近年来，受宏观经济下行、消费复苏不及预期等多重因素影响，大量商铺、写字楼、厂房租户因经营困难、现金流紧张，主动向出租方提出提前退租、终止履行租赁合同，更有甚者出现欠租停业、擅自离场等违约情形。
对出租方而言，租户提前退租不仅意味着租金收入中断、房屋空置成本增加，还伴随违约金主张、保证金处置、房屋交还、欠租追缴等一系列复杂的法律问题与实操问题。若处理不当，极易引发租赁各方的法律纠纷，进一步扩大出租方的经济损失。
本文结合《中华人民共和国民法典》及城镇房屋租赁合同纠纷相关司法解释，系统梳理租赁物业退租及解约的法律规定、实务操作要求及风险防控措施，重点明确租赁合同效力认定、租赁合同解除方式、解除协议签订等核心问题，为各类出租主体提供可操作的实务法律指引。
本文将分上下篇发布，上篇聚焦租赁合同效力认定、租赁合同解除方式以及解除协议签订进行相关介绍，下篇我们将深入分析租赁合同解除后的法律后果，针对违约金收取、保证金没收、租赁物业退场交接验收、欠租补缴等问题展开具体分析，为出租方后续权利主张提供參考。
一、合同效力
在处理租赁物业退租及解约事宜前，出租方重点要判断租赁合同本身是否合法有效。租赁合同的效力直接决定后续法律主张的方向和范围，二者的法律后果截然不同：
若租赁合同有效，出租方可依据租赁合同约定及相关法律规定，向承租人主张违约金、要求承租人承担违约责任；
若租赁合同被认定为无效，出租方无权依据租赁合同主张合同无效部分的违约金，出租方仅有权向物业实际占用人主张房屋占有使用费、返还物业及赔偿损失。
根据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》有关规定，若租赁合同不存在下列法定无效情形，则应属合法有效的合同，自合同各方签字、盖章之日起生效，对合同各方具有法律约束力：
（1）无民事行为能力人实施签订行为；
（2）双方以虚假意思表示签订合同；
（3）违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗；
（4）双方恶意串通损害他人合法权益；
（5）租赁期限超过二十年（超过部分无效）；
（6）出租房屋未取得建设工程规划许可证（或未按许可证建设）、未经批准（或未按批准内容建设）的临时建筑；
（7）临时建筑租赁期限超过使用期限。
实务提醒
出租方在处理租赁物业退租及解约事宜时，应核查租赁合同原件、房屋产权证明、建设工程规划许可证等文件，判断租赁合同效力，避免在无效合同基础上过度主张违约金，导致主张不被支持；
若发现租赁合同存在部分无效情形（如租赁期限超过二十年），出租方应及时与承租人协商签订补充协议（如对超出二十年法定上限部分租期予以明确或调整）；如承租人不同意协商或协商不成，出租方可就合同无效期间，向物业实际占用人主张房屋占有使用费，并要求其返还物业及赔偿相应损失；
对于未取得建设工程规划许可证的出租房屋，应尽快完成相关审批手续，若无法获批，应及时与承租人协商结算房屋占有使用费，避免纠纷扩大。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
二、解除方式
若经审核租赁合同合法有效且尚未到期，出租方可根据实际情况，选择协商解除、法定解除、约定解除、不定期租赁解除四种方式解除租赁合同，不同解除方式的适用条件、法律程序及法律后果存在明显差异，出租方需按实际情况选择最合适的解除方式。
- 协商解除
若租赁合同尚未到期，且无法定或约定解除事由，租赁各方就合同终止或解除、房屋腾退、费用结算及违约责任等事宜协商达成一致的，可依据意思自治原则，经协商一致解除租赁合同，租赁关系自双方达成合意之日起依法终止。
协商解除属于双方自愿行为，出租方可与承租人就其提前退租、合同解除或终止履行后的违约责任等事宜协商一致，是风险最低、最不易产生争议的解除方式，建议出租方优先采用。 - 法定解除
若租赁合同尚未到期，承租人因自身原因单方提出提前退租、解除或终止租赁合同的，或存在拖欠租金、未按照约定方法或者未根据租赁物性质使用租赁物致使租赁物受到损失、擅自转租等违约行为，承租人的前述行为均构成违约。出租方有权依据《中华人民共和国民法典》相关规定解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任。承租人依约交还租赁物业并结清全部应缴费用后，双方租赁关系终止。
承租人因自身原因单方提出提前退租、解除或终止租赁合同，属于出租人可依法行使解除权的情形，出租方可依据租赁合同及法律规定要求承租人承担违约责任，但需要留存承租人违约的相关证据（如欠租记录、催租通知书、退租申请书、双方沟通记录等）。 - 约定解除
租赁合同中已明确合同解除或合同终止事由，且该事由已实际发生，出租方在履行相应通知程序后，可依法解除或终止租赁合同，有权要求承租人返还租赁物业，并依据合同约定追究承租人的相应法律责任，前述操作符合法律规定及合同约定。
约定解除的依据为双方事先约定，程序要求严格，出租方需确保合同解除或合同终止事由已实际发生，并已向承租人发出书面解除通知，并留存通知送达证据（如快递签收记录等）。 - 不定期租赁合同关系解除
根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物业，出租方未提出异议的，双方形成不定期租赁合同关系。任一方均有权在合理期限前通知对方后随时解除合同。出租方行使解除权时，应向承租人发出解除通知并明确腾退期限，期限届满后可依法收回租赁物业。
不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权，出租方行使解除权时，应向承租人发出书面解除通知，并明确合理的腾退期限（如 30 日）；腾退期限届满后，出租方可依法收回租赁物业，双方租赁关系终止。
无论租赁各方选择上述何种合同解除方式，出租方在处理租赁物业退租及解约事宜时，均应关注解除事由的合法性、程序合规性及相关证据的留存。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租方可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十六条承租人经出租方同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租方之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同。
第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租方可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租方可以解除合同。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
三、解除协议签订
出租方在处理租赁物业退租及解约事宜时，在条件允许的情况下应及时与承租人完善相关法律手续，签订解除协议，明确双方权利义务终止的具体时间、场地交还、费用清缴、限期完成工商变更、房屋租赁登记备案的注销等后续事宜，避免影响租赁物业后续出租经营或产生额外租赁税等计征税费。
出租方在与承租人协商签订解除协议时，应做到条款清晰、权责明确、不留空白，确保解除协议具备可执行性，解除协议至少应明确以下要点：
1.合同主体与解除基础信息：
明确解除协议签订主体（与原租赁合同主体一致，包括出租方、承租人，若有担保人、转租方等应一并列入）；载明原租赁合同的签订时间、合同编号、租赁物业位置、原租赁期限等基础信息；明确解除协议的签订时间，作为双方权利义务结算的时间基准之一。 - 解除原因与性质：
解除协议明确约定租赁合同解除的具体原因，以及解除的性质：是基于双方协商一致的合意解除，还是因承租人单方违约的法定解除，抑或是依据原合同约定的约定解除。该条款是后续判断是否存在违约、是否需要承担违约责任的核心依据，不得模糊表述。 - 欠费结算：
解除协议要清晰罗列截至解除之日，承租人所有欠付的费用明细，包括但不限于：租金、物业管理费、水电燃气费等；明确各项费用的欠付期间、计算标准、具体金额，以及全部欠费的结清时限、支付方式、收款账户；约定若承租人未按时限结清欠费，应按未付金额的一定比例支付逾期付款违约金。
4. 保证金、违约金结算：
解除协议要明确保证金、预付租金等款项的处理方式；明确违约金的具体金额、支付方式及时间；明确承租人按本协议约定结清全部费用、完成物业交还后，双方就原租赁合同项下再无任何未了结的经济纠纷、债权债务关系，出租方不再就原租赁合同向承租人主张任何权利。
5. 房屋交还：
解除协议要清晰明确约定租赁物业的交还状态、约定验收的时间、参与主体以及验收合格后的书面确认方式，明确承租人遗留在物业内的物品处理规则等条款。 - 违约责任：
在解除协议中约定，承租人应当在约定期限内完成租赁物业内的工商注册地址变更、税务备案变更，以及配合出租方办理房屋租赁登记备案的注销手续等，若承租人逾期配合，需承担相应的违约责任。
综上，面对承租人提前退租，出租方应保持冷静，以租赁合同为纲，以书面证据为王，优先通过协商签订一份权责清晰的解除协议来解除合同。若协商不成，可以考虑依据法律规定或合同约定单方发函，并果断准备诉讼，用法律武器维护自身合法权益。在整个过程中，保持所有沟通记录（书面、邮件、微信等）的完整，为可能发生的争议解决做好充分准备。