业主能否因物业服务瑕疵拒交物业费

笔者建议
由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，但在宁波市范围的审判实践中，法院认为物业服务存在瑕疵一般无法构成物业服务合同的根本性违约，且业主举证物业服务存在根本性违约比较困难。此外，就效果而言，拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。因此，物业服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由，建议业主可以向物业公司提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司。
宁波法院的司法实践
1、物业服务存在瑕疵一般无法构成物业服务合同的根本性违约
案例一：宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司与牟培军服务合同纠纷案/宁波市鄞州区人民法院/（2016）浙0212民初2081号
法院认为原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业管理方，对房屋建筑共用部位及共用设施负有维修、养护和管理义务，但由于根据现有证据，并不能确定被告房屋渗水的原因属原告负责的范围，因此被告以此理由抗辩原告要求支付物业服务费的诉请，本院不予支持。原告作为服务方，应提高服务意识，加强与业主之间的沟通，对业主的建议与意见及时作出回应。但由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意拒交物业费将导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。被告提出的原告的物业服务所存在的问题，即使存在也属一般违约而非根本违约，被告可要求原告改进工作、提高服务质量，但不能以拒付物业费的形式行使抗辩权。
2、物业服务存在瑕疵不能作为拒交物业费的理由
案例二：浙江东海港城物业管理有限公司与叶妩平、徐琴乐物业服务合同纠纷案/慈溪市人民法院/（2016）浙0282民初11395号
法院认为物业服务是一个持续性的过程，在物业服务企业已经提供了服务、付出了劳动成本的前提下，作为业主，虽然对物业服务有着诸多不满意的情况，但也不能成为拖欠应当负担的物业费用的理由。当然，业主可以以建议和意见的形式，要求物业服务企业不断完善和改进服务或者以更换物业服务企业的方式获得性价比满意的物业服务。但被告以物业服务存在瑕疵为由，而拒不缴费或拖欠物业费的行为不仅会直接导致物业服务企业因缺乏资金而影响以后的服务质量，而且也损害了其他已经交纳物业费的业主的合法权益。物业服务企业所提供的物业服务中存在的瑕疵和不足但并未构成根本性违约的前提下，部分业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长另一部分业主恶意欠费的不良行为，这将不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于社会生活秩序的良好运行。
案例三：宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司与严洋君物业服务合同纠纷案/宁海县人民法院/（2018）浙0226民初7801号
法院认为物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。
案例四：宁波市亚太酒店物业管理有限公司余姚分公司、徐立坚物业服务合同纠纷案/余姚市人民法院/（2017）浙0281民初8172号
法院认为虽被告徐立坚辩称房屋存在质量问题、物业服务不到位等原因拒交物业费，但交纳物业费是业主应尽的业务，若房屋存在质量问题或物业服务不到位，对业主造成经济损失的，也宜通过合法途径解决，不能作为拒缴物业管理费的法定理由。
案例五：宁波××屋物业管理经营有限公司与卢某某物业服务合同纠纷案/象山县人民法院/（2011）甬象民初字第1940号
法院认为被告提出的监控录像、保洁、维修等方面管理不到位的问题，未能提供充分证据，且相关方面的问题应当通过业主委员会或者政府相关主管部门协调、督促整改或解除物业服务合同等途径予以解决，而不能以此为由拒付物业费。
3、用照片作为证据来证明物业服务情况，法院可能不予采信
案例六：宁波市欣捷物业服务有限公司与汤海波物业服务合同纠纷案/宁波市江北区人民法院/（2015）甬北庄民初字第47号
法院认为证据“照片一组，用以证明原告在物业服务中消防、安全、绿化均管理不到位的事实”仅能反映固定时间点的情况，而不能反映某一时间段的情况。
案例七：宁波市镇海区永佳物业管理有限公司与林良亮、黄芳芳物业服务合同纠纷案/宁波市镇海区人民法院/（2015）甬镇民初字第683号
法院认为物业管理的过程是动态的，而照片反映的静态内容不足以证明原告对物业未尽管理职责，且原告对该组证据的真实性有异议，而被告方亦未提供其他证据对主张的事项予以佐证，故法院对该组证据不予认定。