还款债权之进阶优先性

房地产开发企业进入破产程序后，购房者想着继续履行购房合同、交付、办证等，但其受制于房屋的建设进展，如案涉房屋未竣工且无续建投资注入或购房合同无效等问题，该购房合同已无法履行，购房者有返还购房款的债权，该债权能否具优先受偿地位，有争议。
破产程序中的返还购房款债权之性质的认定观点有以下几种：宜为优先债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十九条赋予已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人能够排除执行的特殊法律保护，对购房消费与普通消费予以区别对待，保护了相对弱势的房屋买受人利益。宜为共益债务，债务人进入破产程序后且该购房合同之目的无法实现，债务人继续占有买受人的购房款属不当得利，债务人被请求返还购房款的债务被认定为共益债务是依《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“企业破产法”）第四十二条的规定即人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（三） 因债务人不当得利所产生的债务。
破产法规应具有透明度并可预测，而纵观我国现行破产法及其司法解释，并未就购房者债权的优先性进行明确规定，相比之下的职工债权和税款债权的优先分配已有法定。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）颁布前，购房款的债权优先权列于司法解释文件的层面，如作为共益债务，目前也仅能通过《企业破产法》第四十二条第三项的不当得利返还规定作为间接依据。购房人的这种隐形优先权已超出金融机构等的风险预测，不利于交易稳定。
购房款债权属共益债务的理论缺陷，支持属共益债务的声音认为由于返还义务是基于破产法赋予管理人的解除权而产生的。依《执行异议和复议规定》第二十九条，破产案件受理前债务人出售商品房，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十条件的，房屋在不具备过户条件时，买受人可以就变价款行使优先受偿权。即《企业破产法》是以保护生存权而将优先返还购房款的权利限定于符合上述条件的消费性购房者，而且消费性购房款的返还优先受偿也限于该商品房的变价款范围内，不及于破产企业的其他财产。如将返还购房款债权作为共益债务，其清偿的优先性及于破产企业全部财产，两者存在适用上的矛盾。共益债务是由管理人依《企业破产法》进行认定，而购房款债权是需经申报、审核程序，两者不同。《企业破产法》第五十三条载明：管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。同是因合同解除产生的金钱债权，若返还购房款债权为优势的共益债务，有悖法律思维。《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十七条载明：双方均未履行完毕的合同解除后，不能返还原物的，基于损害赔偿或支付的价款返还而形成的债权，可以向管理人申报债权。即明确是向管理人申报债权。购房者的返还购房款债权按共益债务是先于其他债权人在破产财产中清偿，其并不能使全体债权人受益。
保护购房者的生存权是生存利益大于经营利益的社会政策地体现，也有声音认为：建设工程价款优先权是保护建筑劳动者生存的报酬权，购房者的生存权怎能优于建筑劳动者的生存权，他们同为弱势群体。笔者认为在房地产企业破产案件中，购房者人数众多，易造成群体性事件，实务中有维稳的共识，且购房者的风险承担能力低于其他担保债权人、建设工程价款优先权人，如果其基本生存权得不到保障，易增加社会矛盾。
购房者债权在普通民事程序中不必然具优先地位，而在破产程序中，购房者申报的返还购房款债权在实务中被认定为普通债权。 购房者诉请解除购房合同并要求返还购房款的，是无法就合同项下对应的商品房享有优先受偿权的，这是因消费性购房者若能直接主张就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿就意味着消费性购房者天然享有担保物权的效力，此违反物权法定原则。破产受理前已解除合同的，购房款债权属于一般债权，并无优先受偿地位。
购房款债权优先性的认定，实务中通常适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，认为享有优先受偿权的消费性购房者必须满足该条的三个要件。但也有声音认为《执行异议和复议规定》第二十九条并非为能否取得优先受偿权的必备条件，如购房者已按合同约定支付了部分购房款，仅以支付百分之五十以上购房款作为确定购房者享有优先权的标准将有违对全部债权人的平等保护。此百分之五十有硬杠子的感觉，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条第三款载明：如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定，此举给与法官自由裁量的空间。如是以保障生存权来排除执行异议的物权期待权或赋予购房者返还购房款之优先受偿权，那么仅支付少部分价款，又如何影响生存权。返还购房款债权从性质上来说本属于普通债权应当按比例分配，但出于生存权、社会维稳等考量，才做出此例外规定，笔者认为须严格适用条件，此权宜之举已涉动摇物权优先于债权的基本原则。