公报案例：房屋验收合格文件不等于房屋质量无缺陷，法院认定事实算！

房屋质量合格文件仅为证据，法院有权依客观事实认定房屋质量是否存有缺陷
【阅读提示】
房屋经验收合格是否表明房屋已不存在质量问题，是否意味着开发商无须对房屋质量问题承担责任？司法实践中，不乏开发商以房屋已经验收合格为由来对抗买房人要求其承担房屋缺陷责任的主张，但不能以此否认房屋客观上存在的质量问题。
房屋竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同勘察、设计、施工、监理、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验的行为。房屋经验收合格后会形成相应的验收合格文件和政府备案文件。
上述文件在诉讼中可以作为证据使用，且对房屋质量有较强的证明力，但其并不是房屋存在质量缺陷的绝对抗辩理由。如客观证据显示房屋存在质量缺陷，法院有权不必囿于房屋经验收合格文件，对房屋质量缺陷进行认定并要求开发商承担相应责任。
最高人民法院2010年第11期公报案例杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案则印证了这一结论。
据此，成务律师在此提醒开发商，房屋质量事关重大，开发商应严格把控，莫存侥幸心理，即使设法取得了验收合格文件，也应对房屋质量问题承担责任。
【关键词】 验收合格 房屋缺陷 客观事实
【裁判要点】
一、法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，且确系建筑施工所致，则法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，法院应予支持。
【基本案情】
2006年3月25日，杨珺与东盛公司签订商品房买卖合同一份，约定杨珺购买东盛公司开发的房屋一套，该套房屋屋面未设置保温层，东盛公司向杨珺出售房屋时未予告知。
2006年6月21日，杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，东盛公司多次派员维修，但均未能根本修复。
随后，杨珺将东盛公司诉至法院，要求其承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
杨珺提交了如下证据用于证明其主张：照片若干张、鉴定报告、东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告、房屋整改修复工程造价的鉴定意见。
一审期间，杨珺申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定，鉴定报告显示：涉案房屋产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。
东盛公司辩称：交付给杨珺的房屋经竣工验收合格，东盛公司仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求；屋面未做保温层符合设计要求和规定，不是东盛公司的过错；新建、增建屋面保温层不属被告的法定义务。杨珺的主张没有合同和法律依据，请求驳回杨珺的诉讼请求。
东盛公司提交了如下证据：
1．勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告，用以证明房屋通过各方主体包括政府的工程质量监督部门的验收，工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。
2．施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书，用以证明交付的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范，通过了有关行政部门的审核。
一审法院认为，本案核心争议焦点为东盛公司出售给杨珺的房屋是否存在质量问题。
东盛公司出售给杨珺的房屋存在质量缺陷。1、根据《建筑法》第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2、根据《建筑法》第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据《建筑工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3、杨珺购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综上，足以认定东盛公司出售给杨珺的房屋存在质量缺陷，东盛公司抗辩理由不予采纳。
东盛公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据《合同法》第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，东盛公司交付给杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，杨珺选择要求东盛公司承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，应予支持。
据此，江苏省东台市法院一审判决：东盛公司应按照鉴定报告中所明确的整改修复方案对案涉房屋按进行整改修复。
东盛公司不服，向盐城市中院提起上诉，认为：一审认定事实错误。东盛公司提供的施工图纸及竣工验收文件等，能够证明房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，杨珺的屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，故一审法院判决按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏，依据不足；杨珺在购买该商品房时，东盛公司已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料，双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定，房屋竣工交付时，东盛公司也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件，杨珺应当知道屋面未设置保温层的事实，故一审判决认定东盛公司在售房和交房时未尽告知义务，无事实依据。请求二审改判东盛公司仅对室内裂缝部分承担修复义务，并驳回被杨珺的其他诉讼请求。
盐城市中院确认了一审查明的事实。
【裁判结果】
盐城市中院二审判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
盐城市中院二审认为：东盛公司与杨珺签订房屋买卖合同，应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现交付的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。房屋出卖人对房屋存在的质量缺陷依法应当承担相应的修复义务。
关于东盛公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张，法院认为，虽然交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是交付的房屋存在明显质量缺陷，且已严重影响对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定。房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。故对上诉理由，不予采纳。
东盛公司认为，其已向杨珺出具了房屋的相关图纸资料，杨珺应当知道屋面未设置保温层的事实。对此法院认为，房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有出卖人的相关告知，买受人仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层，即使买受人知道未设置保温层的事实，在出卖人交付房屋时，买受人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，杨珺在使用过程中才得以发现，东盛公司不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。