房屋登记错误的形式及权利救济

根据我国《物权法》第9条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。但在现实中，由于各种原因，不动产登记簿上记载的房屋所有权人(以下简称“登记权利人”与该房屋实际所有权人(以下称“真实权利人”)不相符(以下简称“登记错误”)的现象大量存在。其主要表现形式有以下几种：
一是家庭或夫妻共同共有房屋登记在一人名下。尤其是夫妻之间大都以一方名义进行权属登记，且未在登记簿中和房产证上载明房屋共有情况。
二是将自己的房屋登记在他人名下。有的为享受他人优惠待遇而以他人的名义买房后登记在他人名下，有的父母将自己的房屋登记在其子女名下。
三是将他人的房屋登记在自己名下。这种情形主要出现在房屋真实权利人未办理产权登记的情况下，因外出打工或者其他原因，将房屋交给他人代管、居住或者出租给他人，代管人、承租人为侵占、出卖该房屋而采取各种手段，将房屋登记在自己名下。
房屋登记是房屋物权归属和内容的根据。房屋一旦登记，即具有公示公信力、权利正确性推定力、善意取得保护效力，只要完成了房屋登记手续，法律就推定该登记权利状态存在，无论该登记簿上记载的房屋物权状态与实际上的房屋物权状态是否一致，凡合理信赖登记簿上的房屋权利状态，并与该登记簿上的权利人进行了交易的善意第三人的利益都受到法律的保护，即使真实权利人举出确实充分的证据证明登记错误，而且自己对该登记错误没有过错，第三人从登记权利人处依法取得的房屋物权仍可以登记的正确性推定和自己对该登记错误不知情而受到善意取得的法律保护。房屋登记错误，使房屋真实权利人的权利随时面临着丧失或受损害的危险。
司法实践中，将登记错误的房屋进行买卖、抵押等而导致的纠纷经常发生。那么，真实权利人应如何来纠正房屋登记簿上的错误记载、实行权利救济？
我国以前的法律对房屋登记簿上的错误记载如何纠正并未明确规定。实践中，房屋真实权利人一般通过行政诉讼途径，诉请法院判决撤销登记机关给登记权利人颁发的所有权证。而2007年颁布的《物权法》对登记错误提供了法律救济途径。该法第19条为房屋权利人、利害关系人指引了纠正房屋登记错误的救济路径——更正登记、异议登记及异议确权之诉。
所谓更正登记，是指不动产物权人或登记机关在发生登记出现错误、遗漏时予以更正所进行的登记。更正登记的目的是通过对错误登记的修改，将真实权利人记载于登记簿上，终结原登记权利的公信力，使真实权利人的权利得到完全法律保护，并可步入交易市场进行交易。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可知，异议登记的性质是为真实权利人或利害关系人提供的一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施，其作用在于当异议登记后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担，诸如不得对争议的房屋进行买卖、赠与、抵押等处分，否则将被视为法定无效。
更正登记和异议登记制度是为保护真实权利人、利害关系人的权利而提供纠正房屋等不动产物权登记错误的一种法律途径，但这不是唯一途径。当事人如果发现房屋登记错误，并已经或可能侵犯自己的权益，既可以在申请更正登记无果后申请异议登记，然后通过民事确权诉讼解决权属争议；也可以不申请更正登记而直接申请异议登记，然后通过民事诉讼解决权属争议；还可以不申请更正登记和异议登记而直接提起民事确权诉讼，来维护自己的权利。