房东与房客杠上了，中介也许在偷笑

最近一段时间，接连接到不少这样的咨询：房东与中介公司（托管公司）签订合同，约定房东将房屋交给中介公司托管，由中介公司按月或按季度支付租金给房东。期限通常是一年、二年或者更长时间，而房东通常还会免1-2个月租金给中介公司。这本质上是一种房屋租赁合同法律关系，房东是出租人，中介公司是承租人。
很显然，中介公司承租房屋后，并不是用于自住，而是再次出租，赚取差价。所以，中介公司一般都会在合同中写明，房东允许中介公司转租房屋。在转租合同法律关系中，中介是出租人，房客是承租人（为了与前一法律关系中承租人中介公司相区别，房客可称为次承租人）。
一般情况下，市场行情较好时，房屋很快就能租出去，故中介公司持有待租房屋的空窗期不会太长，中介公司的利润一般都能得到保障，生存是没有问题的。但是，今年由于疫情影响，或者还有其他原因，导致房屋租赁市场比较冷清。很多承揽待租房屋的中介公司接连出现暴雷，引起连锁反应。
在我接到的众多咨询案件中，基本上是这样一种情况：房东与中介签订一年或者二年期限的托管合同，租金按月或者按季度支付。中介与房客签订相同期限的房屋租赁合同，但租金却是一次性支付（有的房客无力一次性支付，还申请了贷款。这就另外形成了房客与银行等机构之间的借款合同法律关系了）。
如果中介公司继续经营下去，那它至少可以提前获得一笔资金，形成一个资金池，中介公司可能会挪作他用，经营风险由此产生。如果中介公司手中的待租房屋迟迟租不出去，就会形成较长时间的空窗期，经营成本增加，经营风险也会产生。如果中介公司见利忘义，看见资金池中的资金已经不少了，于是卷款跑路，那么房东的风险则由此产生。
为什么说这是房东的风险而不是房客的风险呢？因为房客从中介公司承租房屋时，已经知道这不是中介公司的房屋，而是中介公司转租的房屋。不管是房东与中介之间的托管合同，还是中介与房客之间的房屋租赁合同，都没有违反法律的强制性规定，都是合法有效的，具有法律约束力。
法条链接：《民法典》第705条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《民法典》第717条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
言外之意，只要承租人（即中介公司）与次承租人（即房客）之间的转租期限没有超过托管合同中承租人（即中介公司）的剩余租赁期限，那么转租期限对出租人（即房东）就具有法律约束力。故房东无权将房客赶出去，房东没有收到房租的损失应由中介公司承担，也不能要求房客赔偿。当然，因为找不到中介公司，如果房东与房客协商一人承担一半的损失，而房客又愿意承担的话，自然是可以的；如果房客不愿意承担，也是不能强迫的。
我还了解到，有的律师接到过房东的咨询：认为房东与房客之间没有法律关系，房东当然可以将房客赶出去。这种认识显然是错误的。还有的律师明知房东不能将房客赶出去，却建议房东换门锁，让房客来找房东协商，化被动为主动，最后可能让房东达成了愿望，或者减少了损失。在房东看来，这种律师可能是天使；在房客看来，这种律师可能就是魔鬼。但是，我有一个疑问，如果面对房客的咨询，这种律师又会如何解答呢？
我既接到过房东的咨询，也遇到过房客的咨询。基于前述案例，我的回答始终是，房东无权将房客赶出去；如果房客不愿意，也不用分担房东的损失；如果房东强行将房客赶出去，房客可以报警，甚至向法院起诉；房客如果不想产生损失，就必须牢牢占有承租的房屋，不能主动搬出去，直到租赁期满。
那么，房东收不到房租的损失怎么办呢？只能向法院起诉，尽力减少损失；或者报警，如果中介公司属于恶意卷款跑路，也许报警的人多了，或可作为刑事案件立案侦查。
而我要提醒广大房东注意的是：托管房屋已经越来越不靠谱了，要注意风险，这种风险可能来自市场，也可能来自道德；即使要托管，则一定要求中介公司一次性支付所有房租。而对房客来说，在租赁房屋时，一定要查看中介手中的托管合同，看中介是否有转租的权限，还要特别注意托管期限，必要时可要求留存一份托管合同复印件。
当然，这样说，并不是说房东错了。这类案件中，错的都是中介。如果中介按时支付房租给房东，那么房东与房客之间就不会发生什么纠纷了。