不动产登记撤销与善意取得冲突问题

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的制度，是指经权利人或利害关系人申请，由不动产登记机构将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，是作为物权公示手段承载不动产物权法律效力的一项物权制度。不动产登记撤销通常体现为行政相对人或相关人就不动产登记错误将不动产登记机构作为行政诉讼被告起诉至法院，外化表现为行政诉讼。
善意取得亦是《中华人民共和国物权法》设定的一种旨在维护交易安全的制度，是指财产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。善意取得纠纷通常体现为民事主体间的争议，外化表现为民事诉讼。
然而看似毫无关联的两种制度若产生交集，行政诉讼和民事诉讼争议诉求发生冲突，对于特定物权的归属该如何认定呢？
一、 不动产登记法律适用
自《不动产登记暂行条例》2015年3月1日施行以来，我国不动产统一登记制度逐渐建立起来，以往适用的《房屋登记办法》（建设部令168号）、《土地登记办法》（国土资源部令第40号，已于2017年12月29日废止）、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、各省市地区的房屋、土地登记规定等文件的适用问题一直以来饱有争议。
目前《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》甚至国土资源部印发的《不动产登记操作规范(试行)》对于不动产登记撤销问题与善意取得问题都未提及，而以往的土地、房屋登记相关文件中对该问题有规定。
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机关可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外；
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
对此，笔者认为不动产登记的法律适用应为：就目前而言，根据法律位阶和生效时间先后规则，以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范(试行)》等文件为核心依据，对于其中未作规定的部分，可以参照适用《房屋登记办法》（建设部令168号）、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、各省市地区的房屋、土地登记规定等文件；对于两者有冲突的，以前者为准。
二、法律分析
根据上述法律规定可知，就不动产登记撤销和善意取得冲突问题，可以参照《房屋登记办法》第八十一条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条认定善意取得优先，不动产登记不予撤销，如涉诉，法院会判决确认登记行为违法但不予撤销。
但倘若善意第三人未完全满足善意取得的法定条件，又是否能要求撤销已经办理的转移登记行为呢？如善意第三人只支付了部分购房款，不动产还未办理转移登记，不动产又被通过赠予等方式转移给其他主体并办理了转移登记，善意第三人是否有权要求撤销该转移登记呢？下面笔者通过一个案例来阐述该问题。
二、法律分析
1、案号
（2016）粤02行终74号
2、案情简介
原告为刘志清，被告为翁源县不动产登记中心（原翁源县房地产管理所），案由为房屋行政撤销案。
原翁源县房地产管理所于2016年1月22日作出《关于撤销房屋所有权登记的决定书》认为：刘金阶、刘志清以赠与、继承关系向其申请转移登记原肖茶花的《房地产权证》项下的权利给刘志清时，隐瞒了涉案房屋已转让并实际交付给买受人陈志威居住至今的真实情况以及隐瞒了（2014）韶中法民一初字第492号《民事判决书》已经发生法律效力的法律事实。该所基于前述情况决定撤销2015年1月14日颁发给刘志清的《房地产权证》全部登记事项。
刘金阶与肖茶花是夫妻关系，生有刘志清和刘志辉两兄弟。刘金阶夫妇于1992年12月16日购买了一套商品房（本案涉案房屋），登记在肖茶花名下。肖茶花去世，涉案房屋未进行遗产分割，一直由刘金阶占有使用。肖茶花的法定继承人有刘金阶、刘志清、肖炳新等五人。后肖炳新死亡，其应继承肖茶花的遗产份额尚未分割，而肖炳新的法定继承人有李先妹等四人。
2009年3月5日，刘金阶与陈志威签订《二手房买卖协议书》，将涉案房屋以27000元的价格转让给陈志威，陈志威先支付15000元，余款12000元待刘金阶办好房产过户给陈志威后，一次性付清，过户手续费由刘金阶负责。协议签订后，陈志威支付了刘金阶15000元，刘金阶则将房屋交付陈志威居住，但双方一直未办理房屋的产权变更手续，剩余房款12000元陈志威也一直未支付。
2013年10月8日，刘金阶与刘志清签订《赠与合同》将其对涉案房屋所有的份额赠与刘志清，原肖茶花遗产的继承人均放弃继承。
2013年12月5日，刘志清因与陈志威、刘金阶房屋买卖合同产生纠纷向翁源县人民法院提起民事诉讼，要求确认刘金阶与陈志威签订的《二手房买卖协议书》无效，被法院驳回诉讼请求。
2015年1月12日刘志清向翁源县房地产管理所提出申请办理了《房地产权证》。
2015年10月23日，陈志威要求翁源县房地产管理所依法撤销为刘志清颁发的《房地产权证》，翁源县房地产管理所作出《关于撤销房屋所有权登记的决定书》。
2016年2月18日，刘志清以翁源县房地产管理所作出的翁房管（2016）第1号《关于撤销房屋所有权登记的决定书》违法为由向原审法院起诉，诉讼请求：一、裁定停止对翁房管（2016）第1号关于撤销房屋所有权登记的决定书的执行；二、撤销翁源县房地产管理所作出的翁房管（2016）第1号《关于撤销房屋所有权登记的决定书》；三、本案诉讼费用由翁源县房地产管理局承担。
3、一审法院观点和判决
依据《房屋登记办法》的规定，翁源县房地产管理所作为本县房屋行政主管部门，对其作出的房屋权属登记行为具有依法予以撤销的行政职权。本案中，该房管所作出被诉撤销房屋所有权登记决定的依据是《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”以及《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。”
被撤销登记的内容表明，刘志清是在2015年1月12日向原翁源县房地产管理所申请继承赠与过户登记的，而韶关市中级人民法院（2014）韶中法民一终字第492号《民事判决书》的生效时间是2014年9月25日，该生效判决直接证实了刘志清向翁源县房地产管理所申请继承赠与过户登记时隐瞒了涉案房屋已于2009年3月5日转让并实际交付给陈志威居住至今的真实情况以及隐瞒了韶关市中级人民法院（2014）韶中法民一终字第492号《民事判决书》已经于2014年9月25日发生法律效力的法律事实。
故翁源县房地产管理所认定刘志清的行为符合《房屋登记办法》第八十一条的规定，于2016年1月22日作出翁房管（2016）第1号《关于撤销房屋所有权登记的决定书》并于2016年2月4日送达给刘志清的具体行政行为认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。刘志清要求撤销的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告刘志清的诉讼请求。
4、二审法院观点和判决
“翁源登记中心”于2016年1月22日作出的翁房管（2016）第1号《关于撤销房屋所有权登记的决定书》合法。
法律规定明确了房屋登记机构可以撤销原房屋登记的要件有三：一是司法机关发生法律效力的裁判文书内容“证明”了相关的事实；二是当事人以“隐瞒真实情况”“提交虚假材料”等非法手段获取房屋登记；三是非法行为属申请登记的相关当事人所为。除此之外，其他问题和内容皆不属于认定该行为的要件。对照上列三点，可以确认刘志清实施了上述行为。一、本院于2014年8月26日作出的（2014）韶中法民一终字第492号民事判决，已经认定刘金阶与陈志威签订的《二手房买卖协议书》应为有效合同，同样也确定了该协议书宜继续履行。由此证明，已经发生法律效力的裁判文书已经确认了《二手房买卖协议书》继续履行等事实。二、本案的房屋原来登记在肖茶花名下，在变更到其他人名下之前，申请人依法应当提供相应的材料，包括证明民事法律关系发生变更的证据材料。在此环节当中，刘志清、刘金阶的继承和赠与，属于民事法律关系。然而，刘金阶在赠与之前，已通过另一个民事行为，即出卖房屋的行为，已经将房屋卖给了刘志清之外的其他人。对此情形，刘志清、刘金阶在申请转移权属时没有告知房屋登记机构，有“隐瞒真实情况”的情形，特别是2015年1月14日刘志清填写《翁源县房地产权登记申请书》时，仍未将法院的终审判决告知房屋登记机构，继续“隐瞒真实情况”。可见，通过司法机关的裁判文书确定的事实，可以证明刘金阶在将其权利过渡给刘志清的申请中，以及刘志清以继承人身份申请登记的过程中，实施了隐瞒真实情况的行为。三、本源上划分，涉案房屋登记肖茶花名下，肖茶花去世后如房屋需要登记转移，按照继承法的规定，享有继承权的主体，除了刘志清外，还有刘金阶等人。而刘金阶将其份额赠与刘志清，填写了《个人无偿赠与不动产登记表》，即将同一房屋份额出卖给陈志威后，又赠与刘志清，刘金阶作为赠与转移登记的当事人之一，也是“隐瞒真实情况”的当事人。因此，“翁源登记中心”作出《关于撤销房屋所有权登记的决定书》符合上述规定。故判决驳回上诉，维持原判。
综上得知，不动产登记机构有权依法撤销登记行为，但不动产权利为他人善意取得的除外。与此同时，即使善意第三人未依法善意取得不动产权利，如后作的不动产登记行为存在“隐瞒真实情况”“提交虚假材料”等非法手段的，后作的不动产登记依然存在被撤销的法律风险。
三、律师建议
作为购买不动产的一方主体，建议在签订购房合同时明确约定办理不动产转移登记的时间节点及其相应违约责任，及时催促卖方履行配合办理不动产转移登记的义务，以防卖方再次处分不动产并办理不动产登记给买方造成损失。符合条件的可以申请办理预告登记对权利进行保护。
作为不动产登记机构，在不动产登记过程中需严格依法办理，严格审查申请登记文件，妥善保管申请人承诺所提供资料真实有效的书面材料，对于不符合条件的申请不予受理或不予登记，对于依法应当予以撤销的登记行为应当依法予以撤销。