出租方可以同时主张违约金和没收租赁保证金吗？

在涉及商铺租赁的纠纷中，由出租方提供的商铺租赁合同往往会同时约定租赁保证金和逾期付款违约金——一方面，合同约定承租方需要缴纳一定的租赁保证金，如果承租方违反合同约定，如未能按时足额支付房租、物业费、水电费等，则出租方有权没收租赁保证金；另一方面，合同还约定如果承租方未能按约及时足额支付房租、物业费、水电费等，出租方有权按一定的标准收取逾期付款违约金。那么，当双方为此对簿公堂时，出租方关于没收租赁保证金的主张和要求承租方支付违约金的主张真的能同时得到法院的支持吗？
一、主流观点：重复计算有违公平原则
经检索近几年的同类案例，笔者发现，目前司法实践的主流观点认为：如合同约定承租方违约时出租方有权没收租赁保证金，则该租赁保证金具有违约金的性质，出租方同时主张违约金和没收租赁保证金，本质上属于重复主张违约金，有违公平原则，故法院对此仅择一予以支持。
相关案例
01 金和瑞公司与晟泰公司等房屋租赁合同纠纷案
2018年9月，金和瑞公司（出租方）与晟泰公司（承租方）签订《租赁合同》，由晟泰公司承租涉案厂房。合同约定，如晟泰公司未按时支付月租金、水电费等，则晟泰公司应向金和瑞公司交纳违约金，违约金总额以欠费总额为基数，按3‰/天的标准支付。合同还约定，晟泰公司如拖欠租金、管理费和水电费超过30天，除缴纳滞纳金外，金和瑞公司还有权解除合同，并通知晟泰公司迁离，金和瑞公司已收取的租赁保证金作为晟泰公司的违约赔偿不予退还。履约过程中，晟泰公司长期拖欠租金，金和瑞公司因此诉至法院，请求解除双方之间的租赁合同并要求晟泰公司支付欠付的租金及逾期付款违约金，同时还要求判令晟泰公司支付的保证金归金和瑞公司所有。
针对金和瑞公司同时主张逾期付款违约金及没收保证金的诉讼请求，一审法院认为这有违公平原则，因此仅支持了关于没收保证金的诉请。本案上诉至二审法院，二审法院作了进一步说理，认为没收租赁保证金的合同约定本身就具有违约金条款的性质，一审法院已经根据合同约定支持了关于没收保证金的请求，故驳回金和瑞公司关于逾期付款违约金的诉请并无不当。
02 钟某与新街口公司房屋租赁合同纠纷案
2016年8月，钟某（出租方）与新街口公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由新街口公司承租涉案商铺。合同约定，租赁期限内，新街口公司逾期支付租金的，每逾期一日应按照拖欠金额每日千分之五的标准向钟某支付逾期付款违约金；新街口公司连续2个月拖欠当月房租超过七天或逾期支付租金天数累计达60天的，钟某有权解除合同，要求新街口公司搬出涉案商铺，并不再退还租赁保证金。在承租涉案商铺的过程中，新街口公司存在逾期支付租金的情形，且自2020年1月24日起在长达近六个月的时间内未曾支付过任何租金，钟某据此诉至法院，请求解除租赁合同并要求新街口公司支付拖欠的租金及逾期付款违约金，同时还主张新街口公司交纳的租赁保证金归原告钟某所有。
对此，法院认为，虽然合同约定新街口公司逾期支付租金则钟某可以不退还租赁保证金，但钟某主张的逾期付款违约金以及不退还租赁保证金均是违约责任条款，不应重复适用，鉴于法院已判令新街口公司支付逾期付款违约金，故法院不再支持钟某另行没收租赁保证金的诉请，该租赁保证金自新街口公司应付的逾期付款违约金中予以抵扣。
二、少数意见：约定合法有效，双方应依约履行
在案例检索过程中，笔者发现，也有少数案例从尊重意思自治的角度出发，认为租赁合同约定的没收租赁保证金条款及逾期付款违约金条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应予以遵守，因此，出租方有权根据合同约定同时主张逾期付款违约金和没收租赁保证金。
相关案例
03 珠江投资公司与盛泽轩公司租赁合同纠纷案
2018年6月，珠江投资公司（出租方）与盛泽轩公司（承租方）签订《商铺租赁合同》及补充合同，珠江投资公司将涉案商铺出租给盛泽轩公司作为商业用途使用。补充合同约定，盛泽轩公司未能按约如期足额交纳租金，每逾期一天，珠江投资公司有权按拖欠租金总额的3‰标准向盛泽轩公司收取违约金，逾期达30天（含30天）的，珠江投资公司还有权解除合同并同时没收租赁保证金。后盛泽轩公司出现拖欠租金的情形，珠江投资公司发出解除合同通知函后诉至法院，要求法院确认《商铺租赁合同》及补充合同已经解除，并请求判令盛泽轩公司支付其欠付的租金及逾期付款违约金，同时还主张没收盛泽轩公司已经支付的租赁保证金。
一审法院基本支持了珠江投资公司的上述诉讼请求，盛泽轩公司不服，上诉至二审法院。二审法院认为，一方面，补充合同约定的没收租赁保证金条款及逾期付款违约金条款为双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应恪守履行；另一方面，一审法院已将违约金的计算标准酌情调低至中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，盛泽轩公司主张其承担的违约责任大大高于珠江投资公司所遭受的损失缺乏事实和法律依据，因此，对于一审法院同时支持逾期付款违约金及没收租赁保证金的判决，二审法院予以维持。
三、笔者思考
笔者更认同主流的观点。法律对“租赁保证金”并没有明确的规定，合同中“租赁保证金”的性质应根据合同条款的具体内容来界定。如合同明确约定承租方出现逾期付款的情形时出租方有权没收租赁保证金，则该租赁保证金条款实际上是违约责任条款，所谓的租赁保证金具有“违约金”的性质。从旧的《合同法》到新的《民法典》，从立法本意到司法实践，均认同对过高的违约金予以调低的做法，其背后的考量正是公平原则。如在出租方不能举证证明仅凭违约金条款或没收租赁保证金条款不能完全覆盖其损失的情况下，支持出租方关于双重违约责任的请求，这无疑会鼓励出租方巧设各种名目的违约责任条款，从而绕开调低违约金数额的司法实践，与公平原则不相符。况且，在实践中，房屋租赁合同往往是由出租方提供的格式合同，设置多少项违约责任条款往往由强势的出租方说了算，处于弱势地位的承租方只能全盘接受。综上，笔者认为，不支持同时主张违约金和没收租赁保证金的主流裁判观点更符合公平原则，也更有利于租赁市场的长期健康发展。
01.（2021）粤03民终4486号二审民事判决书
02.（2021）粤0305民初4204号一审民事判决书
03.（2020）粤01民终189号二审民事判决书