租赁物业退租及解约实务法律指引（下）

近年来，受宏观经济下行、消费复苏不及预期等多重因素影响，大量商铺、写字楼、厂房租户因经营困难、现金流紧张，主动向出租方提出提前退租、终止履行租赁合同，更有甚者出现欠租停业、擅自离场等违约情形。
对出租方而言，租户提前退租不仅意味着租金收入中断、房屋空置成本增加，还伴随违约金主张、保证金处置、房屋交还、欠租追缴等一系列复杂的法律问题与实操问题。若处理不当，极易引发租赁各方的法律纠纷，进一步扩大出租方的经济损失。
上篇《租赁物业退租及解约实务法律指引（上）》我们结合《中华人民共和国民法典》及城镇房屋租赁合同纠纷相关司法解释，系统梳理租赁物业退租及解约的法律规定、实务操作要求及风险防控措施，对租赁合同效力认定、租赁合同解除方式以及解除协议签订等核心问题进行相关介绍，本篇我们将聚焦租赁合同解除后的法律后果，针对违约金收取、保证金没收、租赁物业退场交接验收、欠租追缴等问题展开具体分析，为各类出租主体提供可操作的实务法律指引，同时为出租方后续权利主张提供参考。
一、合同解除后的法律效果
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百六十七条规定，租赁合同自解除之日起，合同各方尚未履行的权利义务终止履行，但不影响合同中结算和清理条款的效力，对合同各方仍具有法律约束力。
在租赁合同解除后，出租方有权根据合同实际履行情况，向承租人主张以下权利：
清偿欠缴租金、物业费、水电费等全部应缴费用；
恢复租赁物业原状并按双方约定按时完好交还；
承担提前解约等违约行为的违约责任；
赔偿因提前解约造成出租方的实际损失；
要求承租人采取其他合理的补救措施。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、违约金收取
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，租赁合同各方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当承租人出现如提前退租、逾期支付租金、擅自离场、损害租赁物业等违约情形时，且符合租赁合同违约条款约定时，出租方有权依据租赁合同约定向承租人主张违约金。
出租方应比照承租人合同履行情况与租赁合同约定的违约情形，如承租人提前退租等行为符合租赁合同违约条款约定，出租方可依据租赁合同约定向承租人主张违约金。
除租赁合同约定的违约金外，如承租人的违约行为造成出租方额外损失，出租方有权依法向其另行主张赔偿，范围包括：
1、物业重新出租前空置期间的租金损失；
2、为重新出租物业而支出的合理费用；
3、其他与违约行为直接相关的合理损失。
出租方向承租人主张损失赔偿时，可结合租赁合同租金标准合理举证，具体赔偿金额可与承租人协商确定。
【实务提醒】
依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条的规定，出租方主张的赔偿金额总和应不得超过出租方实际损失的30%的，否则，承租人提出异议时，人民法院可能会认为该等违约责任过分高于出租方实际损失而予以适当调减。
出租方应结合租赁物业空置期间的租金损失、招租成本等实际损失情况，合理确定违约金与损失赔偿金额，避免双重追责超出法定上限。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《<最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》
第六十五条当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。
约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。
恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。
三、保证金没收
租赁合同中出租方与承租人约定缴纳的保证金或押金，主要用于担保承租人按时支付租金及其他应缴费用、合理使用租赁物业等，该类保证金或押金的本质为履约担保，法律并未直接赋予出租方没收保证金或押金的权利，租赁合同解除后该等保证金或押金出租方能否直接没收、是否退还、能否抵扣租金及其他应缴费用，均以租赁合同约定为准。
如租赁合同有约定保证金或押金可用于抵扣租金及其他应缴费用，或约定出租方在承租人违约解除时出租方有权没收保证金，出租方有权依据合同约定将该类保证金或押金用于抵扣租金及其他应缴费用或主张没收，如租赁合同无明确约定，出租方应在承租人将租赁物业完好交还且结清租金及其他应缴费用后将保证金或押金无息退还给承租人。
【实务提醒】
要特别注意的是，若租赁合同中既约定没收保证金又约定收取违约金，本质上没收保证金也可视为惩罚性的违约金，实操中很可能因赔偿责任过分高于实际损失（以出租方实际损失的百分之三十为评判原则）而被调减。建议出租方择一主张或合并计算违约金与损失赔偿金额后合理确定主张金额，避免双重追责不被支持。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》
第六十五条当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。
约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。
恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。
四、租赁物业退场交接验收
租赁物业退场交接验收是租赁关系终结的关键节点，也是出租方固定租赁物业现状、避免后续纠纷的核心环节，出租方须现场查验、逐项核对、书面留痕、多方共同确认，以免租赁双方后续产生争议。
明确交还时间：出租方应在解除协议中明确约定租赁物业交还时间，逾期交还的，出租方应参照租赁合同租金标准向承租人收取租赁物业占用使用费；
现场全面查验：核对房屋主体结构、墙面、地面、门窗、水电设施等是否完好，确认配套设施有无损坏、丢失；
费用结清核对：抄录水、电、燃气、网络等表计读数，核算未缴费用，明确清缴时间；
物品清点移交：清点租赁物业内附属设备、钥匙等可移动物品，逐项登记；
签署确认文件：由出租方、承租人、物业管理方三方现场签署《租赁物业退场交接确认书》并现场移交确认。
【实务提醒】
1、要特别注意的是，对于承租人在租赁物业的装饰装修物的处理，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条规定，承租人经出租方同意装饰装修，合同解除时对已形成附合装饰装修物的处理没有约定的，租赁合同因承租人违约导致解除，承租人不能主张装修残值损失。
2、另外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定，对于租赁合同解除后，租赁物业内仍然存在次承租人的情况，出租方有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。
法律规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
五、欠租追缴
即使完成场地交还，承租人仍有可能存在未结清的租金及其他应缴费用，因此出租方应与承租人在解除协议中明确未结清的租金及其他应缴费用总额、支付期限、支付方式、逾期违约责任，如在解除协议约定的支付期限内承租方依然没有按期支付，出租方应及时向承租人送达《催款函》，列明欠租明细、付款期限、法律依据及解除协议违约条款，告知承租人逾期将追究承租人违约责任，并留存快递签收记录。
【实务提醒】
根据《中华人民共和国民法典》规定，租金请求权的诉讼时效为三年，自欠租之日或合同约定的付款期限届满之日起计算。如承租人依然没有按时结清租金及其他应缴费用，建议出租方应及时通过诉讼或仲裁向承租人主张权利，避免超过诉讼时效丧失胜诉权。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
租赁合同解除后的处置工作，直接关系出租方合法权益能否完整实现。出租方应严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规定，妥善处理违约金收取、保证金没收、租赁物业退场交接验收、欠租追缴等核心事项，做好证据留存与风险防控，既能合理维护自身权益，又能避免因过度主张权利引发不必要纠纷，实现合法、高效、稳妥的退租解约管理，建议出租方可适时联系律师及时跟进介入，更有利于维护出租方权益。