指导律师：田韶卿
部分开发商在销售商品房过程中，存在捆绑精装修、捆绑车位等违规销售行为。就开发商在商品房销售过程中是否存在捆绑精装修行为这一问题，属于行政主管部门行政执法及处罚范围，法院一般不予审查。部分购房人购买商品房后，房价下跌，往往以购房时被捆绑销售为由，要求开发商退还部分装修款或解除装修合同。
结合多地司法实践及笔者相关执业经验，对购房人以开发商捆绑销售为由撤销或解除装修合同、确认装修合同无效的诉讼请求，各地法院一般从以下几个方面综合判断后进行裁判：
第一 装修合同是否为格式合同，如是，该装修合同是否是双方当事人的真实意思表示（购房人是否签字确认，开发商是否作出明确提示、解释和说明）；
第二 装修合同签署时，购房人是否存在自主选择权，开发商是否存在侵害购房人公平交易权的行为；
第三 装修费用是否为购房款的一部分，装修合同（或委托装修合同）是否属于购房合同的补充协议或有效组成部分；
第四 装修合同的内容是否违反法律、行政法规的强制性规定（如购房人主张装修合同无效，法院则围绕装修合同是否违反效力性强制性规定进行审查）。
本文以“捆绑”精装修为例，就司法实践中购房人以开发商捆绑销售为由撤销或解除装修合同、确认装修合同无效的裁判规则进行总结、归纳，以飨读者。
一 装修协议书中明确约定了装修价格较通常市场价格偏高，买受人认可并接受装修改造价格，此时买受人以显失公平为由主张撤销装修协议书，法院一般不予支持
示例
郭高明与广州富利建筑安装工程有限公司等装饰装修合同纠纷
审理法院
北京市第二中级人民法院
案号
(2017)京02民终4483号
该院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，鉴定结论中的总造价与约定的31万元装修款有差距，但郭高明与保利兴公司、富利公司签订的装修协议书中明确约定了装修价格较通常市场价格偏高，郭高明认可并接受装修改造价格，装修协议书并不存在显失公平的情况，故对郭高明请求撤销装修协议书的诉讼请求不予支持。
二 买受人以装修协议属于格式合同为由主张装修协议无效，法院一般会结合协议内容是否违反法律、行政法规的规定进行判断
示例
孙斌与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷
审理法院
北京市房山区人民法院
案号
(2015)房民初字第13032号
该院认为，签订《幸福家居解决方案协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的有关规定；协议书中有关条款并非霸王条款，相关条款即使事先拟定，协议内容也符合法律规定；装修协议第二条中有关于装修款高于通常市场价格的表述，但第三条写明了价格偏高的原因，而原告认可并接受装修价格后才予以签字确认；况且装修协议中用不同于合同文本字体的较大黑体字就装修价格事宜作出明确提示、解释和说明；原告出具的个人声明亦可证实缔约系其真实意思表示。因此装修协议真实、合法、有效，不存在合同无效情形。
三 对于买受人主张装修协议侵犯其公平交易权，并据此要求撤销或解除装修协议，法院一般不予支持
示例一
孙斌与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷
审理法院
北京市房山区人民法院
案号
(2015)房民初字第13032号
首先，涉诉协议为孙斌、田家园房地产公司和田华建筑公司共同订立，系三方合意的结果；结合孙斌承诺已然理解并自愿选择订立涉诉装修协议，以及并非一家房地产开发商在该地段销售商品房的事实，孙斌提出侵害其自主选择权和公平交易权的主张，本院不予采信；其次，孙斌认同所售商品房的品质，并依约定支付了装修费用，捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格，但该情形并不必然导致销售行为的违法性，故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的，已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张，本院不予采信。
示例二
朱明军、张丽云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
审理法院
福建省莆田市中级人民法院
案号
(2019)闽03民终2510号
朱明军、张丽云、朱金林主张正荣公司捆绑精装修销售商品房，没有提供毛坯房与精装修房供购房者选择，侵害购房者合法权益，显失公平。作为开发商，正荣公司有权自主决定销售只有精装修的商品房，法律、行政法规也没有明确规定开发商开发商品房必须同时含有毛坯房和精装修房供购房者选择。作为购房者，朱明军、张丽云、朱金林在知道正荣公司所售的商品房只有精装修房时，可以自主决定是否购买。根据一般购房习惯及《正荣·御府销售签约确认书》第六款第十二点明确告知涉案楼盘所售商品房为带装修交付，朱明军、张丽云、朱金林也在该确认书中签字，本院可以确认朱明军、张丽云、朱金林在购房时是清楚也明确知晓涉案房屋是精装修房。之后，朱明军、张丽云、朱金林与正荣公司依法签订《商品房买卖合同》（预售），本院有理由相信朱明军、张丽云、朱金林同意以合同约定的价格购买带有精装修的商品房。因此，朱明军、张丽云、朱金林主张正荣公司侵害其选择权，显失公平，要求撤销合同中关于精装修部分约定的条款及精装修价款的约定，于法无据，也有违诚实信用原则，一审判决不予支持，并无不当。
四 商品房系带装修房屋，委托装修合同系商品房买卖合同的一部分，购房人以开发商强制搭售捆绑装修商品房、变相抬高房价为由要求解除《委托装修合同》，一般不予支持
示例
肖婷与武汉碧桂园愿景房地产开发有限公司合同纠纷
审理法院
湖北省武汉市蔡甸区人民法院
案号
(2019)鄂0114民初1928号
该院认为，《武汉市商品房买卖合同》附件四约定“装饰、设备标准（全装修另签补充协议）”，双方基于该约定签订了《委托装修合同》，从《委托装修合同》内容来看，确系对涉案房屋的全装修进行的约定，故《委托装修合同》应认定为《武汉市商品房买卖合同》的补充协议,不应认定为一个单独的合同。法律及行政法规未禁止开发商在销售商品房时提供装饰装修服务，全装修房符合节能、环保需求，购房者亦可以选择购买或者不购买全装修房，全装修不属于捆绑搭售行为，最终驳回原告的全部诉讼请求。
五 开发商与购房人已签署购房合同及委托装修合同，购房人起诉要求随时单独解除委托装修合同，法院一般从购房人与开发商缔约时的真实意思表示出发，判断是否解除委托装修合同
示例
鸿英、贵州博华置业投资有限公司商品房预售合同纠纷
审理法院
贵州省贵阳市中级人民法院
案号
(2020)黔01民终4131号
本院认为，本案争议的焦点为双方的交易是以购买精装房为目的，还是以购买毛坯房后委托被上诉人进行装修为目的。首先，虽然双方分别签订了《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》两份合同，但《室内委托装修合同》签订于2018年6月23日，《商品房买卖合同》签订于2018年7月8日，如果像上诉人所说购买毛坯房后委托装修，那么在还未购房的情况下先行签订装修合同明显违反常理；其次，上诉人在一、二审过程中均表示购房时明确知道购买的是精装房，被上诉人的工作人员曾带上诉人看过样板间。上诉人的上述表述也充分证明上诉人购买的就是精装房而非其主张的购买毛坯房后再委托装修。故本院认为原判认定双方以购买精装房为目的分别签订《室内委托装修合同》和《商品房买卖合同》，并无委托装修的意思表示正确，本院予以维持。上诉人以《室内委托装修合同》属于委托法律关系为由，称随时可以要求解除委托的主张不能成立，对该主张本院不予支持。
六《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，此时法院对购房人单独解除装修合同的诉讼请求一般不予支持
示例
周婉婉、阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司委托合同纠纷
审理法院
安徽省高级人民法院
案号
(2019)皖民申2604号
本院经审查认为，周婉婉与阜阳颍州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《装修合同》是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。双方均应严格按合同约定履行各自的义务。购买商品房对于个人来说是一项重大事务，不可能简单轻率决定，周婉婉应是在充分考察了阜阳颍州碧桂园公司的售房广告宣传和样板房后，在明知阜阳颍州碧桂园公司销售的房屋为装修房的情况下，与颍州碧桂园公司签署了认购书和装修合同。虽然《商品房买卖合同》和《装修合同》是分别签订的，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成案涉房屋的总价款。周婉婉不应享有单独要求解除案涉《装修合同》的权利。