借名买房，“房”是你的吗？

借名买房，是指实际出资人（即借名人）借用他人（即出名人）名义购买房屋，并将房屋所有权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益的行为。
随着市场经济的不断发展，房价持续上涨，出名人往往会否认借名买房事实。此时，借名人如何突破事实物权和法律物权相分离的状态取得房屋所有权？
为了解决这一问题，作者在Alpha案例库中以“借名买房”为检索对象，发现案件数量从2014年的397件到2019年的2480件， 呈现爆发性增长趋势，且法院对借名购买经济适用房、限购房、非经济适用房及限购房不同性质房屋的合同效力、房屋归属认定不同。
本文根据检索情况详细介绍和分析借名购买不同房屋类型时的合同效力和房屋归属，以供读者参考。
一、借名购买经济适用房
此类住房保障的主体具有特定性，借名购买经济适用房损害了低收入群体的利益。法院在审理该类合同纠纷时通常以损害社会公共利益为由认定合同无效。此种情况下房屋归出名人所有，借名人和出名人之间形成债权关系，借名人仅能要求出名人返还购房款、利息、契税、印花税、物业费、维修费等款项，无法取得房屋所有权。
参考依据：
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
二、借名购买政策限购房
限购政策的宗旨是为稳定房地产市场、抑制“囤房”“炒房”行为、保障居民住房需求、维护社会公共利益。实践中对借名购买该类房屋的合同是否有效观点并不一致，以损害社会公共利益为由认定合同无效的数量居多，以违反限购政策并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定认定合同有效的数量较少。
借名人主张办理房屋过户登记时，如因自身条件发生变化或者政策调整符合购买限购房的，人民法院通常予以支持。除以上情形外，人民法院通常认定合同无效，房屋所有权由出名人取得。但因双方均有过错，对于因房屋增值所产生的收益，出名人应按照其过错程度给予借名人相应的补偿，具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。
参考依据：
《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
第九条因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》
第八条实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
三、借名购买非保障房、非限购房
购买该类房屋情况下，借名人能提供证据证明其系实际出资人，法院普遍认定合同有效。如双方发生争议，借名人想取得房屋所有权，需向人民法院提起诉讼要求出名人协助办理房屋所有权转移登记手续。
参考依据：
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》
第二十三条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知
第二十八条借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
四、因出名人债务致使房屋被查封的风险
因出名人负有债务，第三人申请法院查封房屋，只要第三人是善意的，人民法院通常认为借名买房的行为不能对抗善意第三人，如房屋被拍卖、执行，借名人仅能要求出名人承担赔偿责任。
参考依据：
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知
第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
结语
借名买房时购房者面临诸多风险，应当谨慎对待，以免造成日后不必要的纠纷。