摘要
在当今社会，面对动辄几百万甚至上千万的房屋，采用按揭贷款的方式购买房产已经成为常态。随着近年来房地产行业监管加强，融资渠道逐渐变窄，全国各地的不少房地产开发企业，无论是大到“恒大”、“融创”还是地方性房地产开发公司均因资金链断裂而“爆雷”，其开发的楼盘沦为烂尾楼，尤其是近期的业主集体“断贷”事件又是冲上热搜。目前大多数的按揭贷款购房，均要求购房者在签订《购房协议》《贷款协议》后就开始每月按时还款（即在房屋仍未交付的情况下就开始偿还贷款），在这种情况下，购房者既没有入住房产，仍需承担每月的银行贷款，从一名普通社会大众的角度来看，这也明显于购房者不利。那么开发商不能正常交房甚至“烂尾”的情况下，购房者应当如何保护自身的权益呢？笔者将以此文作出浅析。
关键词：烂尾楼；断贷；理性维权
一、经典案例
案号：一审：（2018）青01民初151号
二审：（2018）青民终199号
再审：（2019）最高法民再245号
案件当事人：王忠诚、王琪博、王琪宝（一审被告、二审被上诉人）；中国建设银行股份有限公司青海省分行（一审原告、二审上诉人）；青海越州房地产开发有限公司（一审第三人、二审被上诉人）
基本案情：
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124 元，剩余房款按揭贷款。
随后王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。
前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。
2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。
2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。
二、法院裁判观点
一审：鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。
二审：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房买卖合同》。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行签订《借款合同》。上述案涉当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同，建行青海分行与王忠诚、王琪博、王琪宝因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系。王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系。作为商品房出卖人的越州公司将其受到王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚、王琪博、王琪宝对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权力的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚、王琪博、王琪宝承担偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。
再审：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某某等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某某等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某某等三人的债权；王某某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
据此，经最高院审委会讨论决定，撤销本案二审判决，维持一审判决（即三被告无需承担还款责任）。
三、最高院评析
针对上述案件，最高人民法院总结了此类案件裁判的如下要点：
- 在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。
- 商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。
- 商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
四、律师建议
而在面对开发商无法按期交房，银行又要求购房者按期还款时，购房者应当如何应对呢？
1. 首先明晰案涉房地产是否仍有交房的可能性，即开发商是暂时延期交房还是根本没有能力继续施工，如开发商只是暂时的困难；购房者可选择继续等待交房，并可以通过协商以及诉讼的形式要求开发商承担延期交房的违约责任；其次，购房者还可以考虑房屋的升值空间，因为在不少城市的发展过程中，案涉房地产的地理位置以及政策扶持不尽相同，可能在开发初期还为城市边缘的地点，在开发过程中变为了城市的黄金地带，在此种情况下，消费者也可以综合考量损失与房屋涨价空间，在开发商无法按期交房时，择优选择解除合同（退钱止损）或继续履行合同。
2. 在判定开发商已无能力继续承建案涉项目，楼盘交房遥遥无期的情况下，购房者可以考虑及时止损，不再向银行偿还贷款，其具体理由如下：
（1）因开发商原因导致购房合同解除，购房者可要求解除与银行签订的贷款合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，在购房合同已经解除的前提下，购房者可以向银行提出解除合同，亦可以向人民法院提起诉讼，要求确认贷款合同已经解除。
（2）购房合同、贷款合同解除后，银行仅能向开发商主张贷款及利息，购房者不承担责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，因开发商原因，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商承担贷款本机及利息，购房者无需承担。
（3）贷款合同中，银行重复使用的贷款合同中加重购房者责任的条款无效。
所谓格式条款，即当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。根据我国《民法典》第四百九十七条至规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
之于贷款合同中，尽管银行提供的合同中约定了类似：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”的条款，但是该条款明显不合理地加重了购房者的责任，其满足上述格式条款无效的情形，不能约束合同双方。
（4）如果使得购房者在无法取得房产的情况下继续承担还款义务，将违背我国法律最基本的公平正义原则。
首先，开发商违约导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的揭贷款；其次，银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。开发商以及银行在三方的关系中均不同程度的享有权利。但是购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，购房者不应为开发商的违约行为“买单”，其合法权利亦应当得到法律的保护。
3.关于购房以及办理贷款构成中产生的“认购金、代办费”等费用，亦应当由开发商承担
根据（2019）豫民申7702号裁定文书显示，考虑到商品房买卖合同签订过程中的实际做法，上述费用均为订立和履行合同所支出的合理费用，在房屋买卖合同因开发商公司的违约行为被解除的情况下，上述费用亦应由开发商予以承担。
4.奉劝广大购房者理性“断贷”
尽管目前国内“断贷”事件持续发酵，并且经过我们的上述分析，购房者也在特定情况下享有不再归还贷款的权利。但是，值得注意的是，无论是相关司法解释还是判例支持“断贷”的前提是已经与开发商解除《房屋买卖合同》以及与银行签订的《贷款合同》已经解除。笔者很理解甚至同情购房者焦虑的心情，也希望通过“断贷”的方式给房地产企业施压，甚至谋得部分政策红利。但是合同的解除并非一言一行即可完成，尤其是在开发商拒绝沟通，拒绝解除合同的情况下，合同的解除仍需法院生效判决的确认。因此，不理性的“断贷”不仅不能免除自身的责任，甚至会给自身的征信增添污点，而更严重的越级上访、缠访、闹访不仅触犯了法律的红线，还可能涉及治安管理处罚以及刑事处罚。因此，广大购房者应当理性、合法表达自身诉求。
附类案判例
1.（2019）最高法民申4885号，大庆昆仑唐人商业投资有限公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行商品房销售合同纠纷
裁判要点：……（二）关于是否应当解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》的问题。孙丽萍诉请解除《个人贷款合同（抵押、保证）》，光大银行虽未提出独立的诉讼请求，即未行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的“担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求”的相应权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，孙丽萍与唐人公司签订的《商品房买卖合同》被撤销，致使孙丽萍与光大银行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》的目的已经部分无法实现，故二审判决依据孙丽萍的请求部分解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》，适用法律并无不当，故光大银行、唐人公司的该项再审申请理由不能成立。
（三）关于免除孙丽萍承担返还按揭贷款责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销，《个人贷款合同（抵押、保证）》也被依法解除，而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请，故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当。若光大银行认为孙丽萍应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利，但光大银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》确定的权利范围。光大银行的该项再审申请理由不能成立。
2.（2020）豫民申5861号，党晨飞、中国银行股份有限公司新乡向阳支行商品房预售合同纠纷
裁判要点：本院经审查认为，一、2017年8月24日党晨飞（买受人）与望锦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定党晨飞以贷款方式购买望锦公司开发的房产。2017年9月27日党晨飞（借款人）、中银向阳支行（贷款人）、望锦公司（保证人）三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中银向阳支行向党晨飞发放贷款用于购房，贷款受托支付到望锦公司账户，望锦公司提供阶段性连带责任担保。后因望锦公司根本违约，党晨飞要求解除《商品房买卖合同（预售）》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、本案涉及两个法律关系，即商品房预售合同关系和借款担保合同关系，《商品房买卖合同（预售）》是主合同，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是从合同。由于因望锦公司违约导致《商品房买卖合同（预售）》解除，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》作为从合同的目的亦无法实现应一并解除。三、其中，关于借款担保合同，虽然合同约定借款人为党晨飞，系案涉贷款余额的主债务人。但是对于商品房借款担保合同的解除后果，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该规定的立法本意系为了充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累，根据上述规定，二审判决党晨飞承担连带还款责任不当。
3.（2019）豫民申7702号，郑州建业高新置业有限公司、杨凯房屋买卖合同纠纷
裁判观点：一、本案中，因建业公司逾期交房的违约行为导致案涉商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，建业公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故，原审法院判决建业公司返还杨凯首付款及已偿还的月供，返还中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款余额并无不当。建业公司作为违约方及资金占用方，以其未收到贷款利息为由主张不承担贷款利息的再审申请理由不能成立。二、关于认购金、代办费等损失是否应由建业公司支付的问题。考虑到本案商品房买卖合同签订过程中的实际做法，上述费用均为订立和履行合同所支出的合理费用，在房屋买卖合同因建业公司的违约行为被解除的情况下，上述费用亦应由建业公司予以承担。且杨凯因房屋买卖合同解除所产生的损失除了原审判决的认购金、代办费之外还有首付款利息等损失，双方合同约定的违约金并未明显超出其遭受的实际损失，原审法院按照杨凯的一审诉讼请求予以判决，实体上并无不当，本案没有进入再审的必要。综上，建业公司的申请理由不能成立。
4.（2022）豫01民终857号，华夏银行股份有限公司郑州分行、阮仙睿等房屋买卖合同
裁判观点：本院认为，本案二审的争议焦点是案涉《个人房屋抵押借款合同》能否解除以及解除后阮仙睿应否承担贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，阮仙睿向清华房地产公司支付了全部购房款，但清华房地产公司未按合同约定的期限向阮仙睿交付符合合同约定条件的房屋，在清华房地产公司发出《延期交房通知书》后，亦未能在其承诺的延期交房日期即2020年9月30日交房，至本案一审庭审之日2021年11月11日，清华房地产公司仍未能交付房屋，清华房地产公司的行为构成违约，阮仙睿有权依据《商品房买卖合同》的约定解除《商品房买卖合同》，一审法院支持阮仙睿解除《商品房买卖合同》的请求正确。因《商品房买卖合同》解除，阮仙睿签订的《个人房屋抵押借款合同》的合同目的无法实现，根据上述司法解释规定，一审判令解除三方签订的《个人房屋抵押借款合同》正确，华夏银行对于《个人房屋抵押借款合同》不应解除的上诉理由不足，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该规定，应由清华房地产公司将收取的购房贷款本金和利息返还华夏银行，阮仙睿不负有返还义务。清华房地产公司违约不能交房导致合同解除，实际占有了阮仙睿支付的首付款以及银行按揭贷款，一审法院确定判决生效以后未偿还的银行贷款本息由清华房地产公司承担，同时清华房地产公司返还阮仙睿支付的判决生效之前的银行贷款本金及利息，处理于法有据。鉴于华夏银行就案涉诉争房屋取得抵押权预告登记，当清华房地产公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，华夏银行可拒绝办理案涉房屋上设定的抵押权预告登记注销手续，以保障其债权的实现。
5.（2021）豫01民终10782号，焦作中旅银行股份有限公司郑州分行、熊继勇等房屋买卖合同纠纷
裁判观点：本院认为，本案二审的争议焦点是案涉商品房买卖合同及购房借款合同解除后，熊继勇应否承担贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案因清华房地产公司未按合同约定的交房日期交付房屋，构成违约，熊继勇按照合同约定解除其与清华房地产公司签订的商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除后，熊继勇、清华房地产公司、中旅银行签订的《个人购房借款合同》目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由清华房地产公司将收取的购房贷款本金和利息返还中旅银行，熊继勇不负有返还义务。清华房地产公司违约不能交房导致合同解除，实际占有了熊继勇支付的首付款以及银行按揭贷款，一审法院确定判决生效以后未偿还的银行贷款本息由清华房地产公司承担，同时清华房地产公司返还熊继勇支付的判决生效之前的银行贷款本金及利息处理并无不当。鉴于中旅银行就案涉诉争房屋取得抵押权预告登记，当清华房地产公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，中旅银行可拒绝办理案涉房屋上设定的抵押权预告登记注销手续，以保障其债权实现。