【被征收人请查收】房屋征收必备法律指南

征收是指征收部门基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收通常涉及两类，一类为房屋的征收，另一类为土地的征收。关于房屋征收又可分为国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收，本文仅梳理国有土地上房屋征收的情形。
01、征收流程
博硕律师依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》将征收决定做出前、征收决定做出后的征收工作流程梳理如下：
（征收决定做出前）

（征收决定做出后）

02、征收决定做出后征收部门与被征收人应履行的事项

这些事宜看似简单，实际履行过程中遇到的情况却是千变万化，就让我们一起来梳理征收过程中的常见问题。
问题一
甲为不动产权属证书记载的房屋所有权人，乙在征收决定做出前从甲处购买了该房屋，但一直没有办理所有权转移登记，现在该房屋处于征收范围内，拆迁补偿款由谁合法取得？
依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条之规定，虽乙与甲签订了房屋买卖合同并交清购房款，但双方并未办理房屋所有权转移登记，故乙对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。当房屋被征收时，甲作为不动产权属证书记载的房屋所有权人，其与征收部门签订的征收补偿协议合法有效。
但是，这是否意味着甲是该笔拆迁补偿款的合法所有权人？乙作为房屋买受人又该如何维护自身合法权益？
依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“ 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则乙已无法取得所购房屋的产权。甲作为该房屋登记的所有权人与征收部门签订的国有土地上房屋征收补偿协议书合法有效，甲在该协议中的合同权利即可视为其出卖给乙的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条“ 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，甲在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋所有权转移登记至乙名下，但现因政府拆迁政策的原因致涉案房屋物权消灭，在此情况下，乙可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款。
在甲尚未实际领取拆迁补偿款时，乙有权请求人民法院确认其享有上述征收补偿协议中甲所出卖给乙的房屋所对应的拆迁补偿款。
律师建议：
买受人可先与出卖人积极沟通，再根据沟通的具体情况采取不同的应对措施：
经与出卖人协商一致，其愿意配合征收补偿相关事宜
若选择货币安置，买受人可与出卖人签订相应协议，将事件经过、征收补偿协议的签订事宜以及征收补偿款的领取、分配、交付等事宜做出明确约定。同时，还要积极沟通，及时掌握进展情况，督促出卖人及时履行协议约定的义务。
若选择产权调换，买受人可与出卖人签订相应协议，将事件经过、征收补偿协议的签订事宜以及所涉安置补偿房屋的权属、过户事宜做出明确约定。同时，还要积极沟通，及时掌握进展情况，督促出买人及时履行协议约定的义务。
就征收补偿相关事宜未能与出卖人协商一致
若无法联系到出卖人或多次协商出卖人仍拒不配合的，买受人可就房屋归属向有管辖权的人民法院提起确权之诉，待取得生效确权裁判文书后，依生效裁判文书载明的事项，与征收部门沟通采取相应的处置方案。
如买受人取得生效法律文书，明确其对所涉房屋享有所有权，且此时出卖人尚未与征收部门签订补偿协议，买受人可依据生效法律文书与征收部门直接签订补偿协议，并有权自行选择补偿方式。
如买受人取得生效法律文书，明确其对所涉房屋享有所有权，但出卖人已与征收部门签订补偿协议且已经获得补偿款或占有安置房屋，则买受人应就拆迁补偿款、安置房屋提起民事诉讼以维护自身合法权益。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第二百零八条、第二百零九条、
第二百二十九条、第五百九十八条
《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第十三条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条
问题二、原房屋所有权人甲于征收开始前去世，拆迁安置如何办理？
依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条之规定，甲死亡时继承开始，又依据第二百三十条之规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。甲死亡时该房屋所有权应有其继承人合法取得，故该房屋相应拆迁安置权益应当由甲的继承人享有。
以下律师针对不同情形，提出不同处理方式：
有遗嘱且法定继承人、受遗赠人（若有）对遗嘱及遗嘱载明的事宜均无异议的，可由遗嘱载明的继承人与征收部门协商签订补偿协议。但此种情形须各法定继承人、受遗赠人共同书面对遗嘱载明的事项进行确认，并明确表示自己同意所涉遗产由遗嘱载明的继承人继承。若存在放弃继承的情况，也应当出具放弃继承的书面声明。
无遗嘱但各法定继承人、受遗赠人（若有）能就补偿款继承事宜达成一致的，可由各继承人共同与征收部门协商签订补偿协议。若各法定继承人、受遗赠人（若有）经协商对所涉房产的权属及继承事宜达成一致并签订《析产协议》，则可由《析产协议》载明的所有权人与征收部门协商签订补偿协议。
若相关继承人、受遗赠人（若有）对所涉继承财产的权属有争议，则需就所涉房产继承事宜积极协商，若无法达成一致意见，可就所涉房产的继承事宜提起民事诉讼，待取得生效法律文书后，再由生效法律文书载明的权利人与征收部门签订补偿协议。也可先共同与征收部门签订补偿协议，明确所涉房屋有争议，在征收部门支付补偿款或交付安置房前各方共同办理补偿提存手续，待取得生效法律文书后，再将提存的补偿款或安置房屋向生效法律文书载明的权利人给付。
注意：为确保不遗漏相关法定继承人、受遗赠人（若有），继承人应当向征收部门提交无其他继承人、其他受遗赠人的书面声明，同时提供与被征收人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第二百三十条 、第一千一百二十一条、
第一千一百二十二条、第一千一百二十三条、
第一千一百二十七条、第一千一百三十条
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条、第二十六条
《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第四十四条
问题三：被征收房屋证载面积与分户评估报告中记载的面积不一致怎么办？
a. 分户评估报告中记载的面积小于被征收房屋证载面积时，若被征收人对此持有异议，可以自收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核（应当提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题），评估机构将出具复核结果，若被征收人对复核结果仍有异议，可自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。
b. 分户评估报告中记载的面积大于被征收房屋证载面积时，此时被征收人需要与征收部门沟通，依据房屋具体情况及相关政策，确定该房屋实际补偿面积。
法条链接：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十五条
《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十三条
《国有土地上房屋征收评估办法》
第九条 、第十六条、第二十条、
第二十一条、第二十二条
问题四：未能达成《补偿协议》，而收到《补偿决定》时被征收人应该如何救济？
a. 被征收人可自收到《补偿决定》之日起60日内向上一级地方人民政府申请行政复议。对复议决定不服的，可自收到复议决定之日起15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
b. 被征收人也可自收到《补偿决定》之日起6个月内直接向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
法条链接：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条、第二十八条
《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第四十四条、第四十六条
《中华人民共和国行政复议法》
第五条、第九条、第十三条
《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十四条、 第四十五条、第四十六条
律师给被征收人的温馨提示：
1、购买他人房屋，应尽快办理所有权转移登记手续；
2、若证载产权人去世，继承人应尽快就房产继承事宜进行协商，签订析产协议，并办理所有权转移登记手续；
3、仔细阅读征收公告，了解补偿方案、优惠政策、征收期限；
4、积极与征收部门沟通，持续关注征收进展；
5、注意征收中的各个时间点（征收决定公告、征收补偿方案公告、协商确定房地产价格评估机构、补偿协议签订期限、行政诉讼及复议期限），在法定期限内及时依法主张权利。