房价下跌，购房人要退房，法律怎样规定？(一）

房屋商品化以来，房地产一度是我国广大群众的首选投资方式。改革开放近40年来，房价一路飙升，很多人因此赚得腰圆腿壮。
可疫情后，房地产市场经历了前所未有的波动，打破了只升不降的神话，房价一路暴跌跌跌不休。在此过程中，购房人想毁约，退房并拿回已付款项！这是否可能呢？
首先，房价下跌能否作为退房的合法理由？
意思自治贯彻于民法制度之中，公民依法享有自愿订立合同的权利。买卖合同是买卖双方就标的物的转移所达成的有关权利义务的协议。法无禁止即可为，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，为稳定和维护市场交易秩序，无特殊原因，任意一方不得随意毁约，否则违约方需承担不利后果。购房人得以单方面要求退房的合法事由有以下几种：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）房屋面积误差超过3%；
（3）出卖人未取得商品房预售许可证明；
（4）存在欺诈、胁迫、重大误解、趁人之危等可撤销情形；
（5）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（6）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（7）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（8）买受人以担保贷款方式付款、因对方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；
（9）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记；
（10）其他致使合同无效的事由。
当前房产市场环境下，房价涨跌非不可抗力或情势变更，也并非不可预见，购房人作为完全民事行为能力人，应量力而行，承担订立合同的法律后果。房价下跌并不能作为退房的合法理由，单以房价暴跌为由要求解约系根本的违约行为，须承担违约后果。
那何种情形下，购房人得以房价下跌退房呢？
基本案情
2019年7月16日，崔女士与A置业有限公司签订《商品房预售买卖合同》，约定房屋总价2500000元，认购书签订后，崔女士支付首期金额250000元（其中包含定金25000元），剩余价款分期支付，买受人逾期付款的，出卖人有权通知买受人解除合同，并收取买受人已付房款的50%为违约金。同日双方签订《无理由退房协议书》，约定：“如买受人按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，买受人享有无理由退房的权利”。2019年10月因案涉楼盘房价下跌，崔女士到售楼处要求退房并进行了退房登记，未再支付剩余房款。后A置业公司以崔女士逾期未支付应付房款向崔女士发出了《解除通知》。崔女士向法院一审起诉请求：1.请求法院依法判令A公司返还购房款250000元及利息；2.本案一切诉讼费用由A公司负担。本案一波三折，经过一、二审及再审。
裁判结果
最终，再审法院维持一审判决：A公司返还崔女士购房款223914.05元（以崔女士逾期应付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算后，扣除违约金）。因崔女士未提供充分证据证明其提出退房申请系第二期购房款给付期间届满前，故原审判决其承担逾期付款的违约责任具有合同依据，但按照已付购房款的50%确定违约金数额显然过分高于违约造成的实际损失，不利于双方当事人之间的利益平衡，法院予以纠正。
法院观点
“无理由退房承诺是房地产开发商为吸引消费者眼球，刺激购房人购房行为而采取的一种营销策略。在法律层面上，无理由退房一般是房地产开发商为促进商品房营销而赋予商品房买受人单方合同解除权的行为，不论买受人是否违约，均有权依据该无理由退房协议单方行使合同解除权。”
法官说法
“买卖双方签订的无理由退房条款或协议一经成立并生效，对双方当事人具有约束力，按照文义理解，无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，因此购房人得以房价下跌要求解除合同。但是，签订无理由退房协议后，如果商品房买受人自身存在违约行为，买受人能否依据无理由退房协议主张再免除违约责任，司法实践中则存在不同的理解，不同法院对类似争议作出的裁判意见不尽统一。”
律师建议
诚信为本，履约为金，交易需要契约精神。进行房屋买卖重大交易事项，双方当事人均应审慎对待。律师建议签订合同前仔细阅读条款，尤其是权利义务和违约条款等重要内容，以免因主动违约付出高昂的代价。同时，交易过程中作出重大决策时，做到“雁过留痕、风过留声”，养成保存证据的意识。
综上，除非买卖双方签订无理由退房协议或条款，房价下跌不足以单独作为买受人退房的合法理由，买受人拒不履行合同将构成根本违约，面临相应的法律后果。那么，购房人违约应承担怎样的法律后果呢？ 下文另述。
法条链接
‍‍‍‍‍‍‍《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。