小区投入使用十余年后，地下室出现渗水、漏水怎么办？

小区建成投入使用十余年后，地下室出现渗水漏水，在各小区已见怪不怪，可以主体结构和基础问题提起诉讼并要求鉴定？本文将结合笔者亲身办理的典型案例，从案情概要、实务分析和律师建议三个方面进行探讨。
案情概要
某房地产开发有限公司（简称“A公司”）与某建设集团有限公司（简称“B公司”）签订了《建设工程施工合同》，B公司承建了A公司某小区的多栋楼宇及地下室工程的施工。案涉工程早已于2013年5月就已通过竣工验收，但工程交付后，A公司发现地下室出现渗水、漏水。A公司遂起诉要求B公司承担维修责任。
一审法院认为，涉案工程已通过竣工验收并超出法定或约定的质保期，且A公司主张的问题不构成主体结构缺陷，双方也已就地下室维修达成处理合意（扣除质保金并支付部分款项），故驳回了A公司的诉讼请求。
A公司不服，提起上诉。二审法院认为，一审法院在未对渗漏水原因进行司法鉴定的情况下，直接认定其与主体结构无关，程序存在瑕疵，遂发回重审，并要求重审时对渗漏水原因进行司法鉴定，若确系主体结构问题，一并处理修复方案和费用。
实务分析：质保期届满后的责任追究
质保期是施工单位在约定期限内对工程质量进行免费修复的义务。其法律基础主要源于《民法典》及《建设工程质量管理条例》。然而，质保期并非责任的“保险箱”，在特定情况下，即使超出质保期，业主单位仍可能追究施工单位的责任：
主体结构质量缺陷的特殊性
《建设工程质量管理条例》第四十条第一款明确规定，地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的合理使用年限（通常为50年）。
这意味着，对于地基基础结构及主体结构的质量问题，其保修期远远超出一般项目的质保期。
本案的关键法律焦点
司法实践中，“质保期届满后能否追责”的核心判断标准，是质量缺陷的性质——究竟是“一般质量瑕疵”，还是“主体结构/地基基础工程质量问题”。
一般质量瑕疵：质保期届满即免责
若地下室漏水源于“常规防水工程缺陷”，如防水卷材老化、密封胶失效、防水层铺贴不规范、接口处理不当等，且该分项工程的质保期已届满（最长为5年），在无其他例外情形时，施工方无需承担责任。
【法律依据】：
《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
主体结构/地基基础工程缺陷：不受质保期限制
若漏水源于主体结构或地基基础工程质量问题，如地下室底板混凝土强度未达标、结构裂缝贯穿、钢筋配置不符合设计要求、止水带安装违规、地基沉降导致结构开裂等，即便常规质保期已届满，施工方仍需承担全部责任。
【法律依据】：
《建筑法》第六十条明确：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”；
《民法典》第八百零一条规定：“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建”；
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。
笔者认为
虽然二审法院裁定将本案发回重审，在程序上为业主单位争取了进一步鉴定的机会，但从实体层面和实际效果来看，有待商榷：
案涉工程早已于2011、2012、2013年5月之前就陆续通过竣工验收并交付使用，二审法院仅凭A公司单方委托作出的鉴定结论就认为地下室渗漏水与主体结构存在一定关联的结论，忽视了竣工验收时案涉工程主体结构以及地基基础结构无质量问题以及案涉工程已交付使用了十余年的客观事实，也未充分考虑A公司是否存在使用、管理不当造成地下室渗漏水的因素。
案涉工程是经过政府建设主管部门和技术部门竣工验收合格的，如果法院仅凭单方报告就已鉴定的方式介入建设主管部门已作认定的事实，存在司法权力过渡滥用的问题。
根据建筑规范来说，主体结构以及地基基础结构即为第一次浇筑的框架承重结构，凭现场基本可以判定。
若仅以单位委托鉴定和现场渗漏水仅启动诉讼和鉴定程序，将有大量的类似小区提起诉讼，增加不必要的诉累。
律师建议
对于业主单位而言，当工程投入使用数年超出质保期后，若发现地下室渗漏水等可能涉及主体结构及地基基础结构的质量问题，应采取以下策略：
及时全面固定证据。立即对工程出现的质量问题进行拍照、录像，详细记录发现问题的时间、地点、具体表现。
委托专业鉴定机构对主体机构进行取芯鉴定。
区分问题因素，精准确定追责方向。
必要时，依法提起诉讼。