贷款买房应理性 房贷断供影响大

基本案情
2012年11月13日，申请人某房地产开发公司（以下简称某公司）与被申请人张某签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：“被申请人张某购买申请人某公司开发建设的兰州市某小区1单元2501号房屋，该房屋建筑面积143.05㎡，总房价1383665.43元。”合同附件四《合同补充协议》第二条第6项约定：“出卖人在买受人申请办理按揭贷款时，应当予以配合，并为买受人提供阶段性担保(具体担保方式为保证)。买受人违反按揭贷款合同导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：A、解除本合同，收回该商品房，扣除已承担保证责任的金额款项及由此产生的诉讼费、律师费、评估费等费用后，退还买受人剩余的房款；……”该合同还约定了争议解决办法等内容。合同签订后，被申请人张某依约向申请人某公司支付购房首付款423665.43元，剩余960000元购房款以被申请人张某向某银行申请按揭贷款的方式向申请人某公司进行了支付。2012年12月17日，《商品房买卖合同》进行了商品房预售合同登记备案；2013年5月1日，申请人某公司向被申请人交付案涉房屋；2013年5月29日，案涉房屋办理了不动产预告登记；案涉房屋目前尚未办理产权转移至被申请人名下的不动产权登记，被申请人尚未取得案涉房屋的不动产权证书。
2020年12月18日，因被申请人张某偿还了部分银行贷款后，对剩余的大部分银行贷款未按约偿还，某银行催讨未果，遂诉至法院。法院判决：被申请人张某于判决生效后十日内向某银行偿还借款本金844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元（按照合同约定计算至2018年6月15日，2018年6月16日至借款本息付清之日期间的利息、复息、罚息按照合同约定利率计算）；申请人某公司对被申请人张某上述债务承担连带清偿责任；案件受理费13375元由被申请人张某、申请人某公司共同负担。判决生效后，被申请人张某、申请人某公司逾期均未履行，某银行向法院申请强制执行，申请人某公司于2022年6月20日向某银行代偿了贷款本息1119527.09元(含罚息、复利、迟延期间加倍利息等)、诉讼费13375元，并向法院支付申请执行费11566元，共计承担各项费用1144468.09元。
申请人某公司就被申请人张某对某银行所负债务履行代偿义务后，与被申请人酿成纠纷，遂向本会申请仲裁。请求：1、依法裁决解除申请人某公司与被申请人张某双方签订的《商品房买卖合同》，并裁决被申请人张某办理《商品房买卖合同》网签备案登记的撤(注)销手续，同时将买受房屋腾交返还给申请人某公司；2、依法确认申请人某公司预先支付的1243488.09元（包括：被申请人代偿的贷款本息1119527.09元、诉讼费13375元、执行费11566元以及本次仲裁所发生律师费99020元）从被申请人张某支付的购房款1383665.43元中扣除，并裁决将剩余购房款140177.34元退还给被申请人张某。3、依法裁决被申请人张某承担本案仲裁费用。
被申请人张某缺席仲裁庭审，未提出答辩意见。
裁决结果
一、申请人某公司与被申请人张某于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》自2023年2月5日解除；被申请人张某于本裁决生效后30日内将兰州市某小区1单元2501号房屋恢复原状，腾交返还给申请人某公司；被申请人张某于本裁决生效后30日内协助申请人某公司办理撤（注）销兰州市某小区1单元2501号房屋《商品房买卖合同》网签备案登记及产权预告登记手续。
二、被申请人张某将兰州市某小区1单元2501号房屋腾交返还给申请人某公司后3日内，由申请人某公司将被申请人张某支付的购买商品房总价款1383665.43元中扣除申请人某公司代偿的某银行贷款本金844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元、诉讼费13375元以及因本案支付的律师费59412元（共计976050.70元）后的剩余房款407614.73元退还给被申请人张某。
三、本案仲裁费15128元，由被申请人张某承担9076.80元，申请人某公司承担6051.20元。驳回申请人某公司的其他仲裁请求。
典型意义
近年来，购房人因逾期偿还贷款，银行将购房人和开发商告到法院，要求购房人还款，开发商承担连带责任的案件屡有发生。本案中，开发商因购房者断供履行担保责任后向购房者追偿，主要存在法律适用问题和申请人某公司仲裁请求能否被支持的问题。
一、 关于本案法律适用问题
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案争议发生在民法典施行后，本案适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的相关规定。
二、关于申请人某公司要求解除《商品房买卖合同》及被申请人张某办理《商品房买卖合同》网签备案登记的撤(注)销手续，将买受房屋腾交返还给申请人某公司的仲裁请求
申请人某公司与被申请人张某签订的《商品房买卖合同》不违反法律强制性规定，合法有效。案涉合同虽系申请人提供的格式条款，但被申请人在该合同上签字并与申请人共同向兰州住房保障和房地产管理局递交《具结书》，应当视为被申请人作为买受人已经认可房屋出卖人提供的合同条款，双方当事人应当全面履行合同义务。合同附件四《合同补充协议》第二条第6项中约定：“买受人违反按揭贷款合同导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：A、解除本合同，收回该商品房，扣除已承担保证责任的金额款项及由此产生的诉讼费、律师费、评估费等费用后，退还买受人剩余的房款；……”被申请人张某逾期偿还购房按揭贷款本息构成违约，继而导致申请人承担了保证责任，申请人某公司选择根据上述合同条款“A”约定，行使合同约定解除权，符合《民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十四条第二款之规定，仲裁庭予以支持；依据《民法典》第五百六十五条第二款之规定，仲裁庭认定，《商品房买卖合同》自仲裁申请书副本送达被申请人时的2023年2月5日解除。
《商品房买卖合同》签订后，双方依法依规办理的合同备案登记及产权预告登记手续，属于已经履行的合同义务，案涉房屋尚未办理不动产产权转移登记手续，被申请人张某未取得案涉房屋不动产产权登记证书，不是物权人，物权人仍为申请人某公司。《商品房买卖合同》解除后，申请人某公司关于被申请人张某办理《商品房买卖合同》网签备案登记、预告登记的撤(注)销手续，将买受房屋腾交返还给申请人的仲裁请求，符合《民法典》第五百六十六条第一款之规定，仲裁庭予以支持。
三、关于申请人某公司要求从被申请人张某支付的购房款1383665.43元中扣除已代偿的贷款本息1119527.09元、诉讼费13375元、执行费11566元以及本次仲裁所发生律师费99020元后，将剩余购房款140177.34元退还给被申请人张某的仲裁请求
《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第6项约定申请人某公司行使“解除本合同，收回该商品房，扣除已承担保证责任金额款项”权利的条件是“买受人违反按揭贷款合同导致出卖人承担了保证责任”，该条件自被申请人张某逾期偿还银行按揭贷款，某银行向法院提起诉讼，请求申请人某公司承担保证担保责任时成就。法院判决载明，某银行提出了判令被申请人张某偿还借款本金844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元（暂计至2018年6月15日），共计903263.70元；判令申请人某公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求。因此，申请人某公司自收到法院《民事起诉状》副本后，就应当知道将至少承担903263.70元债务连带清偿保证责任的法律后果，此时申请人某公司作为保证人承担保证责任的义务已经产生，申请人某公司应主动代被申请人张某清偿债务履行保证人的担保义务，向某银行清偿被申请人所欠债务，避免损失进一步扩大。但是，申请人某公司知道承担其保证责任的事由后并未及时履行保证人代偿义务，主动向某银行清偿被申请人张某所负债务，此后增加的贷款利息、罚息、复利以及迟延履行生效判决期间加倍利息等，不应从被申请人张某支付的购房款1383665.43元中扣除。某银行申请强制执行后，申请人某公司支付的申请执行费11566元，也不应从被申请人张某支付的购房款1383665.43元中扣除。
综上，从被申请人张某支付的案涉商品房总价款1383665.43元中扣除申请人某公司代偿的某银行贷款本金844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元、诉讼费13375元，共计916638.7元后，剩余房款467026.73元由申请人某公司向被申请人张某退还。
四、关于申请人某公司因本案发生的律师费99020元是否从被申请人张某支付的案涉商品房总价款1383665.43元中扣除及的仲裁费承担的问题
本案争议的发生虽系被申请人张某违反按揭贷款合同义务所致，根据案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第6项的约定，再结合本案案情、争议发生的过程、申请人请求数额被支持的情况等因素综合考量，本案支付的律师费99020元，由被申请人张某承担60%即59412元，申请人某公司自行承担40%即39608元。仲裁费15128元由被申请人张某承担60%即9076.80元，申请人某公司承担40%即6051.20元，较为公平合理。
兰仲提醒
近年来，很多人因失业或破产，房贷断供现象频繁，很多购房者选择了弃房断供。房贷断供不仅会影响到个人征信，还可能会被起诉到法院，甚至个人名下的其他财产也会被法院强制执行。
在此提醒广大购房者，贷款买房应量力而行，切勿盲目“掏空”积蓄购房。签订按揭贷款合同时，须仔细了解合约条款的权利义务，认真评估自身的还款能力。贷款买房后，应按期足额归还银行贷款。购房人暂时无法按期偿还借款的，千万不要逃避，可以通过及时与银行沟通协商，申请还款期限延长、调整还款方式等方式，尽快筹措资金偿还贷款，避免影响征信记录和日常生活。开发商则应完善合同文本，明确购房人断供时的违约责任、开发商的解除权、合同解除后开发商代垫款项扣除方式等。针对购房人断供，积极联系购房人，敦促其如约偿还贷款。为避免购房人债务较大，导致开发商“房钱两空”的情形出现，可尽快启动诉讼或仲裁的方式解除商品房买卖合同，收房后另选资信状况良好的买家。