开发商诡辩欲牟利，律师据理法获全胜

【案情简介】
2009年5月至12月期间，党某等八人分别与陕西某材料科技有限公司（下称“材料公司”）签订了《产业用房买卖合同》及《地下车位购买合同》。合同签订后，党某等人依约向材料公司支付了购房款及购车位款。在房屋交房时，材料公司提出党某等八人需再补交一定数额的款额，才能办理交房手续。
党某等八人认为材料公司的行为违反了双方约定，侵犯了他们的合法权益，遂委托陕西至正律师事务所律师作为其诉讼代理人，先后于2012年5月至2012年8月间分别将材料公司诉至西安市雁塔区人民法院，请求判令材料公司立即向党某等八原告交付房屋和地下车位，并承担违约责任。
【争议焦点】
党某等八名原告与被告材料公司签订的《产业用房买卖合同》是否有效？
各原告认为：双方签订的房屋买卖合同虽有形式瑕疵，但应属有效合同。况且，材料公司在本案起诉之前已经办理了变更土地用途补交土地出让金的手续，取得了商品房预售许可证，这也使得其开发和销售商品房的行为归于合法。合同生效后，原告已按双方签订的房屋买卖合同支付了购房款及车位款，履行了自己的付款义务，被告就应该按照合同约定将房屋交付给原告。
材料公司则认为：本案涉及的《产业用房买卖合同》是在工业用地上进行的违规开发，合同应属无效。而且被告也无法依据前期手续和《产业用房买卖合同》为各原告办理网签手续，所以无法向各原告交付房屋。
【裁判结果】
西安市雁塔区人民法院经审理认为：被告明知西高科技国用（2005）第84079号土地使用证记载的土地用途是工业用地，却在该土地上进行住宅性质的商品房开发与销售，违反了法律规定。被告为使其开发商品房的行为合法化，于2010年5月17日向西安高新区财政局补交了土地出让金4866万元，后于2010年7月13日将该地块土地用途由工业用地变更为商业金融用地，并取得了西安市房屋管理局颁发的商品房预售许可证。各原告与被告签订的《产业用房买卖合同》虽存在一定瑕疵，但其性质应认定为商品房买卖合同，且合法有效。双方均应受合同约束，依约享有权利履行义务。各原告已按照合同约定依约足额及时履行了付款义务，被告就应该履行其按时交房的义务，原告的诉讼请求并无不当，予以支持。据此，判令被告向各原告交付房屋并支付违约金。
【案件辨析】
一、如何确定《产业用房买卖合同》的效力
本案因被告违规开发房地产，产生了房屋买卖合同的效力认定问题。笔者认为，判断双方签订的合同是否有效，应依据法律规定，从合同的名称、内容等方面来加以认定。
我国《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件，1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。”《合同法》第五十二条进一步规定：“有下列情形之一的，合同无效，1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。”从以上法律规定可以看出，在从事签订合同等民事交易行为时，只要双方当事人自愿，具有相应的民事行为能力，合同内容是其真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，那就是依法成立的合同，自然合法有效。
本案，党某等八原告与被告签订房屋买卖合同，且不论合同名称如何，从事的都是民事交易行为，对其合同效力的判断自然应当依据上述法律及其他相关法律法规来判断。在代理案件过程中，笔者查遍了相关法律法规，除规定商品房预售必须要取得预售许可证外，并没看到有限制商品房转让的任何规定。既然没有相关限制交易的效力性、强制性规定，在合同成立的其他条件都满足的情况下，各原告与被告签订的房屋买卖合同当然有效。
从合同名称和内容来看，由于被告在签订合同时明知其违规在工业用地上进行住宅性质的商品房开发，为了混淆视听、规避法律，所以使用了“产业用房”这一概念。笔者查阅相关条文，均没有看到除商品房之外的其他所谓“产业用房”的表述。可见，“产业用房”是被告自己编造的一个名词，毫无实际意义。因为在以出让方式取得的国有土地上进行的所有房地产开发都属于商品房开发行为。这就是涉案房屋土地用途发生变更后，房屋的规划设计没有做出相应变更的理由。所以，即使被告使用“产业用房”这一概念与各原告签订了《产业用房买卖合同》，也不能改变其所售房屋商品房的性质。根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》中规定：“合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同性质。”本案争议的《产业用房买卖合同》实质上就是一份商品房买卖合同，不能因为法律法规中没有“产业用房”的概念就否定合同的效力。
二、被告是否应按合同约定履行义务，是否存在法律上的障碍
根据《合同法》规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。党某等八原告已经依约支付了购房款和车位款，被告就应该按照合同约定履行交房义务。被告所谓“无法为各原告办理交房手续”的答辩理由不能成立，因为其没有拒绝履行房屋买卖合同的任何理由：1、没有所签合同无效的法定条件和结论，合同是有效的；2、没有发生因不可抗力导致合同无法履行的事由，合同是可以履行的；3、被告不存在受欺骗或受胁迫的情形，合同并无导致其可撤销的事由；4、被告如认为合同显失公平，可在一年内申请撤销该合同，而本案中因除斥期间已过，被告已丧失了申请撤销合同的权利；5、本案没有出现情势变更的情形，不存在不能预见的情况，因为签订房屋买卖合同时被告已出示了土地性质变更的政府文件，承诺无需再另行收费。另外，被告已于2010年7月13日取得了商业金融土地使用证，又于2011年3月取得了商品房预售许可证，其行为已使被告从事商品房开发和交易的行为合法。在此情况下，被告出售的所谓产业用房按商品房买卖和交付既符合法律规定，又符合合同约定，已无任何履行障碍。
三、被告要求各原告在合同之外增加支付购房款额的要求是否应予以支持？
根据《合同法》规定，合同生效后，任何一方不得擅自变更或者解除合同，只有在当事人协商一致时，才可以变更合同。本案，在原合同自始至终并未作出任何变动的情况下，任何一方都不能依据任何合同之外的因素要求另一方加重履行合同义务。至于被告在合同签订后变更土地用途补交土地出让金，只是其自身从事房地产开发和履行其与各原告房屋买卖合同的需要。况且，该笔支出是被告的交易成本，已考虑在当初所定的房价之中，应由被告自行承担。从根本上讲，原、被告间买卖合同的标的物是房屋而非土地，按照房地产开发相关法律法规和规章的规定，只要房屋设计、房屋层次结构没有发生变化，合同约定的价款就不能变更，除房屋本身外的其他变化均与房价无关。在合同签订后，被告为履行合同所从事的一系列行为都是被告房地产开发业务的继续，被告不能以任何借口和方式强行要求各原告另行支付款额。所以，被告以土地用途发生变更为由要求原告在合同之外另行支付房款，否则不予交付房屋的行为是一种没有任何法律基础的违约行为，显然不应予以支持。
【案后思考】
本案是一起典型的房地产开发商不讲诚实信用，利用逻辑上的诡辩企图超越合同约定牟取利益，损害购房者合法权益而引起的房屋买卖合同纠纷。一个看似简单的民事案件，在办理过程中，代理律师不得不从法律、法规、行政规章的所有相关规定中去寻找依据；同时还必须利用深厚的法学理论知识和逻辑学知识，从理论上批驳被告超越合同约定之外加重原告履行义务的不合理性；又要说服法官接受自己的观点，支持各原告的诉讼请求，难度之大可想而知。
近年来，随着商品房价格的不断攀升，商品房开发中所蕴含的利益也越来越大。一些房地产开发商采取各种手段，企图牟取更多的经济利益，在这一过程中，作为相对弱势的购房者的利益势必受到损害。所以购房者在进行商品房买卖的过程中应当增强法律意识，避免自身权利受损。在权利受到侵害时，应拿起法律武器来维护自己的合法利益，而诉讼则是最高和最终的手段。