一文读懂居住权

居住权曾在《物权法》草案出现过，但经过多年讨论，直到《民法典》才正式将居住权写入法律，成为《民法典》的新增亮点。
什么是居住权？居住权能否转让和继承？本文将带您详细解读。
01 什么是居住权？
居住权是指居住权人对他人住宅占有、使用的权利。
《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
02 居住权何时成立？
居住权登记时设立。
居住权属于用益物权。采取登记生效主义即设立居住权应当向登记机构申请居住权登记。
《民法典》第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
03 如何取得居住权
（一）可通过订立书面合同取得居住权
居住权人取得居住权应当与房屋所有权人订立书面合同，书面协议应当载明各方当事人的姓名或者名称和住所、房屋的详细地址、居住权取得的条件、行使居住权的特殊要求、居住权的期限及如发生争议后，需通过何种程序解决。
《民法典》第三百六十七条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”
（二）可通过遗嘱方式取得居住权
居住权人可通过遗嘱继承或馈赠的方式取得居住权。通过遗嘱方式取得的居住权仍须进行居住权登记，居住权自登记时设立。
《民法典》第三百七十一条 ：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
例：张老先生一生未婚未育，一直居住在侄子张先生家，由张先生悉心照料，现侄子张先生身患重病欲通过遗嘱方式将张老先生所住房屋留给自己的儿子，但又担心自己去世后张老先生住无所居。那么如何解决这个问题呢？
答：张先生可在遗嘱中为张老先生设立居住权，在张先生去世后，张老先生可基于居住权而继续使用张先生的房屋，张先生的儿子则基于继承权享有房屋的所有权。
04 居住权可以转让、继承、出租吗？
不可以，居住权不得转让、继承、出租，当事人另有约定除外。
居住权设立的目的仅是为了满足日常生活居住的需要，这一特殊性质决定居住权人仅对房屋享有占有和使用的权利，不享有收益的权利。
《民法典》第三百六十九条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
05 哪些情况会导致居住权消灭？
1、居住权因居住权期限届满或居住权人死亡而消灭；
2、房屋居住权人对房屋所有权人明示放弃居住权；
3、设定居住权的合同、遗嘱或遗赠中设定的解除条件成就时，居住权亦消灭；
4、房屋被征收、征用、灭失。在此情形下如房屋所有权人取得了房屋的补偿费、赔偿金，居住权人可向房屋所有权人请求分得适当的补偿费、赔偿金；
5、居住权人故意侵害房屋所有权人及其亲属的人身权或对其财产造成重大损害的，或居住权人的行为危及住房安全影响房屋所有权人或他人合法利益的，所有权人可请求人民法院裁决撤销居住权。
居住权消灭后，房屋所有权人应当自行及时向登记机关申请办理居住权注销登记。
《民法典》第三百七十条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
住有所居是人民对美好生活的最基本需求，原有法律体系中的房屋所有权和租赁权已无法满足多样的居住需求，而居住权能使房屋所有人通过自由处分，更稳定、灵活地利用房屋，发挥房屋的最大效能，满足人民的生活居住需要，有利于推动和实现人民住有所居的美好愿景。