集体经营性建设用地如何入市？

2019年8月26日，新修正的《土地管理法》第二十三、六十三、六十六、八十二条，对集体经营性建设用地制度作出了规定。2021年7月2日，新修订的《土地管理法实施条例》第四章第五节共七条，对集体经营性建设用地管理进行了细化规定。今天，我们简要梳理一下集体经营性建设用地入市由来及程序。
一集体经营性建设用地入市由来
2008年10月12日，十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定首次提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
2013年11月12日，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，决定明确：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，意见明确：针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，决定在全国三十三个试点县（市、区）开启了集体经营性建设用地入市试点工作。
2015年3月，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。2015年6月，原国土资源部会同中央农办、发展改革委、财政部、原农业部等相关部门，逐一研究批复试点地区实施方案，其中集体经营性建设用地入市改革试点15个。截止至2018年12月，集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。
另外，试点期间，原国土资源部制定了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》，印发了《关于深化统筹农村土地制度改革三项试点工作的通知》；财政部、原国土资源部出台了《农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》；中国银监会、原国土资源部制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。
二集体经营性建设用地入市程序
（一）调整规划办理登记
《土地管理法》第六十三条、《土地管理法实施条例》第三十七条、第三十八条规定，集体经营性建设用地入市的前提，是符合国土空间规划。集体经营性建设用地，首先必须是建设用地，其次土地用途必须为工业、商业、旅游等经营性用途。按照现行政策，国家鼓励乡村重点产业和项目、保障性租赁住房使用集体经营性建设用地。另外，还需要将国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，依法办理土地所有权登记。
（二）收回使用权并补偿
根据规划，可以把收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地，也可以在符合规划的前提下，将农用地、未利用地转为集体经营性建设用地。参照《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十八条规定，需要对原土地使用权人给予补偿，补偿费标准参照征收土地对土地使用权人的补偿标准执行，或者给原土地使用权人调剂了相应的土地，并足额补偿住宅、其他地上附着物和青苗补偿费。
（三）确定宗块规划条件
根据《土地管理法实施条例》第三十九条规定，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，应当向市、县人民政府自然资源主管部门出具拟出让、出租宗地规划条件。市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
（四）编制土地入市方案
《土地管理法实施条例》第四十条的规定，土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和环境保护等要求，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案。综合当前法律法规规定，出让、出租方案至少应当包括土地规划条件、土地用途、土地出让金或租金的确定方式、入市程序、土地收益的分配等内容。
（五）评估确定入市底价
参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定，土地所有权人应当委托评估机构按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）评估确定拟出让、出租的集体经营性建设用地的入市底价。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。
（六）依法征求村民意见
《土地管理法》第六十三条、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十条规定，集体经营性建设用地入市方案编制完成后，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集体经济组织形成书面意见。
（七）报请市县政府批准
《土地管理法实施条例》第四十条规定，土地所有权人应当在出让、出租前不少于十个工作日将集体经营性建设用地出让、出租方案、本集体经济组织书面意见等，报送给市、县人民政府。市、县人民政府认为集体经营性建设用地出让、出租方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。
（八）编制出让出租文件
参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定，土地所有权人根据经市、县人民政府批准的集体经营性建设用地出让、出租方案，组织编制集体经营性建设用地招标拍卖挂牌出让、出租文件。
（九）发布出让出租公告
参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定，由土地所有权人发布集体经营性建设用地出让、出租公告，公告应当通过报刊、电视台等媒体公开发布。出让、出租公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前 20 日发布。
（十）提交申请审查资格
法人、自然人和其他组织应当在规定期限内提交竞价申请，并按出让、出租公告规定缴纳保证金。竞价申请可以单独提交，也可以联合提交。土地所有权人应当对出让、出租公告规定的时间收到的申请进行审查，符合规定条件的，应当确认申请人的竞价资格，并通知申请人参与招标拍卖挂牌活动。
（十一）实施招标拍卖挂牌
土地所有权人应当按照集体经营性建设用地出让、出租公告规定的时间、地点，组织实施招标、拍卖、挂牌活动。通过招标、拍卖、挂牌等方式确定土地使用者后，应当及时发出《中标通知书》，或者当场签订《成交确认书》。
（十二）签订出让出租合同
《土地管理法》第六十三条、《土地管理法实施条例》第四十一条规定，土地所有权人应当与依法确定的土地使用者签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。
（十三）支付价款交付土地
土地使用权人应当按照协议约定，及时足额缴纳土地使用价款，并按照国家法律规定缴纳相关税费。土地所有权人应当按照协议约定，及时将集体经营性建设用地交付给土地使用权人。
（十四）办理土地权属登记
土地使用权人付清土地使用价款后，有权向不动产登记部门申请办理不动产权证书。