关于物业服务所涉及的法律问题的一些思考（下）

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三、对于我国有关物业服务的一些思考
首先，从我国的物业服务管理规定的形成过程来看，我国目前与物业服务的相关规定，虽然规定了业主的合法权益，但是为了物业管理的方便，还是更多的从物业公司的角度进行了考虑和涉及。所以，现有的有关物业服务和管理方面的法律法规，在相当的程度上，还保留了物业公司管理业主的思维模式，使得物业公司更像是公共区域的所有权人，并基于此，对业主的不规范行为进行强力的干涉。
物权法出台后，明确了物业的公共区域所有权人是全体业主，也因为此，物业公司的工作内容已经从之前的管理变成了服务。但很多物业公司的思路并未因此转变，依然以一种高高在上的管理者的心态在对待整个物业服务。但实际上，物业公司是业主们聘请来的“管家”，业主花钱的目的，是为了购买相应的服务，而不是给自己找一个管理者。某种程度上来说，这也是当前业户和物业之间纠纷不断的一个原因。
随着社会人力成本的增加，物业服务费用必然会随之上涨。但是需要注意到的是，随着人们法律意识、维权意识的不断增长，明明白白消费越来越成为人们的希望。对于物业服务的消费也是如此。所以我们认为，除了物业公司的经营思路要及时修改外，还应当通过修改相应的法律法规，来促使物业公司转变经营观念。
其次，在对现行的物业服务管理规范进行必要的修改时，完善业主作为物业服务区域权利人的内容，补充和明确业主行使权利的程序性规定。特别是，业主大会、业主委员会其在业主行使权利过程中的法律地位。目前，我国民法总则正在制定当中，我们认为，应当将业主大会或类似机构明确纳入到民法的社团法人，使业主大会真正具备法律层面的权利人，方便业主大会行使权利。
对于业主委员会，其法律地位目前尚不明确，其并不能单独行使相应的权利，而是必须在取得业主大会的同意之下方能进行。而实际上，业主大会并不能经常性的召开，如果按照现行的物业管理方面的法律法规，业主大会基本上近似于需要一事一议的程度，这虽然保证了业主的合法权益，但也实际上降低了相应的效率。因此，适度的赋予业主委员会相应的权利，使之可以自行处置一些行为，变事先许可为事后通知，并且完善追查和追究制度，从而使得业主行使权利时，既能达到行权的目的，也不至于因为效率过低而错过相应的时机。
第三，现行的业主大会制度应当做必要的修改。考虑到我国物业服务区域面积过大，业主数量众多的实际情况，可以考虑业主大会采取必要的代议制方式进行。同时，完善包括业主规约在内的一系列小区管理制度的制定、通过工作。
业主规约是业主之间就公共区域的管理所达成的一项协议，近似于业主所在住宅小区的“基本法”。但是，业主规约毕竟是用来规范业主之间合法权益的法律文件，应当考虑到业主们不同文化水平、理解能力的差异，在制定的过程中，业主规约即应当保持足够的法律化、制度化，同时更应该做到实用化、细节化。法律化制度化，是要求业主规约的行文方式要规范话，并且保留足够的制度接口，以便在将来制定或增加新的管理制度时，能够直接接入，而无需对规约进行大规模的修改，保证规约的稳定性、权威性；实用化和细节化，是为了保证业主规约能够真正适应小区的大多数事项，具备可操作性，不需要由其他人再度进行解释，以避免或减少业主之间对规约的理解出现差异，从而影响规约的权威性。
业主规约在制定的过程中，应当以维护全体业主的权益为主，兼顾物业公司、小区内租住居民的合法权益，适当考虑外来访客的合法权益。只有这样的规约，才能更好的体现其是规范业主之间合法权益的约定，才能更好的获得贯彻、执行。同时，应当加强业主委员会的职权，对于某一业主违反管理规约或者物业服务合同的行为，业主委员会应当要更加的积极主动，通过法律程序追究违反管理规约或物业服务合同的业主的法律责任，维护大多数业主的合法权益，确保业主规约的权威性，使物权法第八十三条能够真正发挥其应有的效用和功能。
第四，物业服务合同的内容，特别是服务的内容，应当更加的细化。如前所述，物业服务的内容，是物业服务合同的核心，也是物业服务合同纠纷案件当事双方所争议的核心焦点。所以，只有细化到可以量化的物业服务合同内容，才能更好的确定双方的权利义务关系。同时，我们认为，可以事后核查的服务方案，也是物业服务合同的一个发展方向。但具体如何核查，怎样核查，还有待进一步论证。我们的设想是，由业主委员会定期或不定期的对物业服务情况进行抽查或检查，从而形成相应的结论，或者由业主委员会独立对业主进行调查，以测算业主对物业服务的满意率，再将这些调查结论、满意率通知给物业公司，方便其进行改进，从而减少业主与物业公司之间的矛盾，提升双方之间的好感。
第五，在可能的情况下，应当改变现有的物业费计算方法和交费模式。
我国现有的物业费的计算方法，大多数是依据物业服务合同中计算好的服务费单价，与业主所拥有的建筑物专有部分面积相乘而得到的。这主要是因为我国大多数住宅小区所销售的房屋中，公共区域的面积（一般也被称为公摊面积）是以专有部分面积为基础，按照一定的比例分摊计算而得到的。但是如前所述，业主对于物业服务区域所拥有的是共有权，专有部分面积较大的业主并未因此而获得更多的物业服务。而物业服务又并不包括专有部分面积，所以，我们认为，应当按户均摊小区的公共部分面积所需的服务费用，即不论户型大小，每户所应缴纳的物业费应当相同。虽然这样看上去专有部分面积较大的业主似乎更加合理，但从物业服务的角度来看，实际上合情合理。
在交纳物业费时，应当由业主大会设立专门的银行账户，由业主将物业费支付至该账户内，由业主委员会按时将应当支付的物业费统一转账支付给物业公司。必要的时候，甚至可以通过签署委托扣款协议，委托银行按年，或月，或其他分期的方式从固定的银行账户划转物业费至业主大会的账户内，而账户内的款项专款专用，将取款所必须的印鉴、密码及同意扣款协议书分开存放，必须几项合一，方能划转款项。业主委员会应当每个月公布一次物业费的收支情况，物业公司也应当每个月公布一次物业项目的收支情况，从而让业主真正知道每笔钱花到了哪里，用作了什么。业主如果欠费，业主委员会有权先行向业主发出不公开的催告函，如果仍不履行，则业主委员会有权代表全体业主对其提起诉讼，由人民法院强制执行，从而避免业主与物业之间的直接冲突和对立。而业主委员会如果未按期公布账目，或者存在违法行为的，则业主就可以依据现有法律的规定，直接对业主委员会的违法行为要求撤销，必要的情况下，甚至可以考虑追究其刑事责任。
在这种模式下，业主委员会可以与物业公司在合同中约定相应的付费标准，并通过对业主的抽样调查满意率或根据组织业主的投票，来综合评价物业公司的服务情况，并据此调整每年实际付费的比例。同时，当满意率低于一定比例时，业主委员会有权代表业主直接与物业公司解除物业服务合同，当满意率连续几次达到一定比例时，可以适度上调物业费。这样，一方面强化了业主的权利意识，另一方面也可以促使物业公司提高自身的服务意识，真正做到业主花钱买适合的服务。
第六，缩小物业区域的规模。根据我们的了解，不论是香港、日本还是欧洲，相对而言，其整个物业区域的规模都不大。小规模的物业服务区域与我国现有的大规模物业服务区域有几个优点：
1、物业服务的面积缩小，意味着所需要投入的人力相对减少，维护的成本相对也就变小，有利于物业公司节约成本的同时，增加项目数量，创造更多的收入来源点，而不至于因为某一项目的亏损，导致整个物业公司收支出现不平衡；
2、缩小物业区域，就意味着会将更多的空间让出来变成市政区域，有利于缓解市政交通的拥堵。这种方式相当于将更多的区域留做公共空间，实际上相当于增加交通的“毛细血管”，增强交通的流动性，增加公共空间的面积和使用效率；
3、缩小物业区域，实际上也将公共区域的治安工作更多的交给了政府，减少了物业公司的对物业区域的安保投入，使物业公司的安保工作更加的细致化、专门化；
4、缩小物业区域，有利于业主行使权利。我国目前的小区规模，至少都在百户以上，尤其是一些所谓的新城建设，往往规模都大的惊人。但是，越是这样大规模的小区，越不利于业主们行使权利。比如在一个拥有1000户的小区里，根据现行的《物权法》及《物业管理条例》的规定，通过一个简单的决议，必须要有500户业主的同意，而如果要通过一个类似使用维修基金的决议，就必须要有将近670户业主的同意，即使是以书面方式征集意见，这也需要一个极其麻烦的过程。如果适逢小区内的居民将房屋出租出去，并不在此居住，则难度将更大。缩小物业区域后，显然更加方便召开业主大会，方便业主通过投票行使自己的权利，表达自己的意思；
5、缩小物业区域后，可以将面积相近的业主划分为一个物业区域，这样一来，即使按户均摊物业费，也不会出现哪一户业主显得加占便宜的情形。
第七，建议支持律师或专业法律工作人员在业主大会的设立、运作、业主委员会的成立、运作过程中的介入，同时尽量减少政府的介入。
业主大会和业主委员会的成立，实际上是一种业主的自发性自治行为。根据住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，政府相关部门或职能机构“对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督”。但是又规定了在设立业主大会时，需要由业主向相应的职能部门提出申请，所成立的筹备组也必须由街道办事处、乡镇政府部门人员担任组长。但是在实践中，尤其对于城市内小区的居民来说，街道办事处的工作人员的工作事务本来就繁多，而在整个筹备过程中，这些政府部门的工作人员又并不完全具有相关方面的专业知识，因此，由这些政府部门或职能机构人员直接参与其中，不但违背了指导和协助的本意，而且还未必能起到相应的帮助，甚至在某些特殊的情况下，还可能会成为阻碍。而如果由政府出资或指派，由具有专门法律知识的专业法律工作者甚至律师来担任其中的指导和协助工作，可能就会取得比政府工作人员更好的结果。
同时，对于起草业主规约、业主大会议事规则、业主委员会组成办法、业主委员会议事规则等规范性文件，对于专业的法律工作者来说，一定会比政府部门的工作人员要更加专业。而类似的规则就如同公司章程一样，虽然大致的内容基本相同，但是，毕竟还有不同之处，这些不同之处恰恰是根据各个小区的实际情况衍生而来的，这种不同之处所导致的对上述相应规范性文件的修改，不是简单的对范本进行删改就能够解决的。而这种修改，恰恰是律师或法律工作者的专业范畴，因此，由律师或法律工作者介入提供帮助和指导，要比政府部门直接介入要更加的稳妥和高效。
四、结语
以上就是笔者对我国物业服务合同纠纷的一些思考和观点。考虑到我国毕竟幅员辽阔，我们尚无法深入每一个小区详细了解各个小区的物业服务情况，因此，我们所发出的问题、给出的答案、提出的设想，更多的是基于我们所居住城市的情况，并结合最高人民法院裁判文书网中所公布的裁判文书中所透露出来的内容，而总结得到的。
笔者认为，我国的物业行业发展时间虽然不长，但从深圳市1981年成立第一家物业管理公司算起，也已经走过了30余年的时间，但是，我国物业管理方面的法规实际上一直处于滞后的状态，直到1994年，国内才出现了第一步地方性的物业法规，2003年住建部才推出了第一部全国性的法规《物业管理规定》。
近十年来，我国的房地产行业发展速度迅速，但是在快速发展的同时，与之相关的问题却并未随之进步。从整体上来看，我们认为，我国在物业服务方面的法律法规还有着很大的调整空间，而律师应当尽可能的在其中发挥重要的作用。毕竟，从某个角度来说，我们每个人其实都是业主。