物业服务事关千家万户，直接关系到群众生活品质，看似小区“琐事”，实则是检验基层治理水平的重要民生课题。江津双福街道住宅小区、物业服务企业数量位居全区首位，辖区住宅人口集中、业主诉求纷繁多元，物业领域矛盾触点多、调处难度大，基层治理压力突出。江津法院、江津区综治中心、双福街道坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行新时代“枫桥经验”，依托综治中心平台汇聚多方力量，健全完善多元解纷体系，于2024年5月共建全市首个镇街级物业纠纷调解工作室——“福管家”，推动矛盾源头防控、前端化解，形成双福辖区内“有物业纠纷，先找福管家”的治理共识，构建物业纠纷多元共治的“双福范式”。
“福管家”物业纠纷调解室立足双福实际，将都江堰分水导流、分级管控、精准施策的治水理念转化运用于物业纠纷治理，创新探索分层分流调解、示范判决调解指引、批量纠纷化解的多元解纷工作模式，充分发挥典型案例示范、指引、教育作用。
本次发布的物业纠纷典型案例类型，涵盖“福管家”前端调解、示范判决+批量化解、调判结合等多种化解模式，坚持“小事社区消化、难事街道综治中心统筹、积案法庭兜底”，聚焦物业服务瑕疵、物业费争议等高频纠纷，依据《中华人民共和国民法典》等法律规定，明确物业服务企业、小区业主的权利义务，生动诠释新时代“枫桥经验”的内涵要义，推动达成物业矛盾自主分流分量、存量清淤、增量压降治理成效，助力构建共建共治共享的基层社会治理新格局。
目录
1
某物业公司诉杨某物业服务合同纠纷调解案
——“行业协会＋人大代表”联动化解因树木栽种影响居住环境引发的拒缴物业费纠纷
杨某系某小区业主，其庭院外2.5米左右的小区公共区域种有一棵高20多米、树径约40公分的大叶香樟树。该树木夏天长虫、春秋落叶，均落进杨某院子里。杨某认为该树木严重影响其居住环境，要求物业公司移栽该树木，但某物业公司认为该树木系开发商规划问题，与物业公司无关。杨某为此拒缴物业费1.4万元，某物业公司诉至法院，要求杨某支付物业费。
江津法院征求双方当事人同意，邀请辖区物业协会秘书长、人大代表共同参与调解，并选派法官进行指导。调解员电话得知杨某的真实意愿是想保持居住环境的干净卫生，也曾向物业公司承诺自愿承担移栽树木的费用，但物业公司认为该树木的栽植系开发商规划问题且移栽难度大、后续处理麻烦，故拒绝了杨某。调解员遂开展以下调解工作：一是梳理争议点明要害。经实地查看，发现该树木枝叶茂密，已遮挡住杨某阳台，且该树木品种易落叶长虫，的确对杨某生活产生一定影响，因此化解关键点系如何处理该树木落叶问题。二是释法明理指迷津。调解员一方面告知物业公司其对小区绿化的管理义务，另一方面向杨某指出，小区业主负有缴纳物业费的义务。人大代表充分发挥其了解社情民意的优势，与双方沟通讲理，引导双方换位思考，指出物业公司要充分了解业主的需求，业主也应当按约缴纳物业费，形成良性循环才能提供优质物业服务和高品质居住环境。三是两全方案定纷争。考虑到双方纠纷已长达三年，杨某的居住环境应当得到保障，但移栽树木工程复杂且无处放置，调解员根据实际情况灵活应变，最终提出一个双方都能够接受的实施方案：由某物业公司负责定期修剪树枝。杨某先交一半物业费，某物业公司完成修枝后将拖欠物业费补齐。后物业公司如期履约，杨某也缴清物业费，纠纷圆满化解。
本案已入选人民法院多元解纷案例库。“小物业”关乎“大民生”。近年来，物业纠纷数量居高不下，妥善化解物业纠纷，对于增强居民幸福感、获得感、归属感，提升基层社会治理水平，构建和谐社区具有积极意义。本案中，法院邀请行业协会、人大代表共同参与调解，借助物业协会了解辖区各小区物业公司状况、熟悉物业纠纷产生的成因及特点、掌握有效调处物业纠纷方式方法的优势，充分发挥人大代表密切联系群众、为群众发声的独特优势，通过了解双方真实想法、实地走访梳理争点、多维度情理法进行引导，提出可行方案，同时法院切实发挥指导调解职能，最终促使达成多赢共赢的化解方案，不仅解决了业主的“燃眉之急”，做到息诉止争，也让物业公司及时收到物业费，保障了公司的正常运行，还保护了大叶香樟树，让其继续扎根原地，为小区居民提供美好的居住环境。
2
某物业公司诉王某等物业服务合同纠纷案
——“福管家”多元解纷机制赋能 示范调解涉众型物业纠纷
某物业公司系某小区二期、四期住宅的物业服务企业。其中，二期、四期住宅的物业费标准分别为1.5元/㎡·月、2元/㎡·月。王某等四期住宅业主认为，两期住宅均为高层、地理位置仅一街之隔且为同一开发商开发，但物业费价格相差0.5元/㎡·月，收费缺乏合理性，遂以收费不公为由拒缴物业费。某物业公司则认为，四期住宅物业费标准已依法备案且绿化面积更大，收费标准具有合法性。物业公司多次催收未果后，将王某等业主诉至法院要求支付物业费。
江津法院经研判本案人数众多、双方矛盾尖锐，遂依托“福管家”物业纠纷调解机制开展联动化解工作。一是深挖症结，摸清诉求。法院联动工作室专职调解员、社区网格员全覆盖摸底排查，细致梳理业主核心关切、精准勾勒业主心理画像；通过推选代表、收集诉求、搭建沟通桥梁，厘清“同质不同价”矛盾根源，为调解奠定基础。二是多方联动，对症施策。法院牵头街道物管办、“福管家”调解员、社区网格员等共同参与调解，聚合法官专业审判、福管家行业经验以及街道基层治理优势，立足法理研判与利益均衡量身定制最优调处方案，开展双向磋商、靶向调处。三是示范引领，批量解纷。由“福管家”金牌调解员活用“三讲说三理”（讲法理、讲情理、讲道理）特色工作法开展调解。以示范判决、调解引导业主理性维权，消除业主抵触情绪；立足小区运营成本、社区长效治理等促成业主代表与物业公司达成示范调解。协议达成后，其余未缴费的业主参照该协议主动履行了缴费义务，实现了批量纠纷的实质性化解。
本案已入选重庆法院物业纠纷多元化解典型事例。“福管家”物业纠纷调解机制由江津法院联合辖区街道共同建立，聚焦妥善化解辖区各类物业矛盾纠纷。本系列案中，百余名业主参照示范调解协议主动履行交费义务，某物业公司顺利收取物业费，既保障小区和谐稳定，又保障物业服务企业正常运营。“福管家”调解机制通过整合多方力量，前置疏导群众负面情绪、缓和双方对立分歧，以示范调解确立批量化解统一标准，实现“一案示范、批量化解”，为同类物业纠纷调处提供了鲜活样本，助力源头减少物业纠纷。
3
某物业公司诉左某物业服务合同纠纷案
——“巡回审判＋福管家调解”联动推动物业纠纷实质化解
左某系某小区业主，某物业公司系该小区物业服务企业。自2021年以来，左某多次对其签订的《前期物业服务合同》内容细节以及物业是否为小区提供物业服务提出质疑。左某以某物业公司未能及时清理楼道建筑残渣、未及时疏通下水管道堵塞、物业公司不具备停车收费资质等问题为由拒缴物业费。双方因此发生争议，某物业公司遂诉至法院要求左某支付三年的物业费、停车费7000余元。
案件受理后，江津法院依托“福管家”调解机制第一时间委派“福管家”调解员开展先行调解。调解初期，双方对立情绪明显、分歧较大，未能达成调解合意。在先行调解未果情况下，及时转入诉讼程序，采用在综治中心巡回审判模式开庭审理，“福管家”调解员参与庭审旁听。庭审过程中，法院组织双方举证质证，结合在案证据厘清某物业公司实际履职情况。经过法庭调查，双方对案件事实也有了更为全面客观的认识，左某表示愿意再次开展调解。承办法官抓住调判转化的有利契机，联合在场“福管家”调解员再次进行调解。一方面向双方释明物业服务合同项下各自的义务，厘清权利义务边界；另一方面也向物业公司反馈业主提出的意见，督促物业公司正视诉求，优化物业服务水平。在法官与“福管家”调解员的共同说理下，双方最终达成调解协议，左某当庭支付欠缴费用，纠纷得到实质化解。
本案被《人民网》采编报道。物业纠纷与人民群众日常生活密切相关，简单一判了之难以实现案结事了。本案充分发挥“福管家”调解机制的前端化解优势，有机结合巡回审判方式，积极运用调审结合、调判转化工作方法，在先行调解未果后及时启动巡回审判，借助庭审举证质证厘清案件事实，抓住庭审中出现的调解契机，推动案件从裁判审理向当庭调解转化。案件将多元调解力量融入司法审判全过程，把司法服务延伸到群众家门口，庭审既查明案件事实、厘清权责边界，又直面群众诉求，同步督促物业公司补齐服务短板，引导业主理性维权。本案是坚持和发展新时代“枫桥经验”的生动实践，为辖区同类物业纠纷多元化解提供了可复制样本。
4
李某等105名业主诉某物业公司、某实业公司等物业服务合同纠纷案
——部分业主以物业服务瑕疵为由主张变更合同关于物业费标准的约定，人民法院不予支持
李某等105人系某小区业主，2018年9月，某实业公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为某小区提供物业服务，并约定高层、洋房住宅物业费分别为2.1元/月/㎡、2.7元/月/㎡。业主2019年接房时，某物业公司重庆分公司陆续与业主签订了《前期物业服务协议》，协议确定了前述物业费标准。合同签订后，某物业公司重庆分公司按约提供了物业服务。李某等105名业主认为某物业公司自认服务等级为四级，物业服务未达到重庆市住宅物业服务登记标准中的四级标准，收费标准却远高于政府指导价，遂诉至法院要求将物业费收费标准调整为高层住宅1.4元/月/㎡、洋房住宅1.54元/月/㎡。
江津法院审理认为，根据相关规定，前期物业服务并非只能实行政府指导价，开发商与业主可以选择实行市场调节价，案涉物业费管理形式和收费标准未违反法律规定并经备案和公示，合法有效。变更物业服务费标准属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案105个业主起诉不符合法定要求，不能代表小区全体业主请求变更物业服务费标准。依法成立的合同，受法律保护，不能随意变更和撤销，物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即拒交物业管理费，物业服务企业将因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此导致更多业主拒交物业管理费，最终陷入服务标准持续下滑的恶性循环。物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，并非一定通过降低物业费标准。遂判决：驳回李某等105人的诉讼请求。
本案是群体性物业服务合同纠纷，事关众多业主切身利益与小区物业服务正常运转。本案判决明确前期物业服务收费并非一律适用政府指导价，在依法备案公示前提下可实行市场调节价。重新选定物业服务企业以及重签物业服务合同属于业主共同决定事项，应依法满足法定表决比例要求。本案判决既引导广大业主正确认识前期物业服务合同效力，树立理性维权意识，也提示物业服务企业提升物业服务水平，减少矛盾争议，做好收费标准公示等工作，充分保障业主知情权。本案裁判对于平衡业主个体诉求与小区整体公共利益，维护物业行业正常经营秩序具有重要作用。
5
重庆某物业公司诉肖某某物业服务合同纠纷案
——业主以未入住房屋为由拒交物业费的，人民法院判决不予支持
重庆某物业公司与重庆某置业公司于2020年8月签订某小区《前期物业服务合同》，对合同期限、高层住宅物业费进行约定。肖某某系该小区业主，于同年8月与重庆某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并约定物业服务费为高层住宅1.2元/㎡/月。肖某某以交房后未入住房屋、未享受服务为由在缴纳一年物业费后未再交费，重庆某物业公司经催收无果,遂诉至法院要求肖某某缴纳欠缴物业费及违约金5700余元。
江津法院审理认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。肖某某在获得案涉房屋后与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，应当知道需要缴纳物业费，在物业公司为小区提供物业服务后，肖某某应按照协议履行物业费缴纳义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。最终判决：肖某某支付物业费2300余元并驳回其他诉讼请求。
物业服务具有公共性和整体性的特征，物业服务企业为小区提供安保、保洁、设施维护等服务，惠及全体业主，即使业主未实际居住，也已经享受到物业服务带来的潜在价值，业主“未实际入住”不能成为拒交物业费的正当理由。本案判决对于纠正部分业主“未入住不交费”的错误认知，推动业主与物业服务企业构建良性契约关系、促进社区和谐稳定具有重要价值。本案充分发挥“示范判决＋批量化解”机制作用，在作出示范判决形成规则指引后，涉及该小区其他以未入住为由拒交物业费的10余名业主已主动缴纳物业费，为同类物业纠纷批量化解提供实践经验。
6
某物业公司诉陈某某物业服务合同纠纷案
——业主以房屋质量问题为由拒缴物业费的，人民法院不予支持
2010年7月，某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由某物业公司为某小区提供物业服务，并在合同中约定物业服务费。陈某某购买该小区联排别墅一套，于2013年10月接房，并与某物业公司签订《公用事业费用缴费协议》，约定陈某某分摊物业公共区域公用事业费。后某物业公司按约提供了物业服务，但陈某某以房屋质量问题为由未缴纳2016年7月至2022年2月期间物业费等，某物业公司遂诉至法院要求陈某某支付欠缴物业费及公摊电费共计3万余元。
江津法院审理认为，某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务委托合同》对全体业主具有约束力。陈某某与某物业公司签订《公用事业费用缴费协议》合法有效，应按约履行合同义务。某物业公司按约履行相应物业服务，陈某某亦应按约支付物业服务费。陈某某抗辩房屋质量的问题应当向房屋开发商提出，非物业公司问题，不能成为拒缴物业服务的理由。法院最终判决：陈某某向某物业公司支付物业服务费29566.4元及公摊电费1147.9元。
房屋质量瑕疵属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，物业服务合同纠纷与房屋买卖合同系相互独立的法律关系，业主不得以房屋质量问题为由拒绝支付物业服务费。本案判决明确了权利义务关系，引导业主依法理性维权，在接房时做好验收工作，如发现存在房屋质量问题应及时与开发商进行沟通，如业主因房屋质量瑕疵拒缴物业费的，物业公司也应该积极协助业主与开发商沟通、整改，帮助化解矛盾，共同营造良好有序的社区环境。
7
某物业公司诉严某某物业服务合同纠纷案
——物业服务存在瑕疵，物业公司诉请违约金的，人民法院不予支持
某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为某小区提供物业服务，并约定物业服务费用，严某某系该小区业主。合同签订后，某物业公司依约为该小区提供了物业服务费用。严某某则认为，小区公共区域外墙漏水渗入室内，导致其房屋墙面受损，双方就维修情况未达成一致，以该物业公司存在物业服务瑕疵为由拒交物业费。某物业公司遂诉至法院要求严某某支付物业费、违约金等费用共计6000余元。
江津法院审理认为，某物业公司与某地产公司就某小区物业服务签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对严某某在内的小区全体业主均具有法律约束力，双方应按合同履行义务。某物业公司按约提供物业服务，严某某亦应当按约支付物业费。严某某提供的证据证明某物业公司存在一定瑕疵,但不足以免除或减少其交纳物业费的义务。但严某某非无故拒交物业费，故对某物业公司主张的违约金不予支持。法院最终判决：严某某支付某物业公司物业服务费、公摊水电费共计6100.2元，驳回其他诉讼请求。
物业服务是一种长期性、持续性、综合性的服务，物业服务瑕疵不能仅凭局部、阶段性的服务瑕疵全盘否定物业公司提供的服务。业主面对物业服务瑕疵，应采用继续履行、赔偿损失等途径，拒交物业费并非法定维权途径。本案依据权利义务对等原则，在物业公司物业服务存在瑕疵情形下，对其提出的违约金诉求不予支持。本案判决既肯定了物业公司收取物业费的合法权益，又审慎把握违约金的适用条件，避免在服务存在瑕疵的情形下加重业主责任承担。同时引导物业公司优化物业服务，做到精细化服务，也教育业主理性维权，妥善化解物业纠纷。
戳下方图片
了解更多精彩内容
法官解案丨王化雨：探索阶梯式惩戒机制 构建未成年人胜诉权益全链条保护体系
渝法护商 | 一份调解方案，两家企业共赢
“新”说 | 青春乘风起，未来皆可期
分享
点赞
在看
“福管家”物业纠纷调解室立足双福实际，将都江堰分水导流、分级管控、精准施策的治水理念转化运用于物业纠纷治理，创新探索分层分流调解、示范判决调解指引、批量纠纷化解的多元解纷工作模式，充分发挥典型案例示范、指引、教育作用。
本次发布的物业纠纷典型案例类型，涵盖“福管家”前端调解、示范判决+批量化解、调判结合等多种化解模式，坚持“小事社区消化、难事街道综治中心统筹、积案法庭兜底”，聚焦物业服务瑕疵、物业费争议等高频纠纷，依据《中华人民共和国民法典》等法律规定，明确物业服务企业、小区业主的权利义务，生动诠释新时代“枫桥经验”的内涵要义，推动达成物业矛盾自主分流分量、存量清淤、增量压降治理成效，助力构建共建共治共享的基层社会治理新格局。
目录
1 | 某物业公司诉杨某物业服务合同纠纷调解案 |
2 | 某物业公司诉王某等物业服务合同纠纷案 |
3 | 某物业公司诉左某物业服务合同纠纷案 |
4 | 李某等105名业主诉某物业公司、某实业公司等物业服务合同纠纷案 |
5 | 重庆某物业公司诉肖某某物业服务合同纠纷案 |
6 | 某物业公司诉陈某某物业服务合同纠纷案 |
7 | 某物业公司诉严某某物业服务合同纠纷案 |
1
某物业公司诉杨某物业服务合同纠纷调解案
——“行业协会＋人大代表”联动化解因树木栽种影响居住环境引发的拒缴物业费纠纷
基本案情
杨某系某小区业主，其庭院外2.5米左右的小区公共区域种有一棵高20多米、树径约40公分的大叶香樟树。该树木夏天长虫、春秋落叶，均落进杨某院子里。杨某认为该树木严重影响其居住环境，要求物业公司移栽该树木，但某物业公司认为该树木系开发商规划问题，与物业公司无关。杨某为此拒缴物业费1.4万元，某物业公司诉至法院，要求杨某支付物业费。
处理方式
江津法院征求双方当事人同意，邀请辖区物业协会秘书长、人大代表共同参与调解，并选派法官进行指导。调解员电话得知杨某的真实意愿是想保持居住环境的干净卫生，也曾向物业公司承诺自愿承担移栽树木的费用，但物业公司认为该树木的栽植系开发商规划问题且移栽难度大、后续处理麻烦，故拒绝了杨某。调解员遂开展以下调解工作：一是梳理争议点明要害。经实地查看，发现该树木枝叶茂密，已遮挡住杨某阳台，且该树木品种易落叶长虫，的确对杨某生活产生一定影响，因此化解关键点系如何处理该树木落叶问题。二是释法明理指迷津。调解员一方面告知物业公司其对小区绿化的管理义务，另一方面向杨某指出，小区业主负有缴纳物业费的义务。人大代表充分发挥其了解社情民意的优势，与双方沟通讲理，引导双方换位思考，指出物业公司要充分了解业主的需求，业主也应当按约缴纳物业费，形成良性循环才能提供优质物业服务和高品质居住环境。三是两全方案定纷争。考虑到双方纠纷已长达三年，杨某的居住环境应当得到保障，但移栽树木工程复杂且无处放置，调解员根据实际情况灵活应变，最终提出一个双方都能够接受的实施方案：由某物业公司负责定期修剪树枝。杨某先交一半物业费，某物业公司完成修枝后将拖欠物业费补齐。后物业公司如期履约，杨某也缴清物业费，纠纷圆满化解。
典型意义
本案已入选人民法院多元解纷案例库。“小物业”关乎“大民生”。近年来，物业纠纷数量居高不下，妥善化解物业纠纷，对于增强居民幸福感、获得感、归属感，提升基层社会治理水平，构建和谐社区具有积极意义。本案中，法院邀请行业协会、人大代表共同参与调解，借助物业协会了解辖区各小区物业公司状况、熟悉物业纠纷产生的成因及特点、掌握有效调处物业纠纷方式方法的优势，充分发挥人大代表密切联系群众、为群众发声的独特优势，通过了解双方真实想法、实地走访梳理争点、多维度情理法进行引导，提出可行方案，同时法院切实发挥指导调解职能，最终促使达成多赢共赢的化解方案，不仅解决了业主的“燃眉之急”，做到息诉止争，也让物业公司及时收到物业费，保障了公司的正常运行，还保护了大叶香樟树，让其继续扎根原地，为小区居民提供美好的居住环境。
2
某物业公司诉王某等物业服务合同纠纷案
——“福管家”多元解纷机制赋能 示范调解涉众型物业纠纷
基本案情
某物业公司系某小区二期、四期住宅的物业服务企业。其中，二期、四期住宅的物业费标准分别为1.5元/㎡·月、2元/㎡·月。王某等四期住宅业主认为，两期住宅均为高层、地理位置仅一街之隔且为同一开发商开发，但物业费价格相差0.5元/㎡·月，收费缺乏合理性，遂以收费不公为由拒缴物业费。某物业公司则认为，四期住宅物业费标准已依法备案且绿化面积更大，收费标准具有合法性。物业公司多次催收未果后，将王某等业主诉至法院要求支付物业费。
处理方式
江津法院经研判本案人数众多、双方矛盾尖锐，遂依托“福管家”物业纠纷调解机制开展联动化解工作。一是深挖症结，摸清诉求。法院联动工作室专职调解员、社区网格员全覆盖摸底排查，细致梳理业主核心关切、精准勾勒业主心理画像；通过推选代表、收集诉求、搭建沟通桥梁，厘清“同质不同价”矛盾根源，为调解奠定基础。二是多方联动，对症施策。法院牵头街道物管办、“福管家”调解员、社区网格员等共同参与调解，聚合法官专业审判、福管家行业经验以及街道基层治理优势，立足法理研判与利益均衡量身定制最优调处方案，开展双向磋商、靶向调处。三是示范引领，批量解纷。由“福管家”金牌调解员活用“三讲说三理”（讲法理、讲情理、讲道理）特色工作法开展调解。以示范判决、调解引导业主理性维权，消除业主抵触情绪；立足小区运营成本、社区长效治理等促成业主代表与物业公司达成示范调解。协议达成后，其余未缴费的业主参照该协议主动履行了缴费义务，实现了批量纠纷的实质性化解。
典型意义
本案已入选重庆法院物业纠纷多元化解典型事例。“福管家”物业纠纷调解机制由江津法院联合辖区街道共同建立，聚焦妥善化解辖区各类物业矛盾纠纷。本系列案中，百余名业主参照示范调解协议主动履行交费义务，某物业公司顺利收取物业费，既保障小区和谐稳定，又保障物业服务企业正常运营。“福管家”调解机制通过整合多方力量，前置疏导群众负面情绪、缓和双方对立分歧，以示范调解确立批量化解统一标准，实现“一案示范、批量化解”，为同类物业纠纷调处提供了鲜活样本，助力源头减少物业纠纷。
3
某物业公司诉左某物业服务合同纠纷案
——“巡回审判＋福管家调解”联动推动物业纠纷实质化解
基本案情
左某系某小区业主，某物业公司系该小区物业服务企业。自2021年以来，左某多次对其签订的《前期物业服务合同》内容细节以及物业是否为小区提供物业服务提出质疑。左某以某物业公司未能及时清理楼道建筑残渣、未及时疏通下水管道堵塞、物业公司不具备停车收费资质等问题为由拒缴物业费。双方因此发生争议，某物业公司遂诉至法院要求左某支付三年的物业费、停车费7000余元。
处理方式
案件受理后，江津法院依托“福管家”调解机制第一时间委派“福管家”调解员开展先行调解。调解初期，双方对立情绪明显、分歧较大，未能达成调解合意。在先行调解未果情况下，及时转入诉讼程序，采用在综治中心巡回审判模式开庭审理，“福管家”调解员参与庭审旁听。庭审过程中，法院组织双方举证质证，结合在案证据厘清某物业公司实际履职情况。经过法庭调查，双方对案件事实也有了更为全面客观的认识，左某表示愿意再次开展调解。承办法官抓住调判转化的有利契机，联合在场“福管家”调解员再次进行调解。一方面向双方释明物业服务合同项下各自的义务，厘清权利义务边界；另一方面也向物业公司反馈业主提出的意见，督促物业公司正视诉求，优化物业服务水平。在法官与“福管家”调解员的共同说理下，双方最终达成调解协议，左某当庭支付欠缴费用，纠纷得到实质化解。
典型意义
本案被《人民网》采编报道。物业纠纷与人民群众日常生活密切相关，简单一判了之难以实现案结事了。本案充分发挥“福管家”调解机制的前端化解优势，有机结合巡回审判方式，积极运用调审结合、调判转化工作方法，在先行调解未果后及时启动巡回审判，借助庭审举证质证厘清案件事实，抓住庭审中出现的调解契机，推动案件从裁判审理向当庭调解转化。案件将多元调解力量融入司法审判全过程，把司法服务延伸到群众家门口，庭审既查明案件事实、厘清权责边界，又直面群众诉求，同步督促物业公司补齐服务短板，引导业主理性维权。本案是坚持和发展新时代“枫桥经验”的生动实践，为辖区同类物业纠纷多元化解提供了可复制样本。
4
李某等105名业主诉某物业公司、某实业公司等物业服务合同纠纷案
——部分业主以物业服务瑕疵为由主张变更合同关于物业费标准的约定，人民法院不予支持
基本案情
李某等105人系某小区业主，2018年9月，某实业公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为某小区提供物业服务，并约定高层、洋房住宅物业费分别为2.1元/月/㎡、2.7元/月/㎡。业主2019年接房时，某物业公司重庆分公司陆续与业主签订了《前期物业服务协议》，协议确定了前述物业费标准。合同签订后，某物业公司重庆分公司按约提供了物业服务。李某等105名业主认为某物业公司自认服务等级为四级，物业服务未达到重庆市住宅物业服务登记标准中的四级标准，收费标准却远高于政府指导价，遂诉至法院要求将物业费收费标准调整为高层住宅1.4元/月/㎡、洋房住宅1.54元/月/㎡。
裁判结果
江津法院审理认为，根据相关规定，前期物业服务并非只能实行政府指导价，开发商与业主可以选择实行市场调节价，案涉物业费管理形式和收费标准未违反法律规定并经备案和公示，合法有效。变更物业服务费标准属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案105个业主起诉不符合法定要求，不能代表小区全体业主请求变更物业服务费标准。依法成立的合同，受法律保护，不能随意变更和撤销，物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即拒交物业管理费，物业服务企业将因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此导致更多业主拒交物业管理费，最终陷入服务标准持续下滑的恶性循环。物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，并非一定通过降低物业费标准。遂判决：驳回李某等105人的诉讼请求。
典型意义
本案是群体性物业服务合同纠纷，事关众多业主切身利益与小区物业服务正常运转。本案判决明确前期物业服务收费并非一律适用政府指导价，在依法备案公示前提下可实行市场调节价。重新选定物业服务企业以及重签物业服务合同属于业主共同决定事项，应依法满足法定表决比例要求。本案判决既引导广大业主正确认识前期物业服务合同效力，树立理性维权意识，也提示物业服务企业提升物业服务水平，减少矛盾争议，做好收费标准公示等工作，充分保障业主知情权。本案裁判对于平衡业主个体诉求与小区整体公共利益，维护物业行业正常经营秩序具有重要作用。
5
重庆某物业公司诉肖某某物业服务合同纠纷案
——业主以未入住房屋为由拒交物业费的，人民法院判决不予支持
基本案情
重庆某物业公司与重庆某置业公司于2020年8月签订某小区《前期物业服务合同》，对合同期限、高层住宅物业费进行约定。肖某某系该小区业主，于同年8月与重庆某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并约定物业服务费为高层住宅1.2元/㎡/月。肖某某以交房后未入住房屋、未享受服务为由在缴纳一年物业费后未再交费，重庆某物业公司经催收无果,遂诉至法院要求肖某某缴纳欠缴物业费及违约金5700余元。
裁判结果
江津法院审理认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。肖某某在获得案涉房屋后与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，应当知道需要缴纳物业费，在物业公司为小区提供物业服务后，肖某某应按照协议履行物业费缴纳义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。最终判决：肖某某支付物业费2300余元并驳回其他诉讼请求。
典型意义
物业服务具有公共性和整体性的特征，物业服务企业为小区提供安保、保洁、设施维护等服务，惠及全体业主，即使业主未实际居住，也已经享受到物业服务带来的潜在价值，业主“未实际入住”不能成为拒交物业费的正当理由。本案判决对于纠正部分业主“未入住不交费”的错误认知，推动业主与物业服务企业构建良性契约关系、促进社区和谐稳定具有重要价值。本案充分发挥“示范判决＋批量化解”机制作用，在作出示范判决形成规则指引后，涉及该小区其他以未入住为由拒交物业费的10余名业主已主动缴纳物业费，为同类物业纠纷批量化解提供实践经验。
6
某物业公司诉陈某某物业服务合同纠纷案
——业主以房屋质量问题为由拒缴物业费的，人民法院不予支持
基本案情
2010年7月，某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由某物业公司为某小区提供物业服务，并在合同中约定物业服务费。陈某某购买该小区联排别墅一套，于2013年10月接房，并与某物业公司签订《公用事业费用缴费协议》，约定陈某某分摊物业公共区域公用事业费。后某物业公司按约提供了物业服务，但陈某某以房屋质量问题为由未缴纳2016年7月至2022年2月期间物业费等，某物业公司遂诉至法院要求陈某某支付欠缴物业费及公摊电费共计3万余元。
裁判结果
江津法院审理认为，某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务委托合同》对全体业主具有约束力。陈某某与某物业公司签订《公用事业费用缴费协议》合法有效，应按约履行合同义务。某物业公司按约履行相应物业服务，陈某某亦应按约支付物业服务费。陈某某抗辩房屋质量的问题应当向房屋开发商提出，非物业公司问题，不能成为拒缴物业服务的理由。法院最终判决：陈某某向某物业公司支付物业服务费29566.4元及公摊电费1147.9元。
典型意义
房屋质量瑕疵属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，物业服务合同纠纷与房屋买卖合同系相互独立的法律关系，业主不得以房屋质量问题为由拒绝支付物业服务费。本案判决明确了权利义务关系，引导业主依法理性维权，在接房时做好验收工作，如发现存在房屋质量问题应及时与开发商进行沟通，如业主因房屋质量瑕疵拒缴物业费的，物业公司也应该积极协助业主与开发商沟通、整改，帮助化解矛盾，共同营造良好有序的社区环境。
7
某物业公司诉严某某物业服务合同纠纷案
——物业服务存在瑕疵，物业公司诉请违约金的，人民法院不予支持
基本案情
某物业公司与某地产公司签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为某小区提供物业服务，并约定物业服务费用，严某某系该小区业主。合同签订后，某物业公司依约为该小区提供了物业服务费用。严某某则认为，小区公共区域外墙漏水渗入室内，导致其房屋墙面受损，双方就维修情况未达成一致，以该物业公司存在物业服务瑕疵为由拒交物业费。某物业公司遂诉至法院要求严某某支付物业费、违约金等费用共计6000余元。
裁判结果
江津法院审理认为，某物业公司与某地产公司就某小区物业服务签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对严某某在内的小区全体业主均具有法律约束力，双方应按合同履行义务。某物业公司按约提供物业服务，严某某亦应当按约支付物业费。严某某提供的证据证明某物业公司存在一定瑕疵,但不足以免除或减少其交纳物业费的义务。但严某某非无故拒交物业费，故对某物业公司主张的违约金不予支持。法院最终判决：严某某支付某物业公司物业服务费、公摊水电费共计6100.2元，驳回其他诉讼请求。
典型意义
物业服务是一种长期性、持续性、综合性的服务，物业服务瑕疵不能仅凭局部、阶段性的服务瑕疵全盘否定物业公司提供的服务。业主面对物业服务瑕疵，应采用继续履行、赔偿损失等途径，拒交物业费并非法定维权途径。本案依据权利义务对等原则，在物业公司物业服务存在瑕疵情形下，对其提出的违约金诉求不予支持。本案判决既肯定了物业公司收取物业费的合法权益，又审慎把握违约金的适用条件，避免在服务存在瑕疵的情形下加重业主责任承担。同时引导物业公司优化物业服务，做到精细化服务，也教育业主理性维权，妥善化解物业纠纷。
戳下方图片
了解更多精彩内容
法官解案丨王化雨：探索阶梯式惩戒机制 构建未成年人胜诉权益全链条保护体系
渝法护商 | 一份调解方案，两家企业共赢
“新”说 | 青春乘风起，未来皆可期
来源：双福法庭
分享
点赞
在看