买二手房遇违约，该如何维护自身权益

一、引言
由于房产市场的火爆，很多城市的二手房成交价都在以极快的速度上涨。很多二手房卖家在签完买卖合同后不久便发现，房价已经涨到了一个让自己懊悔不已的高度。在此之下，前后巨大的价差带来的违约驱动力，以及合同中往往金额不高的定金条款导致的违约成本误判，二手房卖家的违约变成了稀松平常的现象。
面对卖方无理的反悔行为，买方应当如何维护自己的权益，以及在卖方应该承担何种违约责任等等，我们通过一个案例来进行探讨。
二、基本案情（案件来源于浙江天平公众号）
今年1月1日，小陈通过中介向左某、诸某夫妇购买了一套商品房，双方当场签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为140万元，小陈也按约支付了10万元定金及25.2万元的购房款，并约定于今年3月下旬双方办理过户登记手续，小陈支付尾款。
没想到，从3月中旬开始，当地的房价大幅上涨，等到了双方约定过户的时间，周边同等面积的二手房已开价200万元，可小陈还没来得及欣喜，就收到了左某悔约的信息，之后，左某便一直拒接小陈的电话。小陈多次找中介出面沟通无果，无奈之下向东阳市人民法院提起诉讼，要求左某、诸某继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续，并赔偿70万元的违约金。
承办人组织双方进行了调解，左某、诸某极力主张解除合同，并表示愿意承担双倍返还定金的违约责任，认为小陈主张的70万元的违约金过高。小陈则认为左某、诸某明显是不诚信的行为，房子是一定要过户的。
最终，在承办法官的调解下，左某、诸某同意配合办理过户登记手续并赔偿小陈违约损失2万余元，小陈在过户当天支付了剩余房款。
三、律师评述
本案中，小陈的诉讼请求为“要求左某、诸某继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续，并赔偿70万元的违约金。”小陈作为守约一方，其要求左某、诸某继续履行合同当然合理合法，但同时要求赔偿70万元违约金的诉讼请求却很难得到支持。
在我国违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金两个类型，但在违约金制度适用方面，却是以补偿性为主，惩罚性为辅原则，在当事人没有对惩罚性违约金作特殊约定的前提下，只能以自己的实际损失为依据要求违约方支付补偿性违约金。
小陈在左某、诸某继续履行、协助办理房屋过户登记手续后，其因合同违约所遭受的损失便得到了大部分的挽回，再继续要求左某、诸某支付70万元高额违约金则于法无据。但小陈可以要求左某、诸某赔偿迟延履行过户义务所造成的损失，如小陈为维护合法权益所支付的必要费用、因违约方迟延过户而产生的房屋租金等等。
此外，左某、诸某主动承担双倍返还定金的违约责任是否就能解除合同，答案当然是否定的。此处左某、诸某一厢情愿的将定金罚则理解为解除合同的条件，认为只要返还了双倍的定金就可以解除合同。然而在我国合同法律里，定金是合同履约担保的一种方式，而非触发合同解除的条件。当左某、诸某发生违约行为之后，继续履行合同还是终止合同权利义务的选择权在守约方，也就是说此时只有小陈有权利决定是否解除合同。
如果小陈选择解除合同而非要求继续履行，则可以向左某、诸某主张违约损失赔偿。违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失问题。《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。
由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益。而且，如果双方已经约定了定金条款且定金不足以弥补守约方损失的，守约方可以请求赔偿超过定金数额的损失。在本案中，如果小陈选择解除合同，那么可以向左某、诸某主张约60万元的房屋涨价赔偿。
【相关规定】
《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《民法典》第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。