在民商事领域中，不动产抵押是债权人最青睐的担保方式之一，被认为是债权的保障。但在实务中却存在诸多影响抵押权顺利实现的情形，通过对不动产抵押权相关案例的整理，我们发现在抵押权实现的过程中，产生影响的主要有以下几种情形：
01不动产抵押权的成立必须办理抵押登记
设立抵押权，应当订立书面的抵押合同。以不动产抵押的，必须办理抵押登记，才会发生抵押权，这对于法律工作者而言是常识，但在实务中却经常出现问题。
比如只签订了抵押合同，未办理抵押登记。有的抵押人为了让债权人放心，还交付了房本。债权人可能会因为抵押合同的签订或者房本的交付，因而以为债权有了保障，不再及时积极的主张债权。但抵押合同的签订、房本的交付并不代表抵押权的设立，只有不动产抵押权的登记才代表不动产抵押权的设立，未办理不动产抵押权登记并不影响抵押合同的成立与生效，但不动产抵押权却未设立，债权人也就无法享有抵押权人所享有的权利。
02不动产抵押权登记后被恶意注销的认定与救济
笔者在实务中碰到过相关的案例：某A因向C公司借款，以自己的房子进行抵押，双方签订了《房产抵押合同》并且办理了不动产登记。后C公司发现自己的抵押权，经“C公司”申请已经被注销，而且抵押房产已经被再次抵押给其他公司。通过档案查询发现，注销登记申请人提供了 “C公司”出具的授权委托书、营业执照复印件、法定代表人复印件，上述文件均加盖了“C公司”的公章，但C公司从未提出过注销抵押权的申请，对相关事实也不知情。
在上述案例中，某A与C公司签订了抵押合同，办理了抵押登记，C公司的不动产抵押权已经合法成立。但因犯罪嫌疑人伪造C公司公章、冒充C公司申请抵押权注销、重新办理抵押等一系列犯罪行为，导致C公司的抵押权被恶意注销，债权处在不能受偿的高风险状态。
上述案例中可能涉及刑事报案、行政诉讼以及民事诉讼，笔者建议优先重点通过刑事报案推进案件进程。关于行政方面主要涉及两个问题：其一是能否恢复被违法注销的抵押权登记，其二是能否判决行政机关进行赔偿。最后根据刑事报案和行政诉讼的进展情况，启动相应的民事赔偿诉讼。
03不动产抵押权登记后被司法涂销的认定
某A与地产公司签订《商品房买卖合同》，付清了全部房款并占有了房屋。地产公司之后与银行、农村联社签订《抵押贷款合同》，用上述房屋进行抵押，并办理了抵押登记。
法院认为《商品房买卖合同》是有效合同，地产公司有义务配合某A办理房屋所有权转移登记手续。法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为该案虽非执行异议之诉，但“规定”所体现的法律原则和目的释义同样可适用于该案，因此某A已实际取得了案涉房屋的所有物权，应受到法律的保护。银行、农村联社对案涉房屋进行抵押权的设立，发生在地产公司已将该房屋实际交付原告占有使用期间，根据法律规定，买受人的物权期待权，其效力优先于其他权利人，应受到保护。另银行、农村联社对案涉抵押房屋权属状况没有尽到应负的审查核实义务，且不能排除存在恶意串通、损害某A合法权益的情形，据此可认定，银行、农村联社对此均存在过错，案涉房屋的抵押权应为无效，判决银行、农村联社共同涂销已设立的抵押权登记。
在上述案例中，地产公司与银行、农村联社签订了抵押合同，办理了抵押登记，不动产抵押权已经合法成立。在买受人的物权期待权与抵押权发生冲突时，法院保护了买受人的物权期待权。笔者认为买受人的物权期待权是否优于抵押权这一问题，法律虽未给出明确规定，但有法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判案，涂销了已经登记的抵押权。虽是个案，但不排除其他法院也作出类似判决。
04在清偿顺序中优先于抵押权的情形
在债务人不履行到期债务时，债权人有权就抵押财产优先受偿，可见抵押权的优势就在于优先受偿，所以设立抵押权的目的正在于此。抵押权优先于一般债权，但在实务中却存在优先于抵押权的情形。
（一）商品房消费者的权利无论成立先后均优先于抵押权
《全国法院民商事审判工作会议纪要》：“126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”
上述规定并未对抵押权与商品房消费者权利成立的时间顺序进行限制规定，对于商品房消费者的权利也未作明确规定，我们可以推断无论抵押权设立在先还是在后，商品房消费者权利都优先于抵押权。抵押权设立在后，保护设立在先的商品房消费者权利无可非议。对于抵押权设立在先，依然优先保护商品房消费者的权利，最高人民法院（2020）最高法民终1209号民事判决书中的裁判观点可以印证：“二审法院认为：……对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。”
（二）建设工程款优先于抵押权
根据《中华人民共和国民法典》第807条：“发包人未按照约定支付价款的，……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，承包人对建设工程款享有的受偿权优于抵押权。
（三）执行中查封的顺序影响抵押权的实现
人民法院对于被执行人所有的其他人已经设置抵押权的财产，可以采取查封、拍卖、变卖等执行措施，也就是无论抵押担保的债权是否到期，法院均可以采取执行措施。如果法院对抵押财产进行拍卖，则拍卖财产上原有的抵押权因拍卖而消灭。但需在实体上保护抵押权人的优先受偿权，优先受偿权并不等于优先处置权，抵押权人对于抵押财产不再具有主导权。
某A对某B的一套房产具有抵押权，进入执行阶段后才发现该房产已被其他法院率先查封（以下简称“首封法院”），某A只能轮候查封。具体分为两种情况：一、首封法院如果此时已进入执行阶段，应当由首封法院负责处分查封财产，但如果自首先查封之日起已超过60日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，此时优先权执行法院（某A与某B执行案件所在的法院）可以要求将该查封财产移送执行。二、首封法院如果未取得生效法律文书或未进入执行程序，而优先权执行法院已经进入执行程序。此时优先权执行法院在执行过程中如未发现某B名下存在其他财产或其他财产均无法处置，法院可能会终结该次执行程序。此时某A要么等待首封法院进入执行阶段后再申请优先受偿，需要付出时间成本；要么申请移送案件，由于该种情形法律未做明确规定，可能会被拒绝。
（四）部分税收优先于抵押权
《中华人民共和国税收征收管理法》第45条规定：“……纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
根据上述法律规定可知，税收具有优先性，但这种优先性是有条件的，即税款必须发生在抵押之前，否则优先性不成立。但一旦进入破产程序，税收债权与除职工债权以外的社会保险费用并处在第二顺序中，并不优先于发生在后的抵押权。
（五）设立在先的租赁权、居住权优先于抵押权
《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利……”第266条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
根据上述法律规定可知，租赁权设立在前，抵押权设立在后，抵押权的实现可能会因租赁权的存在而面临障碍。抵押权人在没有掌握不动产是否被租赁的情况下设立抵押，在实现抵押权时就会处在被动的地位，可能产生以下不利情况：第一，租赁期限较长，抵押权不能按时行使甚至无法行使。第二，租赁的存在成为抵押权行使的负担，抵押物价值降低。第三，抵押权与租赁者优先购买权的冲突。
律师建议
1. 不动产抵押务必办理登记，否则抵押权没有成立。
- 签订抵押合同时，需在合同中写明办理抵押登记的时间及相关的违约责任，以及抵押房屋不存在其他权属及纠纷的承诺。
- 在设立抵押前，需核实抵押房屋的权属情况。核实途径有：到不动产登记机关查询抵押房屋的权属情况、到抵押房现场核实其占有使用情况、到抵押房屋物业核实房屋出租使用状况。必要时还可以要求抵押人出具承诺、保证、甚至进行公证。
（1）如发现存在一物多押的情况，需仔细核实抵押顺位以及各顺位抵押的担保价值。重新评估所处顺位是否会影响抵押权的实现以及抵押物剩余价值能否担保债权等。
（2）如发现抵押房屋存在租赁情况，应严格审查租赁合同，重点关注租赁合同的效力、租赁期限、租金的支付、是否转移占有、是否存在恶意串通等情况。
（3）如发现抵押物被其他法院先行查封时，应及时核实查封行为是否合法、合规，及时提出异议或主张对抵押物的优先权，最大限度地维护自身合法权益。 - 在抵押权设立后，抵押权人应加强对抵押物的监控及定期检查，如发现抵押人或抵押物存在异常，及时采取措施，最大限度的维护自身合法权益。
（1）如发现抵押物之前存在租赁，抵押权人可以与抵押人、承租人进行协商。如果承租人可以承诺，在抵押权人实现抵押权时，愿终止租赁合同或自愿搬离房屋，则可以提前避免不利后果的产生。
（2）如发现抵押房屋存在已出售未过户的情况，需立即核查购房者是否属于无过错的购房人，如有以下两种情况，可以认定购房者具有过错，此时购房者不能对抗抵押权人：购房者在明知满足房屋买卖合同约定的过户条件和时间之后，怠于行使权利或拒绝过户的；房屋买卖时存在抵押，但抵押期限届满后仍未积极办理过户，之后房屋再次抵押的。