物业纠纷有问必答之物业服务费纠纷（二）

一、开发商应为闲置房交纳物业服务费
问题咨询：
某房地产开发公司新开发了一处楼盘，一共400套房屋，现售出300套，还有100套处于闲置状态。该公司已聘请A物业服务企业负责小区的前期物业管理，入住的业主均依约缴纳物业服务费。那么，对于未售出而处于闲置状态的房屋，是否应当交纳物业服务费？
律师解答：
《物业管理条例（2018修正）》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。开发商也是业主之一，应当为没有售出的房屋交纳物业服务费。
业主在购房时，购房合同中都有前期物业服务方面的协议条款，其中应当有关于闲置房如何交纳物业服务费的条款，开发商也是业主之一，应当按此标准交纳物业费。同时，开发商在售房前，一般会制定临时管理规约，如果规约中有关于闲置房物业服务的条款，作为业主之一的开发商应当遵守。
法条链接：
《物业管理条例（2018修正）》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、业主的物业服务费应当接收房屋之次日起算
问题咨询：
业主刘某购买了一个小区的房屋，开发商交付房屋的时间比合同约定的时间晚了6个月。但刘某交物业费时物业服务人却要求按合同约定的交房日期交纳物业费。刘某认为没有实际占有使用的这6个月的物业不应当由其缴纳物业费？
律师解答:
业主应当从实际接收房屋之次日起开始承担物业服务费。《物业管理条例（2018修正）》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。如果案涉房屋应当缴纳物业费，依法应当由开发商承担。
法条链接：
《物业管理条例（2018修正）》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、业主不得以未入住为由拒交物业服务费
问题咨询：
2021年王某在某小区购买了一套住房，办理了产权登记，但因工作不便而未入住。2022年该小区的物业服务企业向王某催收物业费，王某一直以未入住无需服务为由拒交物业费，那么，王某的理由正确吗？
律师解答:
物业服务具有管理的性质。《物业管理条例（2018修正）》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由于物业服务的内容涉及对物和秩序的管理，物业服务合同最初被称为物业管理合同。《民法典》规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
对于本案，王某所在小区的物业服务企业只要根据物业服务合同的约定提供了物业服务，王某就应当按合同约定交纳物业服务费，不能以未入住为由拒交物业费。现实中，类似王某的情况确有存在，因有二套房或其他原因长期不在小区居住，但这并不意味着就减少物业服务企业的物业服务工作量。小区电梯、共用照明、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍需维修和保养；物业保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会因王某未入住而减少，所以王某的理由不会得到支持。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。