在专题上篇中，笔者重点从国家法规及地方政策角度梳理，讨论了历史建筑的法律定位、保护以及利用等实务问题。可以看到，我国已经逐步形成“保护优先、利用服从保护、以用促保”的制度共识，但在审批机制、长期运营安排、社会资本参与及激励工具等方面，仍有进一步完善空间。
在此基础上，专题下篇将转向法国制度与实践。法国在历史建筑保护领域起步较早，建立起“列级—登录”分级保护、杰出遗产地与周边区域管控、法国建筑师专业审查、以及税收减免、超长期租赁和社会化筹资等利用政策，加之全面的监管法律责任体系，构成了较为完整的保护与利用机制。
笔者欲通过对比中法两国在保护对象、审批方式、责任承担和利用激励等方面，进一步提炼可供国内历史建筑修缮、运营及项目落地参考的合规路径。
一、比较法视野:法国历史建筑保护性利用的特别法律规定与实践案例
法国是世界上最早对历史建筑实施系统性国家立法保护的国家之一:1830年即设立历史古迹总督察一职(首任为路德维克·维泰，作家梅里美于1834年继任并长期主持巡查与列级工作)1，1913年12月31日颁布《历史古迹法》，奠定现代保护制度的基石2，2004年又将近百年间散落的遗产立法整合为统一的《遗产法典》(Code du patrimoine)3。法国制度的两个突出特点——“由点及面”的多层次保护网络与“以税式支出撬动私人投资”的利用激励——与我国“名录+行政审批+财政补助”的路径形成有益对照。
(一)立法体系:从1913年法到《遗产法典》的“列级—登录”两级保护
法国对单体建筑实行两级保护。其一为列级(classement):依《遗产法典》第L.621-1条，从历史或艺术角度看其保存具有公共利益的不动产，可全部或部分列级为历史古迹，系最高强度的保护4;其二为登录(inscription):依第L.621-25条，虽不足以立即列级、但具有足够的历史或艺术价值而宜予保存的不动产，可登录为历史古迹5。据法国文化部统计，截至2022年，列级或登录的建筑已逾45，900处，另有近30万件受保护动产6。需说明的是，该制度原则上不适用于建成不足50年的建筑;具有突出建筑或技术价值的当代建筑，可另获“杰出当代建筑”(Architecture contemporaine remarquable)标签7。这一“列级—登录”的强度分层，与我国“文物保护单位—历史建筑—传统风貌建筑”的梯度设计在逻辑上同构;尤值得注意的是三项技术安排:
第一，部分列级。列级可及于建筑整体，也可仅及于立面、屋顶、楼梯等特定部位，实现“靶向保护”8——这与广州“核心价值要素清单”、上海四类分级管控的思路高度相通，但法国早在百年前即已制度化。第二，保护效力随物权移转。依第L.621-29-5条，列级或登录的效力附着于不动产本身、不因转手而消灭，任何受让人均自动承受保护义务9;转让人并负有向受让人披露保护状态、并在法定期限内通知行政机关的义务10——与我国“保护告知书”的功能相同，但法国采取的是更彻底的对物效力模式。第三，强制列级与强制修缮。业主不同意列级的，可由政府经最高行政法院(Conseil d'État)审议后以政令强制列级11;依第L.621-12条，当列级建筑因怠于修缮维护而保存状况严重受损时，国家可责令业主限期实施必要工程，且国家承担的费用份额不得低于百分之五十12，功能上类似我国的责令改正与代履行，并辅以财政对价。法国宪法委员会在合宪性审查中确认:登录制度构成公用地役权，其对所有权行使条件的限制与遗产保护的公益目的相称、不构成对财产权的剥夺13——“私权受公法约束”在法国同样是历史建筑制度的基石。
(二)面状保护与“守门人”:杰出遗产地(SPR)与法国建筑师(ABF)同意权
法国保护的第二层是面状区域。1962年8月4日《马尔罗法》(loi Malraux)开创“保护区”(secteurs sauvegardés)制度，将整片历史街区纳入保护并配套专门规划14;2016年7月7日《创作自由、建筑与遗产法》(loi LCAP)将保护区、ZPPAUP、AVAP等历史上形成的多种区划统一整合为“杰出遗产地”(sites patrimoniaux remarquables， SPR)15，即从历史、建筑、考古、艺术或景观角度看，其保护、修复、再生或价值重现具有公共利益的城市、村庄或街区16。每个SPR须配备规划文件:或为保护与价值重现规划(PSMV)——其本身就是《城市规划法典》规制的法定城市规划文件，可逐栋、逐立面作出图则化管控，在其覆盖范围内连建筑内部受保护要素的改动也须履行事先许可17;或为建筑与遗产价值重现规划(PVAP)。此外，《遗产法典》第L.621-30条还规定历史古迹的周边保护(abords):与古迹形成整体或有助于其保护与展示的周边不动产同受管控;未划定专门范围的，以与古迹互见且距离不超过500米为准18。
这一保护网络的“守门人”是法国建筑师(Architecte des Bâtiments de France， ABF)——文化部派驻地方的专业公务员。在SPR及历史古迹周边范围内，改变建筑外观的工程原则上须取得ABF的同意性意见(avis conforme):ABF不同意的，规划许可即不得颁发19。这一“专业个体一票把关”的设计，与我国“行政部门审批+专家论证+社会公示”的程序组合形成鲜明对比:前者权责集中、标准统一、效率较高，但也长期伴随“过严、不可预期”的批评——2018年《住房、规划与数字化法》(loi ELAN)第56条遂将移动通信天线、严重危房处置等特定情形下的ABF意见由“同意性”降为“咨询性”20，显示出保护刚性与民生、安全需求之间的再平衡。这一动态对我国具有镜鉴意义:守门机制再严密，也需为公共安全与基本民生预留法定出口——这与我国“防火安全保障方案替代硬性达标”的思路异曲同工。
(三)责任刚性:以刑事制裁为核心的威慑体系
与我国将“重置价倍数罚款”为代表的行政处罚作为制裁核心不同，法国对侵害历史古迹行为的威慑以刑事责任为核心。依法国《刑法典》第322-3-1条，毁坏、损坏列级或登录历史古迹的，处七年监禁并处10万欧元罚金;具有该法典第322-3条第1°项规定的加重情节的，刑期可升至十年、罚金升至15万欧元;尤为特别的是，罚金数额可提高至被毁损财产价值的二分之一21——与我国“重置价三至五倍罚款”同样体现“罚责与标的价值挂钩”的思路，只是一为刑事罚金、一为行政罚款。在未经许可施工的层面，《遗产法典》第L.641-1条将未经许可对列级建筑、登录建筑、历史古迹周边及SPR范围内建筑实施工程的行为，转引《城市规划法典》第L.480-4条的刑事罚则处理22;违反转让告知等法定义务的，另可处以行政罚款，自然人最高6，000欧元、法人最高30，000欧元23。对市场主体的启示是:在法国语境下，擅动受保护建筑首先是刑事风险，企业及其责任人均可能被追诉——这一责任强度值得在我国后续立法(如历史文化遗产保护立法的讨论)中关注。
(四)利用激励:税式支出与社会化筹资的“法国路线”
在利用的原理层面，法国法不存在对用途变更的一般性禁止:《遗产法典》没有任何条文本身禁止将城堡改为酒店、修道院改为大学宿舍或旧工厂改为文化空间;法律控制的对象不是“用途”，而是新用途可能引发的、须经事先许可的工程——在列级城堡中开设酒店可能获准，而为安装电梯拆除具有价值的宏伟楼梯则可能被拒24。也正因此，法国绝大多数列级、登录建筑至今仍作为住宅、办公、酒店等持续使用，“以用促保”同样是其制度哲学;但在激励工具上，法国走的是与我国“财政补助+租金减免+容积率奖励”不同的“税式支出”路线，主要包括三项:
1.“马尔罗”税收减免(CGI第199 tervicies条)。对位于杰出遗产地内、实施整体性修缮并承诺修缮后裸租不少于9年的不动产，业主可将修缮支出按比例直接抵减个人所得税:SPR配有经批准PSMV的，抵减比例为30%;配有经批准PVAP或修缮计划经公用事业宣告的，为22%;可计入的修缮支出以连续4年内40万欧元为上限(最高减税12万欧元)，且该减税不计入法国“税收优惠总额封顶”机制;工程须在ABF监督下按批准方案实施25。该制度以稳定、可预期的税收对价，把高净值私人资本系统性导入历史街区修缮，是法国旧城更新最重要的资金引擎之一。
2.历史古迹税制(régime monuments historiques)。列级或登录建筑的业主，其修缮、维护支出及相关贷款利息可100%、不设上限地从不动产收入乃至综合收入中扣除，通常以承诺保有不动产不少于15年为条件26。法国文化部明确将其定位为“对业主因保护国家遗产而实际承担的额外负担的对价”，而非避税产品27。
3.社会化筹资:遗产基金会与“遗产彩票”。依1996年7月2日第96-590号法律设立的遗产基金会(Fondation du patrimoine)，面向未列级、未登录的“非保护遗产”颁发标签(label)，标签建筑的业主可将修缮支出的50%乃至100%自综合收入中扣除28——功能上恰似我国“历史建筑、传统风貌建筑”所覆盖的“文物之外”地带。2017年修正财政法第90条进一步创设“遗产彩票”(loto du patrimoine):由国家彩票公司发行专门彩票，国家让渡部分博彩税收注入遗产基金会，定向用于濒危遗产的修缮、再利用，2018年9月首期开奖以来已成为社会化筹资的标志性机制29。
(五)实践样本:里昂主宫医院与巴黎海军府
【案例·公有产权+99年长租的市场化活化】里昂主宫医院(Grand Hôtel-Dieu)改造项目
始建于12世纪的里昂主宫医院系受历史古迹保护的建筑群，2010年因不再适应现代医疗要求而停用。业主里昂公立医院集团(HCL)不出售产权，而是于2014年签订99年期建设租约(bail à construction)，将整体修缮与运营交由Eiffage集团实施:项目总建筑面积约5.15万平方米(其中约4万平方米为修缮、约1.15万平方米为新建)，投资约1.8亿欧元，由历史古迹首席建筑师主持修缮，木作门窗等特色构件按原样修复或复制，改造为洲际五星级酒店(143间客房)及商业餐饮、办公、国际美食城等复合业态，被称为法国迄今最大的历史古迹私人改造项目30。其要点在于:公有产权不变、保护与开放义务写入租约、以超长期用益安排换取社会资本承担巨额修缮投入。对照我国《广州利用办法》“国有历史建筑租期最长二十年”的上限，法国经验提示——租期长短直接决定社会资本的投资回收模型，对重资产修缮项目而言，更长且稳定的用益期限可能是撬动民间投资的关键变量。
【案例·“以用养护”的自平衡运营】巴黎海军府(Hôtel de la Marine)修缮与开放
协和广场旁的海军府原为18世纪王室家具库，属国家所有的列级历史古迹。海军部迁出后，国家将其交由公共机构国家古迹中心(CMN)修缮运营:2017—2021年实施修缮，工程总投入约1.32亿欧元，其中约8，000万欧元系25年期银行贷款，财政补贴仅约1，000万欧元;2021年6月向公众开放后，依靠门票与参观收入、约6，000平方米办公区出租、Al Thani艺术收藏20年展陈特许(对价2，000万欧元)及餐饮特许经营(concession)权益金偿还贷款并覆盖日常维护，形成“修缮靠融资、运营靠收益、收益再反哺保护”的自平衡模式31。这与我国上海“公有优秀历史建筑转让出租收益纳入保护专项资金”、广州“招租收益反哺”的思路一致，但法国案例展示了公共业主以市场化金融工具完成大体量修缮的完整闭环;其对经营性空间(餐饮、零售、办公)采用公开竞争的特许经营程序，亦可为我国国有历史建筑遴选运营主体提供程序参照。
(六)中法制度对比的实务启示
| 对比维度 | 中国(国家+沪穗杭宁) | 法国 |
| 立法形态 | 《名城名镇名村条例》等行政法规+地方性法规多层并行，历史建筑与文物分轨 | 单一《遗产法典》统摄，1913年法以来的体系化传统 |
| 对象分级 | 文物保护单位/历史建筑(优秀历史建筑)/传统风貌建筑 | 列级(classement)/登录(inscription)两级，外加遗产基金会标签覆盖非保护遗产 |
| 要素管控 | 核心价值要素清单(广州)、四类分级保护(上海)等 | 部分列级(仅及立面、屋顶等特定部位)+PSMV逐栋图则管控 |
| 面状保护 | 历史文化街区、风貌区、历史地段，南京延伸至都城格局 | 杰出遗产地(SPR，整合原保护区等)+历史古迹周边(abords)管控 |
| 审批把关 | 行政部门审批+专家论证+公示听证的程序组合 | 法国建筑师(ABF)同意性意见一票把关;ELAN法就特定民生安全情形松绑 |
| 违法责任 | 以行政处罚为主:恢复原状、代履行、重置价3—5倍罚款(上海)等 | 以刑事制裁为核心:毁损列级、登录古迹处7年监禁+10万欧元罚金，罚金可达财产价值二分之一 |
| 利用激励 | 财政补助、免租减租、容积率与等量面积奖励、免补出让金 | 税式支出:马尔罗减税(修缮支出22%/30%抵税)、历史古迹支出100%无上限扣除、遗产基金会标签与遗产彩票 |
| 长期利用安排 | 国有历史建筑租期最长20年(广州) | 公产可签99年期建设租约(如里昂主宫医院)，产权不转移、保护义务入约 |
综合而言，中法两国在“价值要素管控、私权受公法限制、以用促保”三大原则上高度趋同;差异主要在工具选择:法国以单一法典、刑事威慑、税式激励、超长期用益见长，我国以多层级名录、行政处罚、财政补助与规划奖励、政府强统筹见长。对正在参与历史建筑活化的市场主体而言，法国经验至少有三点可直接转化为实务策略:其一，在与政府磋商利用安排时，可主动援引“长期限+强义务”的对价逻辑，争取在现行租期上限内通过续租安排、收益分成等条款改善投资回收预期;其二，关注未来立法动向中可能引入的税收激励工具，提前在交易结构中预留适配空间;其三，把“修缮—运营—收益反哺”设计为可被监管验证的闭环——这既是法国两大案例的共同成功要素，也日益成为我国地方政府遴选合作方时的实质考量。
二、合规操作指引:修缮利用流程与保护红线
为便于落地，下面把前述分散的规则整合为一条可操作的合规路径。无论项目位于何地，修缮利用大体都要经历“尽调定性—识别边界—编制方案—判断审批—施工留痕—经营反哺”六个阶段，其中第四阶段“是否触发审批”是决定项目节奏的关键决策点。
阶段① 前期尽调与定性
核验保护对象等级(优秀历史建筑/历史建筑/传统风貌建筑/预保护对象);明确核心价值要素(具有特色的立面、平面、主体结构、室内外装饰和构件)清单;查明权属状况与保护责任人。
阶段② 识别保护边界
对照价值要素，区分“禁改部位”与“可调整部位”。
阶段③ 编制方案
按“最小干预、可逆、风貌协调”原则编制修缮设计方案;涉及经营利用的，同步编制防火安全(消防)保障方案与用途变更方案;优先采用传统工艺与材料，必要时辅以新技术增强防灾性能。
阶段④ 判断审批路径〔决策点:是否改变外立面/主体结构/使用性质，或突破高度、面积?〕
核查当地保护条例，多数事项需报当地规划资源等主管部门审批，依法经听取专家委员会意见、组织专家论证、社会公示等程序。
阶段⑤ 施工与留痕
委托具备相应资质的设计、施工单位实施;施工现场公示建筑保护价值与修缮效果图;非政府主体取得历史建筑承租权进行修缮的，应密切联络审批部门，明确施工注意要点，及时形成并报送修缮档案(设计图纸、影像、测绘信息)。
阶段⑥ 经营利用与收益反哺
取得消防、环保、商事登记等经营审批后开展利用，当地有补贴政策的按程序申请;建立日常维护与巡查机制，将部分经营收益储备用于日常修缮与保护。
结语
历史建筑保护性利用的制度逻辑，可凝练为三句话:保护优先、利用服从保护、以用促保。对市场主体而言，真正的机会不在于规避保护义务，而在于把价值评估、合规审批、消防适应等要素嵌入项目全周期，让承载城市记忆的“老房子”在合法、安全的边界内重新成为有现金流、可持续的城市资产。在城市更新走向精细化的今天，谁能更早读懂这条边界，谁就能更稳地抓住存量时代的历史机遇。
注释
历史古迹总督察(inspecteur général des monuments historiques)一职由内政部长基佐(F. Guizot)于1830年设立，首任为路德维克·维泰(Ludovic Vitet)，梅里美于1834年继任。V. Sénat， « Mérimée et les monuments historiques »， senat.fr [en ligne] ; Sénat， « En 1913， le Sénat votait la loi sur les monuments historiques »， senat.fr [en ligne].
Loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques.
Ordonnance n° 2004-178 du 20 février 2004 relative à la partie législative du code du patrimoine.
Code du patrimoine， art. L. 621-1.
Code du patrimoine， art. L. 621-25.
Ministère de la Culture， « Monuments historiques & sites patrimoniaux »， culture.gouv.fr [en ligne](2022年统计口径:列级或登录建筑45，991处，受保护动产近30万件)。
Ministère de la Culture， « Monuments historiques & sites patrimoniaux »， préc.(建成不足50年的建筑原则上不纳入历史古迹保护，可申请« Architecture contemporaine remarquable »标签)。
Code du patrimoine， art. L. 621-1， al. 1er(« en totalité ou en partie »，即可整体或部分列级)。
Code du patrimoine， art. L. 621-29-5 : « Les effets du classement ou de l'inscription au titre des monuments historiques suivent l'immeuble ou la partie d'immeuble en quelques mains qu'il passe. »
Code du patrimoine， art. L. 621-29-6(转让人须向受让人披露列级或登录状态，并在法定期限内将转让通知行政机关;违者可依art. L. 642-1处行政罚款)。
Code du patrimoine， art. L. 621-6(业主不同意的，经国家遗产与建筑委员会意见后，由经最高行政法院审议的政令 « décret en Conseil d'État » 实施强制列级)。
Code du patrimoine， art. L. 621-12.
Cons. const.， déc. n° 2011-207 QPC du 16 déc. 2011，Société Grande Brasserie Patrie Schutzenberger(确认《遗产法典》第L. 621-25条、第L. 621-27条第1、2款及第L. 621-29条合宪)。
Loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière， dite « loi Malraux ».
Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création， à l'architecture et au patrimoine， dite « loi LCAP » ; Code du patrimoine， art. L. 631-1 et s.
Code du patrimoine， art. L. 631-1.
Code du patrimoine， art. L. 631-3(PSMV/PVAP)et Code de l'urbanisme， art. L. 313-1 ; 关于PSMV覆盖范围内受保护内部要素改动的事先许可，v. Code du patrimoine， art. L. 632-1， al. 2.
Code du patrimoine， art. L. 621-30(周边保护范围可由行政机关专门划定;未划定的，以与历史古迹互见且距离不超过500米为准)。
Code du patrimoine， art. L. 632-2(avis conforme);关于ABF职责范围，v. Code du patrimoine， art. R. 611-34.
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement， de l'aménagement et du numérique， dite « loi ELAN »， art. 56.
Code pénal， art. 322-3-1 ; v. aussi Ministère de la Culture， « Sanctions administratives et pénales »， culture.gouv.fr [en ligne].
Code du patrimoine， art. L. 641-1(转引Code de l'urbanisme， art. L. 480-4之刑事罚则，适用于未经许可对列级建筑、登录建筑、历史古迹周边及杰出遗产地范围内建筑实施工程的行为)。
Code du patrimoine， art. L. 642-1.
Code du patrimoine， art. L. 621-9(列级建筑)et art. L. 621-27(登录建筑)。
Code général des impôts， art. 199 tervicies(SPR配有经批准PSMV的抵减30%，配有经批准PVAP或修缮经公用事业宣告的抵减22%;可计入支出以连续4年40万欧元为上限;承诺修缮后裸租作为承租人主要居所不少于9年;该减税不计入CGI art. 200-0 A规定的税收优惠总额封顶)。
Code général des impôts， art. 156， I， 3° et art. 156 bis(承诺保有不动产不少于15年)。
Ministère de la Culture， « La fiscalité dans les sites patrimoniaux remarquables »， culture.gouv.fr [en ligne].
Loi n° 96-590 du 2 juillet 1996 relative à la « Fondation du patrimoine » ; Code du patrimoine， art. L. 143-2 ; Code général des impôts， art. 156， II， 1° ter(获补助低于工程总额20%的，扣除自担支出的50%;不低于20%的，扣除100%)。
Loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017， art. 90 ; Ministère de la Culture， « La mission “Patrimoine en péril” »， culture.gouv.fr [en ligne].
Le Moniteur， « Grand Hôtel-Dieu de Lyon : la mutation d'un site historique »， 19 oct. 2017 [en ligne] ; Eiffage Construction， « Reconversion du Grand Hôtel-Dieu， Lyon »， eiffageconstruction.com [en ligne].
Le Journal des Arts， « À Paris， l'hôtel de la Marine attend ses visiteurs »， 9 avr. 2021 [en ligne] ; Crédit Agricole d'Île-de-France， « La restauration de l'Hôtel de la Marine »， ca-paris.com [en ligne].
【本文征引的主要中国规范(全称及文号，便于检索校验)】
1. 《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正，主席令第30号)。
2. 国务院《历史文化名城名镇名村保护条例》(2008年国务院令第524号公布，2017年修订;简称《名城名镇名村条例》)。
3. 中共中央办公厅、国务院办公厅《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》(2021年印发;简称《保护传承意见》)。
4. 《城乡历史文化保护利用项目规范》(GB55035-2023，住房和城乡建设部，国家强制性工程规范;简称《项目规范》)。
5. 《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》(2002年制定，经2010年、2011年、2019年三次修正，2019年修正时由《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》更为现名;简称《上海保护条例》)。
6. 《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》(穗府办规〔2026〕3号，2026年4月28日施行;简称《广州利用办法》)。
7. 《杭州市历史文化名城保护条例》(2023年5月1日施行;简称《杭州保护条例》)。
8. 《南京历史文化名城保护条例》(2026年3月31日批准，2026年7月1日施行;简称《南京保护条例》)。
(法国法律、判例、官方资料及案例来源已按法国引注体例以脚注标示。)