开发商逾期办证，购房人是否可以直接诉请开发商办理不动产权证之法律探讨！

近年来，随着城市更新工作的持续推进，众多城中村得到改造建设，给城市发展带来了新的活力。但是，在实施城中村改造项目过程中，由于历史原因较为复杂，城中村的土地上存在较多问题，造成部分城中村项目在征收环节并不能完全按照政府规划开展。虽然基于城中村改造开发的小区建成，但仍然会因历史遗留问题而造成购房业主长期不能办理不动产权登记，这一问题也成为了政府收到人民群众投诉较多的问题之一。同样的，在涉及有关房产买卖交易过程中，也会因出卖方或其他原因造成房屋无法办理或迟延办理不动产登记的情况，并由此导致纠纷。与此相应的，不少购房人为了尽快拿到不动产权证，遂向法院提起诉讼。
案例一
某房产商开发建设一城中村改造小区，因拆迁问题造成政府交地面积与规划审批不符。后该小区建成并向购房人交付房屋，因土地情况、绿化指标等事项造成该小区长期未能通过规划验收，造成无法办理不动产权登记。购房人随即向法院提起诉讼，主张：（1）请求法院判决房产商为购房人办理不动产证；（2）请求法院判决房产商承担逾期办证的违约责任。
案例二
在某银行处置其不良资产过程中，以拍卖形式将其中一房产拍卖给张某，张某也向某银行支付了全部拍卖款项。但在办理不动产权登记过程中，因某银行的历史名称发生了多次变更，有关变更手续需要完善，故拖延了办证时间。张某遂向法院提起诉讼，其主张为请法院判决某银行为其办理不动产证。
在上述【案例一】和【案例二】中，买受人都提出了相同的主张，即请求法院判决出卖人为其办理不动产证。但是，最终法院均没有支持【案例一】和【案例二】中买受人提出办证的主张，使得相关买受人不能理解法院如此判决的原因。我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定了民事案件的起诉条件，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”从表面来看，买受人提出由出卖人为其办理不动产证的诉讼请求似乎符合上述法律规定的条件，但为何法院不予支持其该项诉讼主张？我们认为，这就涉及上述法条第（四）款规定的是否属于人民法院受理民事诉讼的范围问题。
从买受人提出要求出卖人办理不动产权证的诉讼主张来看，其系针对出卖人提出涉及不动产登记的事项。我国《物权法》第十条规定了不动产登记机构和国家统一登记制度，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”同时，《不动产登记暂行条例》第二条规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”从这些有关物权和不动产登记的基本法律规定来看，不动产物权登记系由法律规定的不动产登记机构来办理，并非出卖人办理。就出卖人而言，作为开发商的义务之一系依照法律规定完成商品房的首次登记，而其他房产的出卖人则需要具备办理不动产变更登记规定的要件。事实上，出卖人与买受人在办理不动产权证方面并非是不动产登记纠纷，由于涉及不动产登记机构的权限，人民法院不能以司法判决来代替不动产登记机构对于是否具备办理不动产权登记条件的认定，故也无法判决出卖人为买受人办理不动产登记权证。因此，买受人提出的办证主张客观上已经超出了人民法院受理民事诉讼的范围，故有关诉讼请求不能得到法院的支持。
在此情况下，买受人如何通过民事法律途径进行救济？我们认为，应根据房屋买卖合同的特征为基础主张。我国《物权法》第十五条规定了合同效力和物权效力区分的原则，即：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，房屋买卖合同是当事人办理不动产权登记的原因行为，买受人可以依照房屋买卖合同主张合同权利。而《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律及司法解释的规定，买受人可以通过主张出卖人违反房屋买卖合同的约定而要求出卖人承担逾期办理不动产权登记的违约责任，在双方之间系商品房买卖合同的纠纷，法院可以对违约的出卖人判决承担相应的违约金。当然，法院也可能会根据有关当事人违约行为的程度对逾期办证违约金进行相应的调整。事实上，司法实践中对于因出卖人原因造成不能办理不动产权登记且买受人主张违约金的情形下，相关法院一般均会判决出卖人承担逾期办证的违约金，以此种形式给予买受人在民事法律层面的救济。
随着国家法律制度的持续完善，在商品房开发建设、销售转让和产权过户等方面越来越规范，加之历史遗留问题的不断解决，必将使得房屋买卖活动能够在合法及可预期的范围内开展。同时，随着人民群众法治意识的提高，法律从业人员的专业能力越来越强，司法诉讼及民事法律救济能够更有效的发挥其作用，避免浪费司法资源，同时也避免给当事人造成不必要的诉讼成本损失。