抵押权与租赁权间的“容”与“斥”

编者按
抵押权是罗马法以来近现代各国民法上最重要的担保物权，其不以转移抵押物占有为要件的特点使其又被誉为“担保之王”。在房地产市场上，许多房屋所有人由于资金问题，往往选择将房屋进行抵押换取资金，而在抵押后，房屋所有人如果又将房屋出租，难免会产生抵押权与租赁权的冲突问题，本期我们将就此展开探讨。
一、案情简介
2010年4月，李某因为生意上急需资金，便将一套自有房屋抵押给银行，贷款70万元，同年9月，李某将该房屋租给了海康公司用作员工宿舍，租期为5年，年租金为6万元，但李某未向海康公司告知房屋已抵押的事实。2013年9月，因李某公司经营不善，无力偿还银行贷款，经双方协商，银行同意李某将房屋转让给胡某。房屋转让后，李某将房屋转让款还清了银行的贷款，胡某成为房屋的所有权人。后胡某要求海康公司腾空房屋，但海康公司坚决不同意搬出，多次协商未果后，胡某向广仲提起仲裁，要求海康公司限期内搬出房屋。
双方争议
海康公司认为：虽然房屋所有人已经变更，但根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系仍有效存在，胡某无权单方终止租赁合同，要求其搬出房屋。
胡某认为：本案中，抵押权成立在先，租赁权成立在后，海康公司对于房屋存在抵押情况应该是清楚的，其不能以此为由，继续占用该房屋。
二、裁判结果
最终，仲裁庭支持了申请人胡某的仲裁请求，裁决海康公司在一个月内搬出房屋；本案仲裁费由海康公司承担。
三、今日说案
被抵押的房屋可以出租，但不能对抗房屋受让人。
《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第66条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。《最高人民法院关于管理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确“房屋在租赁前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”是“买卖不破租赁”的除外情形。
若出租人存在过错，承租人可向出租人请求赔偿损失。
如果抵押权人抵押权的实现导致承租人与出租人之间的租赁合同无法继续履行，承租人的利益客观上受到了损害。承租人的损失是否能得到补偿，取决于房屋在租赁时，出租人是否履行了书面告知承租人房屋抵押情况的义务。本案中，李某在出租房屋时并未告知海康公司房屋已存在抵押的情况，因此，海康公司可以另案请求李某赔偿因合同无法继续履行而导致的损失。
已出租的房屋可进行抵押，原租赁关系不受其影响。
房屋出租只是对房屋使用权的限制，并没有禁止设立抵押权。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，即“抵押不破租赁”。《物权法》第190条也规定设立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。当然，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。