最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
法释【2023】1号
(2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法【2023】36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
引言
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号；下文简称《批复》）正式于2023年4月20日施行，该司法解释实际上重申了或说巩固了商品房领域“商品房消费者房屋交付请求权及价款返还请求权—承包人建设工程价款优先受偿权—抵押权—一般债权”的优先顺位。该司法解释的出台，对于商品房领域的利益关系梳理、法院的司法实践以及民众的商品房交易交往具有重要意义。
第一部分
一、承包人建设工程价款优先受偿权的法律逻辑
（一）法条依据
《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条详细规定了承包人建设工程价款优先受偿权。承包人建设工程价款优先受偿权是指发包人未在约定时间内支付工程款并且在承包人催告的合理期限内也不支付的，承包人有权就适宜折价、拍卖的建设工程，同发包人协议折价或者向人民法院请求拍卖，并就该折价或者拍卖的价款优先受偿。
（二）价值取向
建设工程价款优先受偿权为法律明确规定的承包人固有的权利，其价值取向在于劳工取得劳动报酬的合法权益保障、以及基于维护社会秩序稳定性的法政策考量，并与实践中承包人往往垫付大量工程款项的现实相适应。
第二部分
二、商品房消费者房屋交付请求权作为第一顺位优先受偿权的价值衡量
本《批复》第二条规定了商品房消费者房屋交付请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权。该条实际上规定的是在房屋能够交付并且消费者有权主张并实际主张交付情形下的消费者房屋交付请求权的优先顺位问题。由于不动产变动采登记生效主义，商品房消费者房屋交付请求权实质上仍为债权请求权，该债权请求权之所以能够对抗其他债权甚至是物权性质的抵押权，主要是由于消费者权利保障优先、生存权益优先等价值增强，以及建筑行业的经济发展及秩序稳定、商品房预售政策的推进及适应等政策的影响。
需要注意的是，《批复》第二条所指的“消费者”应当是出于居住目的而购买房产而非投机性购买房产的购房者。实践中，法院在处理商品房消费者权益保护案件时，可能会重点关注商品房购房人消费者身份的认定问题。实践中，对于本人及其家庭成员在当地有且只有该一套住房的，法院可能会认定该购房者为《批复》第二条所指的拥有第一顺位优先受偿权的“消费者”。另，单位不具有成为“消费者”的主体资格。
第三部分
三、商品房消费者价款返还请求权作为第一顺位优先受偿权的价值衡量
《批复》第三条实际上是针对房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者价款返还请求权该债权的顺位问题。联系本《批复》第二条以及《批复》保障弱势群体、生存权益优先等的价值取向应当认为这里的消费者同样为出于居住目的而购买房产的购房者，而非为出于经营目的而购买房产的购房者。
实践中商品房领域因关涉开发商、房产中介、金融机构、消费者，建筑工人等多方利益主体，衍生的社会问题及法律问题极为复杂。在本《批复》出台之前，人民法院在处理该类案件时，往往面临无法平衡各方利益关系、无具体明确的相关法律依据可供援引的困境，同时现实中也会出现烂尾楼消费者权益受损而又无法获得其他途径救济的局面。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》该司法解释的出台，在明确法律关系、明晰商品房领域权利顺位等方面具有重要意义，体现了司法机关在面对商品房领域法律纠纷时，经过综合价值衡量后对消费者该弱势群体优先保护的价值选择和权益取向。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释【2020】25号）
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
法释【2023】1号
(2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法【2023】36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
最高人民法院办公厅
2023年4月20日
引言
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号；下文简称《批复》）正式于2023年4月20日施行，该司法解释实际上重申了或说巩固了商品房领域“商品房消费者房屋交付请求权及价款返还请求权—承包人建设工程价款优先受偿权—抵押权—一般债权”的优先顺位。该司法解释的出台，对于商品房领域的利益关系梳理、法院的司法实践以及民众的商品房交易交往具有重要意义。
第一部分
一、承包人建设工程价款优先受偿权的法律逻辑
（一）法条依据
《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条详细规定了承包人建设工程价款优先受偿权。承包人建设工程价款优先受偿权是指发包人未在约定时间内支付工程款并且在承包人催告的合理期限内也不支付的，承包人有权就适宜折价、拍卖的建设工程，同发包人协议折价或者向人民法院请求拍卖，并就该折价或者拍卖的价款优先受偿。
（二）价值取向
建设工程价款优先受偿权为法律明确规定的承包人固有的权利，其价值取向在于劳工取得劳动报酬的合法权益保障、以及基于维护社会秩序稳定性的法政策考量，并与实践中承包人往往垫付大量工程款项的现实相适应。
第二部分
二、商品房消费者房屋交付请求权作为第一顺位优先受偿权的价值衡量
本《批复》第二条规定了商品房消费者房屋交付请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权。该条实际上规定的是在房屋能够交付并且消费者有权主张并实际主张交付情形下的消费者房屋交付请求权的优先顺位问题。由于不动产变动采登记生效主义，商品房消费者房屋交付请求权实质上仍为债权请求权，该债权请求权之所以能够对抗其他债权甚至是物权性质的抵押权，主要是由于消费者权利保障优先、生存权益优先等价值增强，以及建筑行业的经济发展及秩序稳定、商品房预售政策的推进及适应等政策的影响。
需要注意的是，《批复》第二条所指的“消费者”应当是出于居住目的而购买房产而非投机性购买房产的购房者。实践中，法院在处理商品房消费者权益保护案件时，可能会重点关注商品房购房人消费者身份的认定问题。实践中，对于本人及其家庭成员在当地有且只有该一套住房的，法院可能会认定该购房者为《批复》第二条所指的拥有第一顺位优先受偿权的“消费者”。另，单位不具有成为“消费者”的主体资格。
第三部分
三、商品房消费者价款返还请求权作为第一顺位优先受偿权的价值衡量
《批复》第三条实际上是针对房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者价款返还请求权该债权的顺位问题。联系本《批复》第二条以及《批复》保障弱势群体、生存权益优先等的价值取向应当认为这里的消费者同样为出于居住目的而购买房产的购房者，而非为出于经营目的而购买房产的购房者。
实践中商品房领域因关涉开发商、房产中介、金融机构、消费者，建筑工人等多方利益主体，衍生的社会问题及法律问题极为复杂。在本《批复》出台之前，人民法院在处理该类案件时，往往面临无法平衡各方利益关系、无具体明确的相关法律依据可供援引的困境，同时现实中也会出现烂尾楼消费者权益受损而又无法获得其他途径救济的局面。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》该司法解释的出台，在明确法律关系、明晰商品房领域权利顺位等方面具有重要意义，体现了司法机关在面对商品房领域法律纠纷时，经过综合价值衡量后对消费者该弱势群体优先保护的价值选择和权益取向。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释【2020】25号）
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。