卖房人户口未及时迁出 买方可否以此拒收房屋

01、案情简介
2018年12月11日,田某某经某房地产经纪有限公司的居间介绍，购买陈某某房屋一套。双方经协商，签订《房屋买卖合同》，房屋总价款35万元。2019年2月5日，双方完成案涉房屋抵押贷款工作。按照《房屋买卖合同》第十条第五款约定，房主收到全款后，交接此房屋。陈某某于2019年2月6日收到贷款全款，但田某某与陈某某进行各项费用的清理与结算时，发现陈某某该房户口并未全部迁出。经协商后，陈某某仍无法及时迁出户口。田某某拒收房屋，并向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，要求陈某某支付违约金10万元，并要求陈某某承担田某某租住房屋费用1万元。
02、仲裁结果
仲裁庭裁决：驳回田某某的仲裁请求。
03、仲裁评析
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然陈某某未能在房屋更名后及时将户口从案涉房屋中迁出，但其一直积极向有关部门申请此事，正是以自己的行动积极履行合同义务。另外，本案《房屋买卖合同》中并未就户口迁出问题进行特别约定，亦未约定户口不能及时迁出的具体违约责任。所以，田某某关于违约金的请求没有合同和法律依据，无法得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，陈某某在收到购房款后及时向田某某交付房屋。田某某本可以入住，但一直拒绝接收。因此，其在别处租住房屋本无必要，由此产生的租金属于扩大损失，应由其自行承担。
哈仲提示
房屋买卖对于普通百姓来说是生活中的一件大事，其中涉及多项法律问题和相应的权利义务。在签订房屋买卖合同前，应当对自己的需求以及可能涉及的问题全面咨询了解。例如，上述案例中的户口问题，虽然在本案《房屋买卖合同》中并无特别约定，但现实生活中，很多父母为考虑子女上学问题，常常购买“校区房”，这时户口问题就很关键。如果子女户口无法及时迁入，将很大程度上影响子女入学就读。因此，在购买房屋时一定要对房屋的各项需求进行全面的了解，在签订合同时一定要详细约定权利义务以及对应的违约责任。
您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款
标准仲裁条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
补充仲裁协议示范文本：
双方因 XX 合同产生纠纷，现提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
约定送达条款：
本合同签订人所填写的地址信息，将作为通知、信件、法律文书等一切书面文件的送达地址。若按该地址送达的相关文件无人签收或被拒绝签收，则文件退回之日视为送达之日。