借名买房风险大，可能会让你财房两空

案情简介
2012年初，原告张某准备在昆明购买房产进行投资，但由于昆明的限购政策无法购买，便口头协商由被告余某替原告在昆明选房并以被告的名义在昆明购买房产进行投资，2012年4月23日，原告向被告打款57万元。
2012年9月，被告按照原告意愿购买了盘龙区北泰花园某房屋及同德广场某房屋，支付了首付款及税费，并办理了两套房屋的按揭贷款。经原、被告多次协商，按揭月供款由原告支付给被告予以偿还。交房后，原告将两套房屋自行出资装修后出租并收取租金。
2014年8月，昆明取消限购政策，但被告拒绝将上述两套房屋过户于原告名下。原告认为，被告系按原告意愿购买房屋，且房屋系原告出资购买，其对房屋享有所有权，故诉至法院请求确认原告对上述两套房屋拥有完全的所有权。
法院判决
法院认为，首先，原告无证据证实其与被告约定，系被告代原告购房，原告为实际买受人；其次，虽原告确向被告打款共计57万元，但原告不能证明该款项系用于购房之用；第三，购房合同系被告签订，且以被告购买的上述房屋作为抵押物办理了银行贷款，上述贷款系从被告余某账户进行还款，原告无证据证实被告进行还款资金即为原告支付被告的资金。原告对被告虽有57万元的出资，但由于人民币系种类物，原告不能证明被告购房的资金确系原告的出资所购；且本案涉及两套房屋的权属，购得上述房屋的价款明显高于原告57万元的出资。因此，原告虽对被告有57万元的出资，但据此主张确认两套房屋的完全所有权，缺乏相应的事实及法律依据，故法院判决驳回原告诉请。
律师提示
追溯昆明的“限购令”政策，最早是从2011年3月开始至2014年8月取消。2018年3月，昆明市出台了对部分地区购买新房实行3年之内不得转让的政策（俗称“限售”）。2018年7月1日，针对非云南省户籍自然人购房出台了相关限购政策，并且开始对新建商品住房进行限价。
自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。该种变通方式实际上存在很大风险，建议购房人须慎之又慎。
1、根据《物权法》规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致财房两空。
2、借名买房需签订书面借名买房协议。不论借谁的名义购买房屋，都建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。
3、借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。
法律规定
1.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
2.《中华人民共和国合同法》
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。