房东的烦恼：租户说不赔装修费就要闹事，我该怎么办？

房产属于中国人尤其钟爱的投资方式，各地此起彼伏的拆迁浪潮也让不少中国人持有多套房产。而房屋租赁作为一门历史悠久的生意，房东与租客间纷繁复杂的关系，亦贡献了数不清的法律争议点。
本文要探讨的，是房屋被租户装修后的那些事。
案情
2016年初，上海的陈先生将房产出租给戴先生用于企业经营。
双方在房屋租赁合同中约定，租赁期限为五年，租金月付，付款期限为每月的最后七天，如戴先生未按时缴纳租金，陈先生有权单方解除租赁合同，直接收回房屋并且自行处置房屋内的遗留物品。同时，陈先生同意戴先生对房屋进行装修。
尽管戴先生甚少准时交租，但也从未欠租，陈先生理解企业经营不易，双方的关系也算缓和。
然而从2018年6月开始，陈先生再也没有收到戴先生的租金，多次催缴未果后，便发函告知戴先生自己要解除租赁合同，收回房屋。
没想到，戴先生理不直气也壮，他威胁陈先生，要收回房屋可以，必须先赔偿装修款，如果不赔偿就要带人来闹事。
陈先生没想到戴先生竟然如此蛮不讲理，气愤之余，他内心蹦出三个疑问：
Q1：自己可以直接依照合同约定收回房屋吗？还是得去院起诉要求收回房屋？
Q2：戴先生要求赔偿装修费用有无法律依据？
Q3：如果戴先生带人来闹事了怎么办？
1、陈先生如何收回房屋？
根据我国《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，在出租人要求的合理期限内仍逾期未支付的，出租人可以解除合同。主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
因此，如果戴先生依旧执迷不悟，陈先生可以直接行使解除权，例如通过快递、电子邮件、短信及网络通信工具等方式发送解除租赁合同的函件和通知，解除租赁合同。
合同解除之后，陈先生就可以理所应当地收回房屋吗？
这恰恰是一个矛盾高发点，也是极易引发侵权纠纷的地雷区。因为很多房东在租户欠租后，就会采取断水断电、搬离租户物品、更换门锁的措施，避免租户继续占用房屋，而租户会因为物品丢失、无法继续经营，要求出租人赔偿损失。尽管租户的主张不一定有理，但其所带来的法律风险仍是不可忽视的。
稳妥的做法为向法院起诉租户要求租户限期腾退房屋，将房屋恢复原状，让权利的行使披上公权力的外衣。当然，出租人也可以不走诉讼路径，直接通知租户在限期内返还房屋。在上海的房东还可以依照《上海市房屋租赁条例》第四十五条规定，在租户逾期返还房屋时，向租户追收房屋占用期间的使用费。
如果陈先生对戴先生的嚣张气焰已经忍无可忍，决定强行收回房屋，应该怎么做？为尽量降低风险，陈先生在收回房屋时，应当妥善保管房屋内的物品，避免因为物品丢失、权属争议导致的其他纠纷。
2、戴先生可以要求陈先生赔偿装修费吗？
我国法律对此采取的是“有约定从约定，没有约定依法定”的态度，即出租人和承租人可以在合同中对装饰装修物的权属、拆除责任的承担进行约定，发生纠纷时以合同约定为准。如果没有约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条到第十四条进行处理。
上海市高级人民法院于2010年出台了《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，上海地区的租赁装修问题依据该司法文件的精神办理。其中规定：
租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：
一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。
二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。
由此可见，戴先生如果要求陈先生赔偿装修费用，应该擦亮眼睛看清楚合同的约定，掂量一下自己是否有这样的权利。
在这里也建议各位房东和租户，在签订租赁合同时，应当注意对装修装饰物的进行约定，未雨绸缪总不是坏事。
3、如果戴先生带人来闹事，陈先生该怎么办？
当然是选择报警啊！尤其扫黑除恶专项斗争在全国正进行得如火如荼，戴先生如果非得往枪口上撞，送他两个字，“呵呵”。最后，附上上海市扫黑除恶专项斗争举报电话：021-52397077，说不定用得上呢？