房屋涉刑时开发商的破局之路初探

商品房买卖合同履行过程中，若购房人或其亲属涉及刑事犯罪行为，如诈骗、非法集资等，刑事案件处理机关可能从购房款资金流水明细或者犯罪嫌疑人名下财产等角度，查封购房人购买的房屋。此时，开发商面临着合同履行不能、钱房两失等风险。本文拟结合现有法律规定以及此前经手的涉刑房屋处理经验，基于刑事案件的不同阶段，初步探讨开发商如何主动采取措施来保护自己的合法权益，寻找突破口。
1、刑事案件生效判决作出前，向查封机关等提起申诉
《最高人民法院、最高人民检察院、公安部等关于印发<公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定>的通知》第十五条第一款规定：“对依照有关规定可以分割的土地、房屋等涉案不动产，应当只对与案件有关的部分进行查封，并在协助查封通知书中予以明确；对依照有关规定不可分割的土地、房屋等涉案不动产，可以进行整体查封。”同时，第五十一条还规定：“当事人和辩护人、诉讼代理人、利害关系人对于公安机关及其侦查人员有下列行为之一的，有权向该机关申诉或者控告：(1)对与案件无关的财物采取查封、冻结措施的；（2）明显超出涉案范围查封、冻结财物的；（3）应当解除查封、冻结不解除的；（4）贪污、侵占、挪用、私分、调换、抵押、质押以及违反规定使用、处置查封、冻结财物的。”
从开发商的角度，在取得支持解除商品房买卖合同的生效法律文书后，开发商可根据其系涉案房屋唯一所有权人的身份，主张涉案房屋与刑事案件无关，向查封机关（一般为公安机关）、上级公安机关或者同级人民检察院提出申诉。
但实践中，该主张往往很难得到支持，毕竟是否与刑事案件无关，属于公安机关或者检察院的审查范围。同时，因刑事案件尚未进入实体审判阶段，为避免对将来刑事案件判决的执行造成影响，实践中公安机关或者检察院一般也会持更为谨慎的态度。
2、刑事案件生效判决作出后，向执行机关提出执行异议
根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（以下简称《刑事涉财执行规定》）第十四条“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”和《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”的规定，刑事涉财产执行过程中，案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，可以向执行法院提出书面异议，执行法院应当予以实体审查。若该书面异议被驳回后，案外人应向上一级人民法院申请复议。另外，前述案外人异议、复议程序，应当公开听证。
需要说明的是，不同于民事案件执行，此时，刑事案件的执行法院判断执行异议是否成立，不仅仅需要判断案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结之前还是之后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，更重要的，还需要对案外人是否享有足以阻止执行的实体权利予以查明甄别。此时，开发商可提供另案生效法律文书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关材料作为证据，以证明其为案涉房屋的唯一所有权人。
3、刑事案件生效判决作出后，针对赃款赃物认定事宜，向终审法院提出申请审判监督
《刑事诉讼法司法解释》第四百五十一条明确规定了案外人认为刑事生效裁判内容侵害其合法权益时，可通过提出申诉的方式寻求救济。
《刑事涉财执行规定》第十五条对于具体的救济路径做了进一步的明确：“执行过程中，案外人或被害人认为刑事裁判中对涉案财物是否属于赃款赃物认定错误或者应予认定而未认定，向执行法院提出书面异议，可以通过裁定补正的，执行机构应当将异议材料移送刑事审判部门处理；无法通过裁定补正的，应当告知异议人通过审判监督程序处理。”
若刑事案件生效判决并未明确赃款内容或者开发商认为对赃款赃物认定存在错误的，开发商可以案外人的身份，先向执行法院提出书面异议，由执行法院转交刑事审判部门处理，无法通过裁定补正的，再按照审判监督程序要求进一步明确。
需要说明的是，审判监督程序并不能停止刑事案件的执行程序，该路径不能作为开发商试图中止刑事案件执行机构对案涉房屋的拍卖程序并收回案涉房屋的根本解决之道。
但是，针对赃款赃物认定错误的，还应当提供案涉房屋购房款不属于赃款赃物的证据材料予以佐证，该举证难度较大，对于作为案外人的开发商而言更甚。经检索案外人针对赃款赃物认定向终审法院申请申诉的相关案例，鲜有支持的案例。
相关法院不予支持申诉的常见理由如下：
案外人可依据《刑事涉财执行规定》第十五条的规定，向执行法院就相关财产权益提出书面异议予以解决。比如（2021）冀02刑申74号《驳回申诉通知书》；
案外人未依照《刑事涉财执行规定》第十五条的规定向案件的执行部门提交材料，由该部门将异议材料移送刑事审判部门进行认定，直接提起申诉，违反前述规定。比如（2022）青01刑申6号《驳回申诉通知书》；
违法所得和个人合法收入客观上无法区分，且购房人婚姻关系存续期间无工作及合法收入，日常生活均依靠被告人。故原审判决认定被告人的个人财产、家庭财产、实际控制的公司财产均应作为违法犯罪所得及收益，予以追缴并无不当。如（2021）京03刑申8号《驳回申诉通知书》。
总的来说，开发商对于涉刑房屋的处理，视刑事案件进展情况而复杂多样，且处理时限上也有较大的不确定性。除了本文提及的申诉、执行异议、审判监督等法定救济路径，开发商仍可通过和刑事案件查封机关充分协商沟通，争取双方对于购房款退还达成合意，适当灵活安排作出取舍，以达到快速解封并收回房屋的止损目的。