签了居住协议不算拥有居住权！如何有效设立居住权？

2021年《民法典》实施，新增居住权这一新型用益物权，针对国有出让、已发证住宅可设居住权，权利人仅限自然人，专门解决以房养老、离婚带娃居住、赡养老人等民生难题。现实中不少人对该制度存在认知误区：只要双方白纸黑字写清永久居住，就可以终身占有房屋。

那么，居住权的设立真是如此吗？下面我们以实际案例来看居住权如何有效设立。
2026案例
郑老先生全额出资70万元购置住房，出于疼爱孙女，房屋产权登记在孙女名下，双方签订赠与协议，约定郑老先生终身在该房屋居住，但二人始终未前往不动产中心办理居住权登记。后续孙女背负大额债务，案涉房屋被法院查封、司法拍卖。郑老先生提出执行异议，主张自己享有终身居住权，请求停止房屋清场交付。
法院裁判观点：居住权属于登记生效物权，双方仅私下订立协议，未完成法定登记流程，物权并未设立。协议仅约束郑老先生与孙女，无法对抗外部债权人、房屋竞买人。最终驳回郑老先生全部异议请求，房屋正常交付买受人，老人仅能依据赠与协议向孙女主张违约赔偿。
01、什么是居住权？
居住权是指居住权人依据书面合同、合法遗嘱，对他人住宅享有占有、使用的专属权利，仅限生活居住使用。已完成登记的居住权具备物权对抗效力，即便房屋后续出售、抵押、被法院司法拍卖，居住权人的居住权益不受影响。
与房屋租赁、亲友口头借住不同，居住权一旦有效设立，人身专属性极强，不得转让、不得继承。

02、怎么设立居住权？


1.书面合同设立
依据《民法典》第367条，设立居住权必须采用书面形式，口头承诺不具备法律效力。合同应当载明双方身份信息、房屋精确坐落地址、居住期限、使用费用、房屋维修责任、使用限制等核心条款。离婚协议书、赡养协议中符合规范的居住条款，法律上等同于居住权合同。
2.遗嘱设立
依据《民法典》第371条，房屋所有权人可通过自书、代书、公证遗嘱，为父母、配偶设立终身居住权，设立、登记要求参照合同设立标准执行。
03、居住权生效硬性规定：基于合同、遗嘱等民事法律行为设立的居住权，登记是唯一生效标准

《民法典》第368条明确规定：居住权自不动产登记之日起正式设立。仅签署书面协议、未办理登记，双方只形成普通债权关系，无法对抗房屋买受人、抵押权人、申请执行的债权人。
简单来说，只签合同不登记，对方一旦卖房、欠债被执行，你的居住承诺直接落空。
04、如何有效设立居住权？

1. 摒弃口头约定，采用规范书面文件，并到不动产登记中心进行登记。
2. 共有房屋需全部产权人一致同意设立居住权，所有权人共同到场完成不动产登记申请、审核、登簿全部流程；
3. 签订书面居住协议后，产权人拒不配合登记的，居住权人可携带协议、身份材料向法院提起诉讼，取得生效判决书后，无需对方到场即可单方办理居住权登记。
结语
居住权制度的立法初衷，是守护老年人、单亲母亲等群体稳定居住的基本需求，但物权法定原则不存在任何变通空间。在法律实务中，若只签合同不办理登记或共有房屋单方处分设立居住权，最终都会导致居住权益落空。
无论是为父母规划养老居所、离婚约定子女抚养居住，还是以房养老安排晚年住所，都必须严格遵循《民法典》及相关规定，不仅要有明确的书面约定，还要依法到不动产登记中心进行居住权登记设立，用完整且合法手续固定居住权利，从源头规避纠纷，守护属于自己的安稳住所。