关于房产的租金归属、代持、继承公证，三问三答学点法商

问答1
我的一位女性客户43岁了。因为拆迁分了不少房子，靠租金过着非常好的生活，喜好给自己买保险类的理财、银行理财，大病医疗类的保险不多，也不愿意再买了。因老公好赌外面有欠钱，已离婚。自己带着2个女孩，孩子也有一点保险，不愿意再给孩子在保险上投入了，像这样的客户，从法商的角度还能挖掘出哪些风险点呢？
罗兴律师回答：
43岁的女性带着两个孩子，听描述是偏理财型的人，租金是不错的选择。但是未来租金要交租赁税的话，她会面临租金的税收承担。对于没有出租的闲置房屋，还需要交房产税，因此她需要做年金保险的安排，由她做投保人，女儿为被保险人，为女儿留下一定量的定额输出的，按年份领取的年金，将有利于女儿接受未来的资产，尤其是房产。另外，由于老公好赌而离婚，如果两个孩子尚未成年，不适合名下有太多财产，以年金方式分时分段给到孩子，也不至于盲目被前夫分走。
问答2
一、房屋过户前办理继承公证，如果过户给其中一个继承人，其他人并没有放弃继承吗，而是要分割财产，这种情况如何公证？
二、房产需要先做评估再公证吗？如果有不止一处房产，要合在一起做公证吗？
罗兴律师回答：
首先，房屋继承过户前，办理公证手续的前提是被继承人已死亡。
如果被继承人没有留下遗嘱，基于法定继承，所有法定继承人（下称继承人）都需去公证处办理继承权公证。
如果没有继承人放弃继承，则所有人都需参与法定继承，将房产过户到所有继承人名下。
如果有继承人表示不要房产，则参与房产继承的继承人给予其相应份额的现金，达成协议即可。
至于房屋评估价，公证处有其特定标准和参考基数。建议每套房产都进行房产公证，合在一起亦可。需要注意的是若房产不止一套，则每一套房产都需要有独立的公证文书才可办理交易过户。
问答3
我有个客户想在深圳横冈区买房，但没有资格。于是他有个深圳朋友为了买房离婚帮她代名买房，然后再复婚。那么会出现代持问题。想请问罗律师，在购房事前就签订好代持协议和购房时签订借款协议哪种方法更好呢？或者有更好保证她资金安全的办法吗？
罗兴律师回答：
由于这个问题是发生在深圳，回答仅具有局部适用性。根据深圳高院最新的关于在房地产相关审判中的通知，在深圳代持买房是不被认可的。深圳的房地产管理制度更崇尚登记主义，也就是不动产登记簿上记载的内容就确定了权利归属，也就是说深圳不认可代持行为。因此在本案中，选择签署借款协议是更优解。双方可以约定相对较高的利息，并且约定五年后如果对方拒绝以房抵债，那么债权人便可以主张变卖房屋来归还本金和利息。
因此问题的解决方法是：1、双方签订借款协议；2、协议中规定五年后出借人有权用房产回购的钱来消除债务；3、协议中约定用该房产做一个反向抵押，即在借款协议签订以后，将房子抵押给实际出资人。