你可能不知道的宅基地房屋纠纷处理方式

在现实生活中，由于城市房屋与宅基地房屋存在巨大价格差异，在利益驱动下，全国各地均存在大量的宅基地房屋买卖。近年来，随着房屋升值和大量城乡征地拆迁及旧村改造，产生了大量的宅基地房屋买卖纠纷案件。
以下是一个真实案例：

基本案情
李某某是广州市海珠区三滘X巷X号户主，于2002年X月XX日与钟某某签订《宅基地转让合同》。合同约定李某某将其自有位于三滘X巷X号宅基地证［《农村（墟镇）宅基地使用证》穗海新字第XX号］及建好的房屋共两层（面积约210平方米）以390000元永久性转让给城市居民钟某某。合同签订后李某某向钟某某交付了［《农村（墟镇）宅基地使用证》穗海新字第XX号］原件，钟某某收取原件后在原有楼房基础上加建楼房至750平方米用以出租，现钟某某所占房屋共计7层其中二楼部分留作自己居住使用，其他部分用以出租，平均每月收取2万元租金。2015年李某某知悉其2002年10月XX日所签《宅基地转让合同》属违反国家法律规定的无效合同后，多次与钟某某协商无果。
2015年X月X日，李某某向一审法院提起诉讼，请求判令：
1.李某某与钟某某签订《宅基地转让合同》无效。
2.钟某某返还李某某［《农村（墟镇）宅基地使用证》穗海新字第XX号］原件及地上房屋。
3.钟某某支付房屋占有使用费160000元。
4.钟某某承担诉讼费用。
法律分析
宅基地上建筑物未经行政职能部门确认是否合法前，当事人要求确认宅基地转让合同无效、返还房屋、支付使用费等不属于人民法院的受案范围。
1、案涉宅基地房屋在转让后经重建现状面积已大大超出原宅基地使用权证记载面积。
本案中，根据李某某提供的宅基地使用证证载，案涉宅基地房屋建筑面积为347.2平方米。2002年10月X日，李某某与钟某某签订了《宅基地转让（合同）》将案涉宅基地99平方米以及楼房二层约210平方米一幢为二层的楼房转让给钟某某。之后钟某某确认涉案房屋发生了重建，重建后的为七层楼房面积约750平方米。
2、案涉房屋现状超出原宅基地使用权证记载的面积未经重新核发宅基地使用权证，又未经相关行政职能部门对该建筑物是否合法进行认定前，李某某的起诉不属于人民法院的受案范围。
处理结果
一审法院认为，涉案房屋无论是加建还是重建其现状面积已大大超出原宅基地使用权证记载的面积，且该超出部分没有重新核发宅基地使用权证，又未经相关行政职能部门对该建筑物是否合法进行认定前，李某某要求判决确认原、钟某某签订的《宅基地转让合同》无效，返还宅基地上房屋及使用权证并支付使用费给李某某等，不属于人民法院的受案范围。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款规定，裁定驳回原告李某某的起诉。
李某某不服提起上诉，二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
你可能不知道的宅基地房纠纷处理方式
法院在处理农村集体经济组织或其成员与城镇居民之间的买卖合同时，一般都会认定买卖合同无效，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应互相返还。通常情况下，宅基地房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书，并根据导致合同无效的过错责任分担，由买卖双方承担损害赔偿责任。
如买受人购买宅基地房屋后将房屋重建、加建，且重建、加建后的房屋现状面积超出原宅基地使用权证记载面积的未领取新的宅基地证，或未经行政职能部门确认是否合法前，当事人要求确认宅基地转让合同无效、返还房屋、支付使用费等不属于人民法院的受案范围，人民法院应裁定驳回当事人的起诉。
当事人可依法向行政主管部门申请处理，当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。