规避限价之“捆绑装修”相关实务问题分析

限价政策下，房地产开发企业为追求高额利润，采取了各种各样的规避措施，之前文章已就“价外收费”与“阴阳合同”相关问题进行了分析，本文继续就“捆绑装 修”相关实务问题进行分析。
一、“捆绑装修”的形式
“捆绑装修”是指房地产开发企业在商品房销售过程中要求购房人同时委托房地产开发企业或其指定第三方进行所购房屋的装修，并签署相关装修合同，以通过收取装修费用的方式规避商品房限价政策。“捆绑装修”实质上属于价外收费的一种更为隐蔽的方式。
二、“捆绑装修”合同的效力
（一）实务中，法院多认定“捆绑装修”合同有效，但在观点细节和处理模式上略有不同
观点一：购房人在购房时已经知悉捆绑的装修合同的具体内容，仍然与房地产开发企业或其指定的第三方签订装修合同，如购房人不能证明在签订合同时存在欺诈、胁迫等情形的，可以认定装修合同的内容是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。
案例1：（2020）闽01民终1688号
案情简介：2018年3月18日，林仰锶与融海置业公司共同签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买晋安区宦溪镇湖中村福州桂湖生态温泉城（融汇泉景A区）单元房，合同约定该商品房总价款为754276元。就林仰锶购买的案涉房屋的室内装修，双方还签订了《室内装修协议》，约定林仰锶委托融海置业公司组织有资质的装修施工单位在该商品房竣工验收合格后对该商品房进行装修，装修工程款为233740元。林仰锶认为装修协议系规避政府限价而采取的变通方式，据此应认定装修协议无效，因无效的合同取得的财产，应当予以返还。
审判要旨：当下社会，房屋价值较大，普通民众在处理房屋相关事宜时均会谨慎对待。案涉装修协议系双方为规避政府限价措施而采取的变通方式，现并无证据证明融海置业公司与刘春林签订案涉《室内装修协议》时存在欺诈、胁迫等情形，因此可推定双方已经充分知悉协议条款的具体内容，系各自真实意思表示。虽然案涉《室内装修协议》违反了福州市不动产管理部门的相关规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议效力不受影响。
案例2：（2019）京02民终6825号
案情简介：王晶于2016年9月10日和望天树公司签订《<诺亚方舟>定购协议》，双方约定王晶购买案涉房屋总价1461897元，装修款总价546375元。后王晶分别于2016年10月16日与望天树公司签订《房屋装修协议》，约定装修款为546375元；于2016年11月4日与京永置业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购房款为915522元。王晶认为望天树公司与京永置业公司互相勾结，强制王晶签订《房屋装修协议》，实质是变相提高本案房屋销售价格，规避房屋限价销售政策，以合法形式掩盖非法目的，损害国家和社会公共利益，合同应属无效。
审判要旨：王晶与望天树公司签订的《房屋装修协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。王晶以望天树公司与京永置业公司变相提高房屋销售价格，规避房屋限价销售政策，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
观点二：房地产开发企业通过“捆绑装修”将购房总价款进行拆分，实际上装修合同具有房屋买卖的性质，而装修合同约定的价款属于购房款的一部分，房地产开发企业通过“捆绑装修”隐藏了装修款属于购房款的事实，根据《民法典》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，装修合同中关于装修款的约定是双方的虚假意思表示，应为无效，而双方当事人隐藏的真实意思表示是装修合同与《商品房买卖合同》共同构成双方签订的带装修房屋的《商品房买卖合同》，房屋交易总价为商品房买卖合同价款和装修款之和，双方隐藏的真实意思表示没有违反法律强制性规定，应当认定为有效。
案例3：（2020）粤01民终3512号
案情简介：2018年7月5日，王玲华与意浓公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，案涉商品房价款金额为818297元。同日，王玲华与创艺公司签订《房屋装修协议书》，约定创艺公司为王玲华购买的广州市从化区景业荔都房屋进行装修。同日，王玲华出具《确认书》一份，内容为本人就购买的该房屋与意浓公司签订《商品房预售合同》，并委托创艺公司对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，本人已仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。王玲华认为开发商违反备案限价政策通过捆绑装修变相涨价本身属于严重违规行为，损害了社会公共利益且侵害了所有不特定购房者的合法权益，合同无效，且开发商应返还实际装修价值与约定装修价值的差价损失。
审判要旨：结合当时的房地产调控限价政策，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同，涉案《房屋装修协议书》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《房屋装修协议书》实际上具有部分房屋买卖协议性质，并非单纯的装修合同。
（二）扩展思考
与之前文章里对限购政策的分析一样，法院上述观点依据在于认为国务院及各级政府的房地产调控政策不属于《民法典》第一百五十三条（原《合同法》第52条第（五）项）规定的“法律、行政法规的强制性规定”的范畴，最高人民法院民二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书对九民会议纪要第31条解读时也指出，“一般来说，违反党中央的政策、国家政策的合同，可以认定构成公序良俗。而违反部门政策、地方政策如违反各地有关限购政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效”。
但从另一方面讲，政府实施的房地产调控政策是为了保障刚性需求购房者的居住利益，消弭因房价上涨产生的社会矛盾，有助于实现社会公共利益，房地产开发企业规避政策行为确实有损害社会公共利益之虞，虽然笔者未检索出认定“捆绑装修”合同无效的判例，但不能排除有被以违反社会公共利益认定无效的可能。特别是最高院作出的（2020）最高法民再328号再审民事判决书，一反最高人民法院民二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书对九民会议纪要第31条的解读，认定限购令下借名买房合同无效，不能不说是中央政府愈加坚定调控房地产市场背景下，法院有可能改变处理方式的一个信号。
当然，认定“捆绑装修”合同无效，必然涉及到装修款如何退还的处理，因形式上商品买卖合同约定的是毛坯房价格，装修合同又约定的是装修价格，是不考虑装修情况一概返还装修款，还是根据核定的装修成本价（或增加部分合理利润），返还超额装修款，或者是认为装修合同属施工合同，施工合同无效不影响价格认定，殊值考虑。
三、“捆绑装修”合同的解除
购房人能否以“捆绑装修”合同价格超过市场正常价格水平，要求解除合同？经检索判例，法院原则上不会同意购房人解除合同的诉请，但在观点细节和处理模式上略有不同。
观点一：捆绑装修并不符合《民法典》第563条规定的合同解除情形，不属于法定解除条件，而且装修合同中约定的装修价格是经购房人认可并接受的，即使装修价格高于市场价格，也不认为属于显失公平。因此，购房人以捆绑装修或装修价格过高要求解除装修合同的，原则上不予支持。
案例4：（2020）鄂01民终7138号
案情简介：2017年6月30日，汤凤平认购佳阳公司开发的案涉商品房，当日汤凤平与富佳公司签订《装修合同》并向其交付了全部装修款135609元，该《装修合同》中对约定了装修的范围为汤凤平所购房屋的厨房、卫生间、阳台三个位置的装修交由富佳公司施工，承包方式为包工包料。2017年11月16日，汤凤平与佳阳公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。佳阳公司与富佳公司的该种售房行为被新洲区住房保障和房屋管理局认定为属于捆绑销售行为。汤凤平认为佳阳公司属于捆绑销售行为，要求解除装修合同。
审判要旨：合同法赋予了当事人对合同的任意解除权，但是解除权的行使并非没有边际或不受任何限制，在合同法第九十四条作出了明确限定，不具备法定解除条件，一方当事人不能解除合同。而且根据合同法第九十六条的规定，一方解除合同，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由此可知，只有在一方存在根本性违约，或不能实现合同目的的情形下，对方当事人方可启动合同解除程序，对方当事人有异议的，一旦起诉，仅经人民法院最终作出确认解除之判决，合同才得解除。结合本案，汤凤平诉称要求解除《房屋装修协议》的事由为签订《装修合同》时是与《武汉市商品房销售合同》一起签订的，属于捆绑销售，但捆绑销售并不属于享有合同解除权的法定条件。汤凤平主张解除《装修合同》的另一项事由是装修价款过高，显失公平，该院认为签订《装修合同》时双方对装修的部位和明细以及价款达成了一致，才签订的《装修合同》，现汤凤平亦未提交证据证明装修价款过高，显失公平，故对于汤凤平主张的装修价款过高，显失公平的理由该院不予采信。
观点二：装修合同系房地产开发企业与购房人规避政府限价政策采取的变通方式，装修合同从属于商品房买卖合同，并不是一个独立的合同，购房人不能单独解除装修合同。
案例5：（2019）皖民申2604号
案情简介：2017年4月，周婉婉与碧桂园公司签订《认购书》及《装修合同》。《装修合同》约定双方一致同意周婉婉委托碧桂园公司对该房屋进行装修，并一致确认碧桂园公司按合同附件约定对该房屋进行装修装饰。2017年7月28日，双方签订《商品房买卖合同》，买受人周婉婉购买出卖人开发的案涉商品房，价格为1158448元。周婉婉认为碧桂园公司以捆绑装修的销售方式出售房屋，规避政府的限价政策，明显与现行法律及政策相悖，要求解除装修合同。
审判要旨：周婉婉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《装修合同》是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。双方均应严格按合同约定履行各自的义务。购买商品房对于个人来说是一项重大事务，不可能简单轻率决定，周婉婉应是在充分考察了阜阳颍州碧桂园公司的售房广告宣传和样板房后，在明知阜阳颍州碧桂园公司销售的房屋为装修房的情况下，与颍州碧桂园公司签署了认购书和装修合同。虽然《商品房买卖合同》和《装修合同》是分别签订的，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成案涉房屋的总价款。周婉婉不应享有单独要求解除案涉《装修合同》的权利。
观点三：有购房人认为其与房地产开发企业签订的装修委托合同属于委托法律关系，购房人可以根据《民法典》第933条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定享有任意解除权，但法院一般认为购房人与房地产开发企业之间的装修委托合同系双方的虚假意思表示，双方隐藏的真实意思是装修委托合同属于商品房买卖合同的一部分，装修款属于购房款，装修委托合同不属于委托法律关系，购房人无权据此解除装修合同。
案例6：（2020）黔01民终4131号
案情简介：2018年6月23日，王鸿英、博华置业公司签订《室内装修委托合同》一份，约定甲方已购买案涉房屋，自愿委托博华置业公司进行统一装修，委托服务总包干价489707元。2018年7月8日，博华置业公司、王鸿英签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买案涉商品房，总价款962247元。王鸿英认为其与博华置业公司为委托关系，根据法律规定委托人可以随时解除委托合同，据此王鸿英要求解除装修委托合同。
审判要旨：虽然双方分别签订了《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》两份合同，但《室内委托装修合同》签订于2018年6月23日，《商品房买卖合同》签订于2018年7月8日，如果像上诉人所说购买毛坯房后委托装修，那么在还未购房的情况下先行签订装修合同明显违反常理；其次，上诉人在一、二审过程中均表示购房时明确知道购买的是精装房，被上诉人的工作人员曾带上诉人看过样板间。上诉人的上述表述也充分证明上诉人购买的就是精装房而非其主张的购买毛坯房后再委托装修。故本院认为原判认定双方以购买精装房为目的分别签订《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》，并无委托装修的意思表示正确，本院予以维持。上诉人以《室内委托装修合同》属于委托法律关系为由，称随时可以要求解除委托的主张不能成立，对该主张本院不予支持。
案例7：（2019）鄂0113民初211号
案情简介：2017年12月5日，杨娟与绿地城置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，杨娟购买案涉商品房，合同总价724078.51元，该合同附件四装饰、设备标准约定“全装修另签补充协议”。嗣后，杨娟与绿地城置业公司另签订《室内装饰装修工程委托合同》约定，杨娟委托绿地城置业公司统一负责上述商品房的装饰装修工程，总价款为253180元，该款项包括设计费等全部费用。杨娟认为其与绿城置业公司为委托合同关系，其有权随时解除委托合同，据此杨娟要求解除装修工程委托合同。
审判要旨：杨娟与绿地城置业公司关于涉案房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》和《室内装饰装修工程委托合同》，在双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准约定“全装修另签补充协议”，而双方当事人对涉案房屋的装饰装修事宜进行约定所签订的《室内装饰装修工程委托合同》即是依照上述附件四的约定所签订的补充协议。故双方当事人签订的《室内装饰装修工程委托合同》应认定为《武汉市商品房买卖合同》的补充协议，不应认定为委托合同。因此，杨娟关于《室内装饰装修工程委托合同》性质属于委托合同，杨娟享有任意解除权，可以随时解除《室内装饰装修工程委托合同》的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
四、“捆绑装修”合同的变更
购房人能否以合同约定的装修价格与实际装修价值之间存在巨大差异，主张返还差价？
一般来讲，在房屋的实际装修情况符合装修合同约定的情形下，装修合同约定的装修价格系购房人与装修单位协商确定的，且房屋的装修价格与实际装修价值并不一定相等，装修价格高于装修价值是正常情况，不能以实际装修价值判决装修价格不合理，因此购房人不能要求返还差价。检索出的判例也持此观点。
另外，上述部分案件中，法院认为装修合同从属于商品房买卖合同，是商品房买卖合同的一部分，装修款实际上属于购房款的一部分，并不是单独的装修款。根据法院的该等认定，购房人更不能要求房地产开发企业返还装修差价。
案例8：（2021）鄂01民终4716号
案情简介：2018年7月28日，王雨轩与南山公司签订《武汉市商品房买卖合同》，王雨轩购买南山公司开发的案涉商品房，总金额为1279974元。同日，王雨轩与南山公司签订《装修协议书》，约定王雨轩申请由南山公司在买卖合同约定的交房日期前对该房进行装修。装修款包干总价（含增值税）为人民币319100元。王雨轩认为南山公司交付的房屋的实际装修价值明显低于《装修协议书》约定的装修价格，王雨轩要求南山公司赔偿南山空港新城房实际装修价值与《装修协议书》约定装修价款之间的差价，并向法院申请鉴定。
审判要旨：首先，《装修协议书》约定的装修价格系双方协商而确定，任何一方在无法定事由或约定事由的情况下无权单方对该价格予以调整。其次，从日常生活经验来看，房屋的装修价格与实际装修价值并不相等，通常而言，装修价格应高于装修价值。若装修价格高于装修价值的部分应予返还，既有悖交易规律，亦不利于装修行业发展。最后，装修标准应遵从协议书约定之标准，而非王雨轩所认为的装修价格所应达到的标准。虽然王雨轩向法院申请对案涉房屋的装修价格进行司法鉴定，但司法鉴定确认的只是装修价值，而不是装修价格，鉴定结论不能作为确定本案装修价格的依据，故其鉴定申请不予准许。故王雨轩现以案涉房屋的实际装修价值与装修价格存在差价而主张南山公司应向其返还该差价，无事实及法律依据。
五、装修出现质量问题的责任承担主体
房地产开发企业捆绑装修时，会要求购房人与其指定的第三方签订装修合同，在此情形下，如果出现装修质量问题，购房人能否要求房地产开发企业承担责任？
根据检索的判例，法院认为，房地产开发企业并不是装修合同的相对方，根据合同相对性原则，购房人只能要求第三方承担责任。
但笔者认为，上述部分案件中，法院认为装修合同从属于商品房买卖合同，是商品房买卖合同的一部分，基于同样的逻辑，应当可以认为房地产开发企业是装修合同的实际相对方，如果装修存在质量问题的，购房人应有权要求房地产开发企业承担责任。
案例9：（2020）京0112民初2315号
案情简介：2013年11月30日，珠江地产公司与包玉香签订《北京市商品房预售合同》》，约定珠江地产公司将案涉商品房出售给包玉香，总价款1812500元。2013年11月30日，包玉香与珠江装饰公司签订《装修协议》，约定包玉香将案涉房屋室内有关装修事宜全部交由珠江装饰公司组织完成，装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元。包玉香认为装修质量存在问题，以珠江地产公司捆绑销售要求珠江地产公司对装修协议约定的装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修等承担连带责任。
审判要旨：经查，签订《装修协议》的双方为包玉香及珠江装饰公司，珠江地产公司并非合同相对方同主体。且在实际履行《装修协议》过程中，没有证据显示珠江地产公司参与了该合同的履行或有权利义务的承担。包玉香主张珠江地产公司将装修进行捆绑销售，对此包玉香并未提供充足证据予以证明，珠江地产公司对此亦不予认可，包玉香要求地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
六、结语
因“捆绑装修”相对其他价外收费方式更具隐蔽性，通过本文的分析可以看出，在司法实践中，法院对于“捆绑装修”相关实务问题的裁判观点，比较有利于房地产开发企业，而购房人承担的证明责任较重。但随着政府对房地产行业调控力度的加大，各地政府陆续就“捆绑装修”问题出台装修限价政策，比如深圳住建局就出台政策，限定精装修价格梯度区间，销售单价在10万元/平方米以上的毛坯商品房，精装修单价限定不得超过6000元/平方米。在“捆绑装修”价格被纳入政府指导价范畴后，超出限价幅度的“捆绑装修”行为有望得到规制。