聊聊业主与物业之间的6个问题

物业服务收费，是物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费用。物业管理服务收费是物管的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业公司利益的敏感问题，今天我们来聊聊业主与物业之间的那些事。
01 业主不得以未签订物业合同、房屋空置为由拒绝缴纳物业费
无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，亦或是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。业主在接受物业服务人提供的物业管理服务的同时，应履行缴纳物业服务费的义务，且无论业主入住与否，房屋交付后，都须依据物业服务合同的约定缴纳物业费。
02 业主不得以房屋存在墙皮脱落、屋顶漏水等房屋质量问题拒交物业费
物业公司依照合同约定履行了物业服务后，业主即应履行支付物业服务费的义务。即便房屋存在种种质量问题，也应为业主与开发商之间的商品房买卖合同关系所调整的范畴。只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题。业主有关房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，应由业主与开发商之间另寻途径解决，不能成为业主拒付物业费的理由。
03 业主以物业服务不达标为由拒绝缴纳物业费，难获支持
物业服务合同纠纷中，业主拒交物业费最常见的理由是物业服务企业提供的物业服务未达到约定标准或者物业服务企业提供的服务存在瑕疵。
现实生活中，大多数业主的举证意识薄弱，难以证明其抗辩成立。业主认为物业服务有瑕疵时，应当与物业积极沟通，并留存物业服务不到位的证据，以便将来维权成功。物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人主观感受而不予缴纳物业费。倘若业主对物业服务不满意就不交纳服务费，物业服务的质量势必无法正常维系，进而陷入恶性循环。
04 禁止物业公司采取断水断电方式催收物业费
《中华人民共和国民法典》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。就算存在物业公司代收水电费的情形，也不意味着物业公司享有断水断电的权力，物业公司无权采取上述违法措施催收物业费。
05 物业公司未尽到安全保障义务造成业主损失的，须承担相应赔偿责任
物业公司承担的安全保障义务是指物业公司应按照合同约定承担的保障业主人身、财产安全的义务，以及根据《物业管理条例》的规定对物业管理区域进行的治安管理的义务。第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任，物业公司未尽到安全保障义务的，则需要承担相应的补充责任。
鉴于物业公司提供的保安服务主要是面向公共区域内，自然不可能对业主的人身、财产安全提供绝对的安全保障服务。实务中，对物业公司是否违反安全保障义务，则应当结合业主交纳的保安费数额、物业公司的安保能力、侵权行为的性质进行综合考量与认定。
06 房屋流转过程中物业费的承担，从约定
有关二手房欠交物业费的问题，如果二手房买卖合同中买卖双方已就物业费承担问题有具体约定，按约定处理。为了避免卖方拖欠物业费而引起纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清费用，即交付之前的物业费由卖方承担。（目前而言，二手房交易送审环节须提供物业费发票或物业费结清说明）
建 议
01 加强行政部门对物业服务企业的监管力度，进一步明确和规范物业的职责，促进服务质量的提升。
02 加强业主的法律意识，完善和提高业主委员会、业主大会职能水平，实现业主的权益得到真正的信赖托付。
03 唯秉持宽容理解、友好协商之态度，妥善化解矛盾，各尽其责，方能实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。