地产圈蔡成功众筹3千万拉动3亿宝中房价策划手段分析

近日，深圳房地产圈发生了一起低调的爆炸性事件：2017年4月24日，房地产自媒体大V“买房之前”（微信号：maifangzhiqian）在公众号首次爆料《深圳地产圈的蔡成功：从1500万到看守所》，文章采访了我，但当时我并不知道这个蔡成功“嘉明”到底是谁！
昨日，房地产自媒体大V“楼三姐”（微信号：loushisanjie）公众号撰文《深圳投资客控盘拉升楼价计划书流出，妄想以3000万撬动宝安3亿房源》，披露了一个疯狂而又激进的《宝安中心区楼市控盘拉升计划书》，《计划书》拟号召深圳投资客联合起来成立专门的项目公司，众筹控制宝安中心区可售二手房楼盘，炒高房价从中渔利！
也是在昨天，我得知“楼三姐”文中《计划书》策划者就是“买房之前”文中的嘉明，而且知道了这个“嘉明”居然是深圳业内小有名气与我和其他多位专家同台做过节目的媒体嘉宾，已经被拘留十余天！
还是昨天，我在朋友圈看到“嘉明”女友更新“嘉明”微信相册：各位朋友，本人嘉明女朋友，受嘉明之托，针对近期一些关于嘉明有失准确的议论，发此声明。律师已经全面了解当前情况，嘉明是因涉嫌非法经营罪而被刑事拘留，不涉及任何非法集资或金融诈骗。目前案情较轻，在控制范围内。感谢各位朋友一如既往的关心及支持。相关人士可加我微信了解具体情况。
仍然是昨天，广电集团财经频道经济生活栏目就《计划书》专访了我。
深圳地产圈蔡成功“嘉明”，从2015年9月怀揣5万闯深圳，到圈内媒体座上宾，到2017年3月深圳楼市小阳春，宝中2.0版欢乐海岸落地，梦想3千万撬动宝中3亿房价，策划《计划书》，成立项目公司，再到今天的身陷囹圄，短短一年半时间传奇经历，完整揭示了深圳房地产市场投资客的疯狂。
本文以“楼三姐”曝光的《计划书》内容，对策划本质、可行性、行为违法性、买卖预防方面评析如下：
一、核心内容可以通过四个关键词概括：
1、控盘：即联合投资客入市，控制可售二手房源；
2、阶梯式报价，虚拟笋盘：控盘后在各大中介进行阶梯式报价放盘（房源可能是自己的，也可能是熟人的，其中高价盘可能只是为低价盘做托，根本没有出售打算），以市场价为底价，逐步提高，以高价衬低价，形成文中“价格洼地”、“笋盘”假象（如相同面积，市场价均为500万左右，同时放盘5套，报价分别是510万、520万、530万、540万、550万，由中介进行对比推销，诱使购房者认为510万的是笋盘购买，而实际价格还比市场价高出10万）；
3、ABC单：投资客（B）与业主（A）签订买卖合同，支付少量定金，锁定业主房源，同时让业主做全权委托公证给关联人员，并以业主公证受托人名义将房屋直接加价过户到实际买家（C）赚取差价，从而省去先过户到自己名下，再过户到买家名下的二次纳税；
4、炒作：为诱使实际买家加价接盘，必须刻意放大楼市利好，借助中介、自媒体鼓吹房价必然上涨，造成购房者恐慌性接盘入市，一方面自己是受害者，另一方面加价入市又推高了房价，为投资客继续鼓吹房价上涨提供现实样本，便于继续提高阶梯式报价，营造出楼市只涨不跌的繁荣假象！
二、理论可行，实操困难
1、楼市打压政策随时出台，房价很难如预期上涨。ABC单短炒赚差价是策划书中获利的重要利润来源，而要找到真实买家加价交易，必须房价上涨，楼市必须处于上升期，如房价不能大幅上涨，则没有真实买家加价接手，ABC单无法操作，很可能导致投资客签约后无法出手对业主构成违约被追究责任，并进而引发资金链断裂。如果先过户到自己名下再伺机赌房价上涨出手，则交易成本（两次交易，高税费）和持有成本（月供款）都更高，风险更大，如短期内房价不能上涨，更容易出现资金链断裂；
2、很难找到“志同道合”的投资客，凑集到大量资金。该操作手法之前就有过，但受投资人数、资金量所限，仅限于单个优质小区，这种将目标放在整个宝安中心区的基本不能实现，原因是：一方面，体量过大，风险同比例放大，没有充分的信任基础，很少有投资客愿意合伙投资；另一方面目标范围大，资金量需求大，很难达成一致投资意见；第三方面是房源过多，新房源会不断出现，很难实际控盘；
3、业主违约，或ABC单穿帮被买卖双方发现。如上所述，房价的阶段性暴涨是成功操作ABC单的关键，ABC单是策划获利的重要利润点，然而房价暴涨期往往也是业主毁约高发期，如业主毁约，或买卖双方直接取得联系知道了差价的存在，ABC计划必然流产。
三、行为违法性分析：只有操纵证券、期货市场罪，没有操纵房地产市场罪，以非法经营口袋罪定罪值得商榷
投资客汇集资金控盘操纵房价，客观上扰乱了房地产市场的健康平稳发展，与现有的楼市政策不符，但就法律层面来说，《刑法》只规定操纵证券、期货市场构成犯罪，没有规定操纵房地产市场构成犯罪，而就ABC单吃差价，也只是《深圳市房地产市场监管办法》及相关行业规章明确禁止中介吃差价，对中介外投资客并无禁止规定，故很难认定违法犯罪。
该计划策划者嘉明最终以非法经营罪被刑事拘留，对此本律师持保留意见，因为非法经营罪必须以违反国家规定为前置条件，而地方楼市政策并非国家规定，国务院及其各部委出台的政策也没有明确规定如此操纵房价属犯罪行为，《刑法》第225条第（四）项规定表明，非法经营罪本身又是一个口袋罪，本律师估计警方对其实施刑事拘留可能是因嘉明其他非法经营行为。
四、ABC单可恨，预防有办法
1、业主方面：红本在手房不需要赎楼的，亲自办理交易，不做公证委托；按揭房必须办理公证委托的，详细了解受托人身份，授权在可控范围之内，委托后及时跟进交易流程，了解交易进展，确保过户买家与签约买家一致；
2、买家方面：尽量与业主取得联系，消除双方信息不对称，确保实际购买价与业主签约价一致。