一、问题的提出
开发商资金链断裂，购买的房屋还没交付，项目已经停工，收楼遥遥无期。近日，多地区烂尾楼盘的业主开启联名停贷行动，不复工就不还贷，这种做法是明智的吗？近日网传的“停贷事件”，农业银行、建设银行、兴业银行、交通银行、邮储银行等多家银行也相继发布公告进行回应。中国裁判文书网公示的（2019）最高法民再245号民事判决书裁判观点更让“停贷事件”引爆，成为近日热点话题，更有自媒体鼓吹该案例可以推导出“烂尾楼不用还按揭”的结论，并以此作为标题大肆吸引老百姓的眼球。基于此，本文根据现有的法律规定和司法实践，对于购房者应该如何依法救济，以及止损路径进行分析和探讨。
二、按揭贷款模式下的三方法律关系
笔者认为，不建议购房者盲目断供，应当弄清楚商品房按揭贷款商业模式下的法律关系，理性评估断供的法律后果，再考虑如何依法救济，及时止损。
以购房者购买1套300万元房屋为例，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》时，如约定首付款90万，按揭贷款210万，购房者还需要与银行签订《个人购房借款及担保合同》，银行基于其与购房者的合同关系，将购房者所贷款项210万直接支付给开发商，开发商实际用款，开发商收到全部购房款后，应按约定向购房者交付房屋，并将交付的房屋办理房产证及房屋抵押登记，购房者无论是否收到房屋，均应依约偿还银行贷款本息。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，合同在主体上、内容上和责任上具有相对性，即合同的权利义务只针对合同当事人产生法律约束力，非合同当事人的第三人不能承担合同责任。合同相对性原则是司法裁判中识别合同主体，认定合同责任承担的重要依据。购房者向银行借款购房这种商业模式之下，开发商和购房者之间属于房屋买卖合同关系，购房者与银行之间属于金融借款合同关系，购房者、开发商、银行之间涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。
三、商品房按揭贷款模式下各方当事人的请求权基础及救济路径
根据商品房按揭贷款商业模式下各方当事人的合同关系，笔者将从不同主体的角度分析以下三个问题。
1、购房者交了首付款，向银行贷款付清了购房款，开发商交不了楼，业主怎么办？
2、作为银行，购房者买房子，银行出借了款，业主不依约偿还，断供，银行怎么办？
3、作为开发商，资金断裂，收了购房者购房款，交不了楼，怎么办？
针对第1种情况，笔者认为，购房者有履行支付全部购房款的合同义务，开发商有向购房者交楼、办证的义务，如果开发商依约交不了楼，属于根本违约，购房者仅能依据《商品房买卖合同》约定的权利义务，向开发商主张权利。一是根据开发商违约承担选择主张继续履行合同，追究开发商逾期交房的违约责任；二是主张解除合同，要求开发商退还已付购房款。
实践中，大部分业主在开发商开发的项目烂尾情况下，已支付了首付款，且每月仍要继续清偿银行贷款，如果主张继续履行合同和追究逾期交房的违约责任，也只能期待开发商能尽快交房，并根据开发商项目的施工进度和实际交楼情况来主张逾期交付的违约责任。
如果购房者要主张解除合同，可行使约定解除权或法定解除权，以开发商停工导致无法交楼，合同目的无法实现来行使解除权。但是解除合同后，仍然面临，银行的贷款应由谁来偿还，已付的首付款及贷款本息谁来退的问题？
大部分购房者，在这个选择的环节，普遍的认知会认为开发商已经出现资金问题、项目烂尾迹象，已经支付的购房款项必然面临无法退回的问题。如需要通过诉讼方式主张解除合同，购房款极有可能拿不回，收楼也遥遥无期。大部分购房者，通过非诉讼的手段方式去维权，购房者无奈，只能继续支付贷款，要么选择断供停贷。
针对第2种情况，购房人选择按揭贷款方式买房时，开发商一般会作为连带责任保证人向贷款银行承担阶段性保证责任，且开发商会在相应的银行设立一个保证金账户，当发生购房人断供的情况时，大多数银行会先从开发商设立的保证金账户中扣留相关款项，当购房人断供的情况严重且满足贷款合同约定的条件时，银行会起诉要求剩余贷款提前到期，即要求业主将剩余的全部贷款及相关利息等费用提前一次性偿还，并要求开发商承担保证责任。
笔者认为，银行履行出借款的义务，有收取利息及要求偿还本金的权利。购房者买房子，银行作为金融机构，按合同约定，将借款出借给了购房者，并按约定交付给了开发商，业主收不了楼，即便系开发商原因所致，若业主选择断供，逾期不还款，也属于违约行为，银行自身也会依据《个人购房借款及担保合同》采取相相法律手段，如主张解除合同，让断供业主一次性还清本金和利息或要求开发商承担连带责任。
针对第3种情况，笔者认为，作为开发商，资金链断裂，交不了楼。如果开发商实资不抵债，作为购房者、银行或开发商自身，均可以申请启动破产、重组程序。从现行法律的规定来看，也只能通过走破产、重组清算程序等退出机制来解决项目烂尾的债权债务问题。
综上，绝望的烂尾楼业主，通过停贷“制裁”开发商，并无任何实际效果，也未必能够达到解决自身诉求的问题。实际上，此时，购房者更应该考虑如何作出选择，如选择停贷的，停贷前应该怎么做。如果盲目停贷，面临的法律后果，只有自身违约的风险。如果确定选择停贷，应评估解除《商品房买卖合同》的条件是否成就，至于主张解除合同后，已付的购房款能否追回，谁来退，购房款返还请求权能否优于银行抵押权或其他债权，剩余的贷款能否剥离，应由谁来偿还的问题均要综合分析。
如果购房者一方面想要房子，一方面考虑已付购房款很难追回，一方面又不想偿还银行贷款，诉求自身就存在矛盾，不作出任何选择，实际上很难实现解决断供不违约的法律风险。作为购房者，如果收楼遥遥无期，楼盘也无任何复工迹象，如果自身还款压力较大，应理性果断的考虑银行后期的贷款如何处理，收不到楼的情况下，如何及时止损。
四、司法实务观点
商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，购房者应否继续承担剩余贷款的还款责任？笔者通过检索相关裁判文书，梳理了如下司法实务观点。
（一）最高人民法院关联案例体现出前后变化的司法态度。
1.（2017）最高法民终683号裁判要旨
由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，
一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。
2.（2019）最高法民再245号民事判决书裁判要旨
（1）因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
（2）案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
（3）本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，
因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
最高院（2019）最高法民再245号裁判规则实际解决的核心问题是，因开发商原因无法交楼导致购房合同解除，银行起诉开发商及购房者要承担共同还款的连带责任，法院对于银行提交购房者签订的格式合同条款效力的认定问题，法院以银行与购房人签订的格式合同条款无效判令购房者无需继续还贷。
通过上述2个关联案例裁判规则分析，683号案法院裁判规则依据合同相对性原则作出，认为王忠诚作为按揭贷款合同的借款人的还款责任没有免除，683号案例判决后，最高法院对该案关联案件（2018）青民终199号案启动了再审程序，提审该案【案号（2019）最高法民再245号】，该案经最高人民法院审判委员会讨论后，于2020年12月3日作出了再审判决，更改了683号案例关于借款合同解除后王忠诚是否需要向银行归还剩余贷款的意见，在该案判决书于2021年1月7日在裁判文书网公布后，对于同类案件，绝大多数法院均有参考该案例，判决借款合同解除后，借款人无需对银行承担剩余贷款还款责任。
（二）地方层面，全国各地区的同类案例裁判规则。
1.在广州市白云区人民法院作出的（2021）粤0111民初14527号、（2021）粤01民终24256号的民事判决书中，法院认为：
建行白云支行已将《借款合同》中的贷款全部支付给云梯公司，云梯公司开具发票确认收到全部贷款，其实际占有使用陈嘉敏、何颖豪支付的首付款及建行白云支行的按揭贷款。依据前述规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》《借款合同》解除后，应由出卖人云梯公司将收取的剩余购房贷款本金及利息返还给建行白云支行，陈嘉敏、何颖豪对此不负返还义务。
《借款合同》第十九条载明：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务……贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用……”该条款系建行白云支行为重复使用而提前拟定的格式条款，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）已明确规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行白云支行拟定该条内容，意味着要求陈嘉敏、何颖豪在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还剩余贷款，明显不合理地加重了陈嘉敏、何颖豪的责任。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“……提供格式条款一方免除或者减轻其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对陈嘉敏、何颖豪不具有拘束力。
建行白云支行反诉要求陈嘉敏、何颖豪偿还剩余贷款本金及利息、罚息的反诉请求，本院不予支持。陈嘉敏、何颖豪主张云梯公司向建行白云支行返还剩余贷款本金的诉请，本院予以支持。
2.广东省韶关市中级人民法院作出的（2021）粤02民终625号的民事判决书中，法院认为：
因顺雄公司逾期且至今未能交付涉案房屋给刘建，故刘建主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》成立。而关于顺雄公司、刘建及南雄农商行公司签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释[2003]7号】第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，基于《商品房买卖合同（预售）》与《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》的紧密性，刘建贷款目的不仅仅是为取贷款，更重要的是为了买房，在房屋买卖合同解除后，刘建以按揭贷款方式取得涉案房屋所有权的根本目的已无法实现，其请求解除《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》，有事实和法律依据，本院予以支持。南雄农商行公司抗辩称，根据该合同第十三条约定，刘建仍应继续履行。对此，本院认为，南雄农商行公司未能证实就该条款已与刘建充分协商确定，
而《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》系南雄农商行公司为重复使用而预先拟定的合同，也未在合同中对该条款予以特别标注并予说明，而从该条款内容分析，买受人在无法实际以按揭贷款方式取得房屋所有权的情况下，仍承诺继续履行还本付息义务，确涉买受人重大利害关系且明显损害其利益，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，
该条款不应成为上述借款合同内容，不对合同当事人产生约束力。南雄农商行公司以此抗辩借款合同应继续履行，理由不成立，本院不予支持。
3.广东省茂名市中级人民法院作出的（2021）粤09民终1377号民事判决书中，法院认为：
在商品房买卖合同、按揭贷款合同都已解除的情况下，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，汇富公司依法应承担将朱冠旭已支付的购房款本金及利息返还给朱冠旭、将剩余的贷款本金及利息返还给化州农商行的责任。
虽然朱冠旭是按揭贷款合同的相对方，但朱冠旭对商品房买卖合同与按揭贷款合同被解除均不存在过错，在朱冠旭未取得商铺却又支付了首期款的情况下，再要求朱冠旭继续偿还剩余的贷款及利息，无疑是不合理地加重了朱冠旭的负担，必然导致各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，朱冠旭依法不负有返还剩余贷款本金及利息的义务，一审法院判决汇富公司返还贷款本金388447.48元及利息给化州农商行并无不当，化州农商行请求朱冠旭与汇富公司连带承担返还剩余贷款本金388447.48元及利息的责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
4.湖南省岳阳市中级人民法院（2022）湘06民终769号民事判决书中，法院认为：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以解除”。姚琪与建行岳阳分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》目的已无法实现，同样应予解除。姚琪以起诉的方式主张解除与第三人合同，根据法律规定，合同自起诉状副本送达对方时解除，故姚琪与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年11月5日予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保全人和买受人”。
故宝德公司应当向第三人偿还姚琪就《个人住房借款担保合同》的剩余贷款。
5.云南省普洱市中级人民法院（2022）云08民终116号民事判决书中，法院认为：
浙联公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用李树华支付的首付款及中行普洱分行按揭贷款；中行普洱分行依据合同约定享有对浙联公司、李树华的债权；李树华未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在李树华对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，
充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，中行普洱分行要求李树华归还剩余贷款并支付利息的请求，一审法院不予支持。
6.梧州市长洲区人民法院（2021）桂0405民初2425号民事判决书中，法院认为：
因被告佰利通公司无法交付房屋却实际占有使用购房款，导致合同约定的各方权利义务严重失衡，如仅强调单个合同的相对性，购房者朱崇发在既无法取得房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理加重其责任，故在被告佰利通公司未依约交付房屋，案涉《梧州市商品房买卖合同》和《个人购（建）房担保借款合同》均被依法解除的情况下，应由被告佰利通公司将收取的购房贷款本金及利息分别返还原告梧州农信社和被告朱崇发。因前述生效判决已判决佰利通公司向朱崇发返还房屋首付款79,679元以及朱崇发已经偿还给梧州农信社的贷款本金38,750.34元，故对于原告主张的余下欠款258,750元和暂计至2021年7月20日的利息15,562.88元（2021年7月21日起至实际清偿之日止的利息按年利率6.615%计付），为避免诉累且前述款项与案涉欠款本息具有不可分性，故亦应由被告佰利通公司负责偿还。
7.仙游县人民法院（2021）闽0322民初338号民事判决书中，法院认为：
因××镇××罗春花与兴业仙游支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的目的是为了购买鑫隆公司的商品房，鑫隆公司的违约导致××镇××罗春花与鑫隆公司签订的商品房买卖合同的目的无法实现，房屋无法完成交付，故××镇××罗春花作为无过错方为了降低自己的损失而不再向兴业仙游支行支付余下按揭贷款本息，合乎情理。且根据双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条第二款的规定“……如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，××镇××罗春花应积极配合兴业仙游支行向售房者即鑫隆公司追索其所收受的购房借款本金及利息。”
即兴业仙游支行是知道如果商品房买卖合同被解除，剩余购房按揭贷款本息应由鑫隆公司支付给兴业仙游支行，而不是由××镇××罗春花继续支付。
8.河南省许昌市中级人民法院（2021）豫10民终2846号民事判决书中，法院认为：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，
故原告郭宇丰要求被告嘉和置业向工商银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，法院予以支持。嘉和置业清偿剩余贷款本息等债务后，工商银行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。故对原告要求解除其与被告工商银行签订的《个人借款／担保合同》及由被告嘉和置业返还尚欠贷款本息及协助办理相关解除手续并承担相关费用的诉讼请求，法院予以支持。
9.河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终10782号民事判决书中，法院认为：
本案二审的争议焦点是案涉商品房买卖合同及购房借款合同解除后，熊继勇应否承担贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
本案因清华房地产公司未按合同约定的交房日期交付房屋，构成违约，熊继勇按照合同约定解除其与清华房地产公司签订的商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除后，熊继勇、清华房地产公司、中旅银行签订的《个人购房借款合同》目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由清华房地产公司将收取的购房贷款本金和利息返还中旅银行，熊继勇不负有返还义务。
- 四川省成都市中级人民法院（2021）川01民终12655号民事判决书中，法院认为：
本案的争议焦点在于在因售房人过错解除房屋买卖合同一并解除借款合同后，房屋买受人（借款人）是否应当对借款继续承担还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
”该条文虽然没有明确买受人是否可以免除还款义务，但是明确了此时售房人与贷款人可发生直接的偿还贷款关系。最高人民法院（2019）最高法民再245号案件，经过最高人民法院审判委员会讨论决定，其考虑了按揭贷款商业模式的各种权利义务关系，如何公允、正确评价借款合同权利义务、如何理解“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定内容。一审判决的论证与结论和最高人民法院（2019）最高法民再245号判决逻辑一致，招商银行的类似上诉理由，可以通过最高人民法院（2019）最高法民再245号判决的说理予以回应。故对其要求彭浩、肖**承担还款责任的上诉请求，不予支持。
综上，笔者认为，银行与购房者个人签订的个人金融贷款合同，有格式合同约定对合同解除后作出特别约定，部分地区法官在同类案例中对于个人金融借款合同条款效力的认定问题及合同解除后仍应由借款人继续承担还款义务条款的效力及理解可能有不一样的观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2020年被修正过一次，但是这个条款原文表述基本没变化，没有修正之前，这个21条就是原来的25条规定。该司法解释2003年就出台了，最高人民法院作出的245号案，这个判例产生之后，部分地区的法院审理同类商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷都援引这个案例作为支撑，购房者有充足的理由诉请解除合同条件成就，剩余贷款还款义务免除基本已属于现行的主流司法观点。
五、购房者应如何救济
笔者认为，针对开发商逾期不能交房，导致购房者无法收楼的情况下，（2019）最高法民再245号确立的裁判规则，具有一定的指导意义。即，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房合同、借款合同、抵押合同被解除，购房者不应承担剩余贷款的还款责任。但是，购房者不应直接选择盲目停贷断供，正确的止损途径是结合个案的实际情况，选择分析适合自己的救济途径。盲目断供不仅会产生高额罚息，影响征信，甚至会导致房屋被拍卖及可能承担相应的违约责任。
综上，购房者遭遇项目烂尾，正确的依法救济途径是：
一、评估《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除合同的条件是否成就，如果解除条件尚未达到，项目有交付可能，开发商仅仅是逾期交付，不妨通过主张逾期交付的违约责任，来促进开发商及时交楼。
二、如果继续还贷，购买的房屋也根本无法交付，购房者应理性止损，搜集证据证实解除合同的条件已经成就的法律事实，及时主张解除合同，剥离剩余贷款的还款责任，将剩余贷款的还款责任转嫁开发商。至于已付购房款项能否追回，就只能看后续法院执行及开发商实际剩余资产情况。
银行对预售资金发放有无过错，资金监管失职责任的追究，购房款返还请求权是否优于银行抵押权等进一步问题，限于篇幅所限，本文不予讨论。