业委会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务合同属于群体性、长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。物业公司提供物业服务后，业主应依约支付物业费，业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒付物业费的，不予支持。
以案释法
2015年6月26日，某物业公司与某业委会签订《物业服务合同》，约定某物业公司为某小区提供物业服务，之后双方多次书面约定将合同服务期限顺延。袁某是该小区业主，每月应付物业费106.3元。2022年12月2日，某物业公司向袁某邮寄《缴款通知》，催告袁某交纳2021年1月至2022年12月期间的物业费2551.2元，袁某拒收该通知。袁某称物业公司未对小区进行合理有效的管理维护，例如增设停车位导致小区道路变窄，房屋外面停放的机动车将墙角、路沿撞坏导致雨水渗入房屋，房屋外经常有车辆半夜通行、鸣笛影响袁某及家人休息，车辆停在化粪池窨井盖上有安全隐患等，如物业公司解决上述问题，袁某愿意支付物业费。后物业公司诉至法院要求袁某支付上述期间的物业费。
法院经审理认为，《物业服务合同》是业主大会或业委会代表全体业主与物业公司就小区物业的管理事宜签订的合同，对全体业主均具有约束力。物业公司按约提供物业服务，业主理应按约支付物业费。对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但不构成业主拒付物业费的理由。袁某已经实际接受了某物业公司提供的服务，应按照《物业服务合同》约定的收费标准支付相应的物业费。
法治建议
物业服务纠纷是社区治理的常见痛点，本案一方面厘清了权利义务的边界，即对服务的一般瑕疵，业主有权提出合理化建议和意见，但不构成业主拒付物业服务费的理由；另一方面为构建和谐社区提供了重要启示，业主遵守契约精神和物业提升服务质量并重。社区治理是一项系统工程，唯有在法治的轨道上，通过契约精神与物业提升的双向奔赴，才能真正实现社区和谐。
对此，建议如下：
●业主强化契约精神，理性维权：正确看待物业服务的“持续性”和“不完美性”，理性主张权利，通过合法途径维权。业主若发现物业服务存在瑕疵，应通过拍照、录像、书面记录等方式留存证据，及时向物业公司提出整改要求。如果物业公司怠于整改，业主可通过向居委会、街道办、物业管理协会反映的方式，维护自身合法权益。
●物业提升服务水平，尽责履职：强化服务意识，主动接受监督。物业公司应严格按照物业服务合同的约定履行义务，针对业主的合理化建议和投诉，建立快速响应机制，提升处置能力，做到“件件有回音”，同时定期公示服务内容、收费标准及整改情况，保障业主知情权及监督权。针对小区停车、设施维护、消防安全等涉及公共安全和基本生活保障的领域，建立常态化管理机制，以实际行动赢得业主认可。
●社区实现联动共治，良性互动：完善沟通机制，化解矛盾纠纷。业委会应发挥桥梁纽带作用，搭建业主与物业公司的沟通平台（业主微信群、定期业主接待日等），通过典型案例宣讲普及物业服务相关法律知识，督促物业公司改进服务，引导业主理性维权，共同营造守法履约的良好社区氛围。社区居委会、街道办事处、物业服务协会等应加强对小区物业服务的指导与监督，引入多方力量参与调解，及时介入，引导双方在法律框架内协商，维护小区和谐稳定。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
责任编辑 | 翟珺
文字 | 徐庆 李博雅
版面编辑 | 周彦雨