开发商逾期交房，业主应当何维权？

指导律师：施莉珏、罗兴
以前关于房产问题纠纷的法律咨询主要集中在虚假宣传，但是近年来在我们接到的法律咨询中，由于开发商逾期交付房屋，客户前来咨询应当如何维权的案例却越来越多，受疫情影响之后尤其明显。
那今天就这个问题我们来给大家好好地盘一盘，如果您或者您身边的朋友也遭遇了开发商逾期交房的情形，那这篇干货满满的文章您一定要好好保存。
多方核实，确认逾期原因
核实原因是我们需要做的第一步，而且越快越好，因为只有把开发商逾期交房的原因弄清楚，才能对症下药，有针对性的选择正确的救济路径。
如果开发商是以疫情来主张延期交房，一定要注意看下合同约定的交房期限是在疫情发生前还是疫情发生后。如果是疫情发生前，开发商是无权以疫情为由进行主张的。比如合同约定交房时间是2019年11月1日，而疫情是在2020年1月才爆发，所以这种情况下以疫情为由逾期交房是站不住脚的。即使是合同约定的交房期限是在疫情发生之后，也应当符合适度原则，开发商也不能因此而长期逾期，如果房产所在的城市和地区已经全面复工，且逾期时间已经超过了受疫情影响的时间，那此时再以疫情为原因也是不合理的。
当然，如果不是疫情原因，其实很多的逾期交房实是由于开发商违规建设或挪用监管资金所导致的。
例如某住宅楼栋的规划只有30层，但开放商实际建造了32层，或者是开发商把原本不能分割成独立房屋的架空层进行分隔出售，又等行为，导致规划验收不通过，开发商不能够进行竣工验收备案，所以才无法按时交房。至于开发商通过对收款账户进行非法操作，将购房款转移到非监管账户上，以达到规避资金监管的目的诺弄购房者房款的情形更是时有发生。
因此，作为业主或者当事人，我们一定要注意两件事，一是在购房合同及后续的补充协议中确认开发商取得规划验收合格文件和竣工验收备案的义务；另一个是支付购房款的时候必须要注意，打款的账户一定要是开发商作为监管账户的对公账户。
业主的维权途径有哪些？
一、与开发商协商解决。如果真的遇到逾期交付的情况，直接去找开发商协商是比较快捷和比较经济的办法。我们可以亲自或者委托律师去和开发商当面交谈，向对方说明自己遇到的逾期交房的情况，并提出协商和解的要求，比如要求经济赔偿等。如果和开发商协商成功后，双方最好书面确认和解的内容，以免一方事后反悔。
二、向当地的消费者协会投诉。向消协投诉也是一个切实可行的途径，如果与开发商协商不成功，那也可以向开发商所在地或是房屋所在地的消费者协会进行投诉维权。虽然消协的决定对双方并没有强制约束力，但是会给开发商的社会形象造成影响，对开发商而言也会有一定的压力，所以这种方法也能起到一定的效果。
三、寻求相关管理部门的帮助。比如我们想调取项目的资金监管情况，可以通过政府信息公开的方式去调查核实，有必要的话还可以向房屋建设管理机关反映，请求对开发商进行处罚。当然房屋建设管理机关的权力是有限的，只能对开发商进行行政处罚，而不能强制要求开发商及时地、足额地对业主进行补偿。
四、通过法律途径进行诉讼。在上述办法都试过之后，还是不能和开发商协商成功，那么最后还有法律途径，业主可以用诉讼的手段进行维权。
当然，此时需要明确自己的诉求，是希望开发商退还房款、解除合同；还是要求其继续履行合同并承担违约责任，这时适用的法律依据和策略都不一样。
例如是要解除合同，可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
维权有哪些注意事项？
当然维权过程之中有些问题是需要我们格外注意的，不然可能影响我们最终的维权结果，在这里给大家总结最重要的两点：
一是需要保留好相关证据。无论我们是以何种方式进行维权，都要注意相关证据材料的保存，包括购房合同及发票原件、微信聊天记录、视频和图片等等，所有关于开发商逾期交房以及因此造成额外损失的相关证据都应该保存。这样不论是在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，充分维护自身的合法权益。
二是要注意诉讼时效的问题。鉴于房屋逾期交付的时间存在不确定性，房屋可能因为各种原因无限期无法交付，根据《民法典》第一百八十八第一款关于普通诉讼时效条的规定，购房者应当自约定的交房之日起三年内向开发商索赔逾期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张过上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算三年。
到这里，关于逾期交房的维权问题基本都给讲清楚了，当然还有一种比较麻烦的情形，那就是遇到了烂尾楼，此时切记一定要立刻马上行动，及时去行使并申报业主的债权，不然很可能到最后什么也没有了。