如何防范“借名买房”的法律风险

面对着部分城市的房价自2015年中旬开始的飞速上涨，中央政府和地方政府也逐步加快了房地产的调控措施。特别是2016年3月25日上海和深圳市人民政府先后出台了房地产调控措施后，我们曾经熟悉的限贷限购的政策又回来了。从上一次全国大规模的限购限贷的经验来看，在这种情况下有相当部分不具备购房资格的人会选择“借名买房”。“借名买房”，顾名思义，就是房屋的实际购买人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。但这种做法存在着相当的法律风险，特别是该类合同效力的问题，需要引起广大借名者的注意。
我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：
情形一：借名购买经济适用房等政策性保障住房。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。虽然该办法属于部门规章，但经适房与社会公共利益息息相关，因此借名买房合同构成《合同法》第52条第1款第4项规定的“损害社会公共利益”而无效。
情形二：为规避限购、禁购政策借名买房。根据浙江省高级人民法院出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条的规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”因此，规避限购、禁购政策下实施的借名买房合同，在发生所有权争议时，实际购买人处于劣势，小伙伴们要小心啦。
情形三：为规避信贷政策借名买房。认定此种情形的合同效力，关键在于规避信贷政策是否属于“损害社会公共利益”。有案例表明，法院在审理此类案件中，认为通过借名买房以此规避银行信贷政策的行为，损害的是银行利益而非社会公共利益，因此认定合同有效。
在出现“借名买房”的情况时，法院又当如何认定相关合同的效力呢？法院在认定借名买房是否成立时主要根据以下几个方面：
1、双方借名买房的合意：主要以书面或口头协议为依据；2房屋产权登记；3房屋的出资；4房屋的占有使用；5房屋的税费缴纳；6借名买房是否有充分的理由解释
鉴于借名买房风险诸多，消费者若不得已需要借名买房，应注意以下几点：
1、搞清楚房屋性质，借名购买是否违反国家政策规定，防止将来无法取得房屋所有权。
2、签订书面协议。以免将来没有证据证明借名关系的存在。
3、保存好购房及缴纳房屋税费等付款证明。