关于物业费那些事

随着对生活水平的不断追求，人们在买房时不仅关注房屋本身，小区环境、配套设施等附件也是综合考量因素，在这其中，物业服务是关键因素之一，毕竟物业服务直接关系到未来几十年内住的是否舒心，好的物业服务能给居民提供一个安全、舒适的环境。
在热播电视剧《安家》中，虽然讲述了房产中介帮助客户买房安家，但除此之余，我们也注意到在剧中，大多数人在买房的同时往往也会关注物业服务。
所以为了使物业管理工作有条不紊进行，物业企业正常运转，小区业主需要向物业服务企业交纳一定费用，即物业费。
物业费包括人工费、物业管理区域绿化养护费用、清洁卫生费用、共用设施日常维护等费用。但是实践中住户经常会因各种理由拒交、少交物业费。
小区环境脏乱差，我能不交物业费吗？
有的业主认为物业管理中存在的问题，比如小区环境脏乱差、设施不及时维护，所以拒交物业费，但是虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。
因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。
在实践中，如果小区业主认为物业企业不及时清理垃圾、不注重维护小区环境想要拒付物业费，首先要根据合同来判断服务是否达标，如果物业服务质量与合同约定差距明显且长期存在这种状态，业主可以与物业企业积极沟通，主张减收物业费。
如果沟通不成功，业主可采取建立微信群或张贴公告栏等方式，与小区业主共同提出相应建议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意，解聘物业服务企业，制定和修改管理规约。
新房从未入住，我可以不交物业费吗？
依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《合同法》107条规定：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业按照合同约定为小区提供物业服务，业主应该根据其享受的物业服务，及时交纳相关费用。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第六条：
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
房屋交付后，业主如何占用、使用房屋是业主自己的权利，如果不是因为物业服务企业的过错造成业主无法使用房屋，业主以房屋没有居住为由，不支付物业费，法院不予支持。
业主可以与物业服务企业在签订合同时就连续几个月未入住的空置房屋减免物业费问题协商一致，并就空置房屋向物业公司备案。
我没有与物业服务企业签订合同，可以不交吗？
因物业合同具有特殊性，无论是前期物业服务合同，还是物业服务合同，都不是业主逐个与服务企业签订的。前者是建设单位与物业服务企业签订的，后者是业主委员会与物业服务企业签订。
根据《物业管理条例》，在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，视为合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同应该对业主有约束力。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》规定：
业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
所以，业主不能以并非合同当事人为由对物业合同提出抗辩拒交物业费。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主仍应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。
哪些情况可以少交或拒交物业费？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：
业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。
比如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务；但此时业主需记录违约事件发生的时间、地点、情况,并保留好相应的证据。
物业服务企业违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主对擅自提高的部分，可以拒交。
物业服务企业在合同之外，自行提供服务，此服务未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
房屋尚未交付，此时物业费应由建设单位缴纳，但在业主在完成房屋交接并领取房屋钥匙手续后，应该支付物业费。
结束语
如果遇到物业服务企业管理、服务不到位，业主应采取拍照等方式记录下来，及时留存证据，与物业企业积极协商，而不是直接采取单一、消极的方式拒付物业费，莫让“维权”变“违约”。