引言
房屋居住使用中出现的渗水漏水现象近年来发生频率有上升趋势，而且极易成讼。诉讼的案由主要有财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、物业服务合同纠纷、侵权纠纷、房屋租赁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、物权保护纠纷。因涉及的主体较多，在确定被告或责任主体时也较为困难，主要有相邻业主、物业服务公司、开发商、承租人、业委会、供水供暖消防等公共管理机构。超过60%的案件需要启动鉴定[1]，诉讼周期长、法律关系错综复杂。以上种种困境，往往让漏水案件的维权方陷入“举证难、定责难、追偿难”的困局。
“房子都交付十年了，保修期已过，开发商不应当承担责任。”
“保修期已过”——这几个字让几乎所有业主在维权道路上止步于此。但在笔者近期代理的一起案件中，一套交付已超过10年的商品房，二审法院最终改判开发商承担70%的赔偿责任。这个结果，无疑打破了“过保免责”的惯常认知。
在展开本案的诉讼策略之前，有必要先厘清一个前提性问题：当讨论“保修期已过”时，讨论的究竟是何种法律义务？
从规范体系来看，房屋质量责任在法律上至少存在三个层次：
第一层次是《民法典》第六百一十七条[2]确立的“标的物质量瑕疵担保责任”，即出卖人应当担保标的物符合质量要求，此系合同法上的默示担保义务，不以当事人明示约定为前提。
第二层次是《建设工程质量管理条例》第四十条[3]及原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条[4]、第八条[5]确立的保修制度，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年，自竣工验收合格之日起计算。该保修义务是法定的、最低限度的合同义务，开发商不得以格式条款排除或缩短。
第三层次是《民法典》第一千一百六十五条[6]确立的侵权损害赔偿责任，当施工缺陷构成过错行为，且该行为与损害后果之间存在因果关系时，侵权责任即告成立，其诉讼时效起算点并非“交付之日”，而是《民法典》第一百八十八条[7]规定的“权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日”。
本案二审之所以能够翻盘，核心在于：笔者跳出了第二层次“保修期是否届满”的争议框架，转而从第一层次和第三层次切入——论证开发商自始交付了不合格的标的物，构成根本性违约和侵权行为，其责任并非基于“保修义务”，而是基于“违约行为本身”。 这一诉讼路径的选择，是本案区别于绝大多数“过保即败诉”案例的关键所在。
一、前案回顾
楼下业主发现，自己装修好的房屋被水严重浸泡，损失惨重。经排查，漏水来自楼上邻居家的入户给水管。
楼下起诉了楼上，首轮案件结果：人民法院判决楼上业主赔偿楼下业主各项损失合计十余万元（含装修、财产损失、鉴定费、诉讼费等）。
楼上业主不服：入户水管埋在楼板里，装修时也没人动过，漏水明明是开发商当初施工存在的问题，凭什么要业主来承担责任？
楼上业主也曾尝试在诉讼中追加开发商为被告，但一、二审法院均未支持，理由是“漏水点位于业主专有部分内，业主应承担管理责任”。前案最终以楼上业主败诉告终。
值得深入思考的是：前案法院的这一裁判逻辑并非孤例。司法实践中，大量漏水案件一旦被框定在“相邻关系纠纷”的案由之下，法院的审理重心便自然落位于“谁是专有部分的管理人”，而非“谁制造了隐蔽质量缺陷”。这一审理路径在效率上具有合理性——相邻关系纠纷旨在解决当下的损害赔偿与排除妨害，而非追溯工程质量问题的历史成因。但这也意味着，如果业主未能在相邻关系诉讼中完成举证（证明损害源于第三人过错），败诉将是大概率事件。
《民法典》第二百八十八条[8]规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百九十六条[9]规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”上述条文确立了相邻关系中的“损害填平”原则，但并未涉及“最终责任归属”问题。质言之，相邻关系纠纷解决的是“谁先赔”，而非“谁最终担”。这也正是笔者得以另案追偿的请求权基础所在。
二、决定另诉
通过对全案材料的仔细研判，笔者意识到：这是一起典型的“隐蔽工程质量缺陷导致损害”的案件。常规的“在个案中追加开发商”难度较大，是因为法院聚焦的是“漏水事实”和“相邻关系”，开发商的责任被边缘化了。
于是，笔者决定另案起诉，直接以开发商和物业公司为被告，提起财产损害赔偿纠纷，要求开发商来承担最终赔偿责任。
这一决策背后，有明确的请求权基础作为支撑。《民法典》第一千一百六十五条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”开发商在施工中未按图施工、使用与设计要求不符的管材，构成明显的“过错”。而《民法典》第一千一百七十二条[10]进一步规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”该条文为同时起诉开发商与物业公司（未履行巡检义务）提供了多主体追责的规范依据。
此外，诉讼策略上选择“另案起诉”而非“申诉再审”，还有一层程序考量。前案判决已生效，申请再审不仅难度极大，而且再审审查期间不停止原判决执行。更重要的是，前案的审理范围限于“相邻关系”，即便启动再审，法院也未必愿意在同一个程序中同时审理开发商的质量缺陷问题。另案起诉相当于为委托人开辟了全新的诉讼战场，由笔者主动界定审理范围与争议焦点。
三、一审驳回
一审法院驳回了笔者的全部诉讼请求，理由是开发商的两个抗辩：
- 工程已竣工验收合格；
- 房屋交付已久，质保期早已届满。
但正是这一次驳回。笔者在反复核对开发商提交的“证明其隐蔽工程验收合格”的证据时，发现了三个关键矛盾点：
矛盾一：施工管材型号不对
《隐蔽工程验收记录》中明确记载采用A管材。然而，前案中法院委托鉴定漏水原因时的《鉴定意见书》及开发商自行提交的《管材试验报告》均证实，现场实际安装及送检的给水管是B管材。两者在公称尺寸、材质上完全不同。
矛盾二：保温层的厚度包不住水管
验收记录载明保温层厚度为20mm。但实际管材外径为25.13mm。“管径大于保温层厚度”导致管道无法被有效包裹，交叉处直接接触、长期挤压，漏水只是时间问题。
矛盾三：隐蔽工程的验收程序倒置
开发商提供的隐蔽工程验收时间是在工程竣工之后。通常而言，工程的整体验收必然是在竣工之后，但是隐蔽工程的验收有其特殊性，必须在隐蔽工程覆盖前完成验收，否则是不符合工程施工规范的。
综合来看，这些矛盾全部指向一个事实：开发商的“验收合格”建立在虚假或错误的信息之上。
从证据法角度审视这三个矛盾点，可以发现一条清晰的举证逻辑脉络。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条[11]规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”开发商主张“验收合格”作为免责事由，举证责任在开发商一方。而笔者通过比对开发商自己提交的多份证据，恰恰实现了“以子之矛，攻子之盾”的效果——用开发商自己的《隐蔽工程验收记录》《管材试验报告》，证明了其验收记录的虚假性。这并非在举证，而是开发商自己的证据体系在“自相矛盾”。
值得特别说明的是隐蔽工程验收的规范程序要求。《建设工程质量管理条例》第三十条[12]规定：“施工单位应当建立、健全施工质量检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位、监理单位和建设工程质量监督机构。”该条文的核心在于“隐蔽前”——隐蔽工程验收必须在覆盖之前完成，这是强制性规范，而非倡导性指引。本案中，验收时间倒置至竣工之后，意味着管道已经被混凝土浇筑覆盖，验收人员根本不可能看到管材的真实规格与安装情况。这一程序性违法，是动摇“验收合格”证明效力的关键一击。
四、二审改判
笔者在二审中，将前述发现的矛盾点，向法庭一一阐明， 将开发商的施工缺陷从“可能性”变成了“必然性”。最终形成完整的证明链条：
未按设计图纸施工+管件质量差且安装不当+违反国家强制规范
↓
验收记录存疑，无法证明通过验收
↓
无法证明通过验收，不应起算保修期
↓
漏水情形在保修期内
↓
造成一系列损失
基于以上证明逻辑，中级人民法院经审理，完全采纳了代理意见，在终审判决中明确指出：
“现有证据已印证房地产公司未按设计图纸施工系客观存在的事实……其应对未按约交付房屋所产生的损失承担相应的赔偿责任。对于房地产公司提出的案涉工程已竣工验收合格，质保期已经经过，不应由其承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采信。”
最终，二审法院作出改判： - 撤销一审判决；
- 判决房地产公司承担70%的赔偿责任；
- 判决房地产公司承担70%的鉴定费。
二审法院的这一裁判逻辑，与最高人民法院在类似案件中的裁判倾向具有内在一致性。最高人民法院在（2019）最高法民申5769号案[13]中明确指出：“建设工程施工质量是否合格，应以工程质量是否符合设计文件要求、国家有关法律法规和工程建设强制性标准为判断依据，不能仅以竣工验收合格为由即认定工程质量符合要求。”该裁判要旨的核心在于：竣工验收合格证书并不具有“一证遮百丑”的效力，当有证据证明施工过程中存在违反设计文件和强制性标准的行为时，即便有竣工验收合格文件，亦可推翻其证明力。
本案还引申出一个值得讨论的衍生场景：如果本案的漏水点在“公共管道井”而非“业主专有部分”内，责任主体的认定逻辑将完全不同。
《民法典》第二百七十四条[14]规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”管道井、水表间等设施，通常属于共有部分。《民法典》第九百四十二条[15]第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”据此，若漏水原因系公共管道井内的设施老化或物业巡检不到位，物业公司将取代开发商成为首要责任主体。而《物业管理条例》第五十一条[16]规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。若漏水点位于供水单位的养护范围（如进户总水表前），则水务公司亦可能成为责任主体。
以上场景延伸意在说明：房屋漏水的追责路径因漏水点的物理位置不同而差异极大，不存在“一刀切”的方案。业主在遭遇漏水时，首要动作应是尽快固定漏水点位置和漏水状态，而非急于锁定“谁该赔”。
回到本文开头提及的数据：房屋漏水案件涉及主体众多，多因一果是常态，诉讼周期长且鉴定成本高。这决定了该领域纠纷的“最优解”并非诉讼本身，而是前置的风险防范。以下从不同主体的视角，提出若干可操作的前置规避方法：
（一）业主视角
收房时，建议聘请专业验房师对防水工程、管道安装等隐蔽工程进行专项查验，并保留完整的验房报告、影像资料和往来函件。在入住后首次发现渗漏迹象时，应立即以书面方式（含电子邮件、微信留痕）通知开发商或物业，确保在保修期内形成有效报修记录。即便保修期内未能彻底修复，该报修记录也是日后主张“保修期顺延”或“损失扩大责任”的关键证据。日常居住中，注意保留装修合同、材料清单、施工照片，以防未来出现责任归属争议时无据可查。
（二）开发商视角
隐蔽工程验收的材料合规性，不能仅停留在“书面审查”层面。建议开发商对隐蔽工程的验收实行“影像化留痕”——对关键工序（管道安装、防水层铺设、保温层包裹等）进行逐户拍照存档，并与设计图纸进行比对校验。此举看似增加了管理成本，但较之于交付后十年、二十年仍被追偿的诉讼成本和品牌损耗，无疑是一笔划算的风险对冲投资。《建设工程质量管理条例》第三十条的程序性要求在施工管理实践中常被当作“走过场”，本案的三组矛盾点恰恰说明，走过场的“验收”不仅不能提供保护，反而会成为追责的核心证据。
（三）物业公司视角
物业公司在案件中被判令承担赔偿责任，通常系因其对公共区域的巡检义务未履行到位。根据《民法典》第九百四十二条之规定，物业公司对共有部分负有法定的“妥善维修、养护”义务。建议物业公司建立：①公共管井的定期巡检记录台账；②业主报修的统一登记与分级响应机制；③漏水突发事件的标准化应急处置流程（含现场影像证据固定）。三项制度如能落地，既可有效降低因巡检缺位导致的承担次生责任的风险，也能在发生纠纷时提供完整的履职抗辩证据。
五、结语
01“过保≠免责”
保修期解决的是“合同保修责任”，因初始施工缺陷（如违反国家规范、未按图施工）导致的隐蔽质量问题，即交付时本身存有质量问题，其损害赔偿责任不因保修期届满而免除。
02“竣工验收备案≠无质量缺陷”
考虑到在过往房地产行业的高速发展时期，部分开发商的竣工验收流程并不是很完善。而竣工验收备案也仅是对竣工验收的备案程序，实际是否能反映每一户的真实情况，还需到个案中进行进一步核实。本案中，正是通过司法鉴定和图纸比对，发现了验收记录无法覆盖的深层问题。
03“损失起点≠责任终点”
本案呼吁那些正遭遇房屋渗漏、墙体开裂、管道爆裂等质量顽疾的广大业主，请不要轻言放弃，笔者提供了一个被验证过的维权策略：“先行赔付损失 → 固定好证据 → 另案起诉真正的责任主体。”同时，对于开发商而言，不能将房屋交付视为责任的终点，过了保修期也不能高枕无忧，要足够重视因自身施工缺陷埋下的质量隐患，避免造成更大的损失。
备注
[1] 数据统计来源：《人民司法》2025年第11期《房屋渗水案件的审理思路和裁判要点》
[2]《中华人民共和国民法典》（2020）第六百一十七条【质量瑕疵担保责任】出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
[3]《建设工程质量管理条例》（2019）第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
[4]《房屋建筑工程质量保修办法》（2000）第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
[5]《房屋建筑工程质量保修办法》（2000）第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
[6]《中华人民共和国民法典》（2020）第一千一百六十五条【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
[7]《中华人民共和国民法典》（2020）第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
[8]《中华人民共和国民法典》（2020）第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
[9]《中华人民共和国民法典》（2020）第二百九十六条【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
[10]《中华人民共和国民法典》（2020）第一千一百七十二条【分别侵权承担按份责任】二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
[11]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
[12]《建设工程质量管理条例》（2019）第三十条施工单位必须建立、健全施工质量检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。
[13]中国裁判文书网，案号：（2019）最高法民申5769号，大连市政设施修建有限公司（原大连市政设施修建总公司）、北方华锦化学工业股份有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=DFOOpKEEtuJEazPjb0w8hn7pRkpKuXM8OKYNsp1+XsObsgHBf+OIxJO3qNaLMqsJFYJRttiw6YRhNAER7taQoWFzrFgciXZauwlV1ao9dg5dhoxZ48PCRbSJ9YIXBOEe
[14]《中华人民共和国民法典》（2020）第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
[15]《中华人民共和国民法典》（2020）第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
[16]《物业管理条例》（2018）第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。