断供情形下开发商止损路径分析

一、断供定义及对开发商的影响
（一）断供的定义
断供一般用在按揭购房领域，指购房人以按揭贷款的方式买房，后因经济状况恶化而无力支付每月还款额或因其他原因未按合同约定的期限偿还贷款。
（二）断供情形下开发商的保证责任
购房人选择按揭贷款方式买房时，开发商一般会作为连带责任保证人向贷款银行承担阶段性保证责任，且开发商会在相应的银行设立一个保证金账户，当发生购房人断供的情况时，大多数银行会先从开发商设立的保证金账户中扣留相关款项，当购房人断供的情况严重且满足贷款合同约定的条件时，银行会起诉要求剩余贷款提前到期，即要求业主将剩余的全部贷款及相关利息等费用提前一次性偿还，并要求开发商承担保证责任。在合同约定的开发商免责条件尚不具备时，开发商需要就购房人所欠银行贷款本息承担保证责任。
二、开发商止损路径之向购房人追偿
开发商承担保证责任后可以向购房人追偿。《中华人民共和国民法典》第七百条规定，“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条第二款同时规定，“同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”
表面看来，开发商承担保证责任后，其依据上述规定，损失能够得到清偿。但实际上，除《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定的抵押权自预告登记之日起设立的特殊情形外，开发商承担保证责任时，抵押权尚未设立，开发商追偿时主张担保物权存在困难，其追偿权与购房人可能存在的其他债务均属同一顺位，无法优先受偿。
三、开发商止损路径之不经诉讼直接从房屋执行变价款中受偿
商品房抵押权登记后，银行在诉讼程序中主张抵押权并在执行程序中申请拍卖变卖抵押房屋，开发商在商品房办理抵押权登记之前已对银行贷款承担阶段性连带担保责任，其能否不经追偿权诉讼直接从执行程序中房屋变价款中优先受偿？
该问题在法律及司法解释层面没有明确规定。地方高院中仅江苏省高级人民法院在其制定的《关于执行疑难问题的解答》规定“被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下…对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商”，以及在其制定的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第13条规定“执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或排除执行的…被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人…已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付”。
因法律及司法解释层面没有明确规定，故开发商在商品房办理抵押权登记之前已对银行贷款承担的阶段性连带担保责任能否不经诉讼直接从房屋执行变价款中受偿，不同法院不同法官可能有不同认识。
四、开发商止损路径之解除商品房买卖合同
为实现自身利益最大化，实践中开发商多数还会选择解除商品房买卖合同这一路径，但实务中对于能否解除商品房买卖合同观点不一。
（一）合同解除依据
合同解除权主要分为“约定解除”和“法定解除”两种方式，在我国相关法律法规中都有明确规定。
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。根据该条款规定，约定的条件成就时，当事人一方不需经过对方同意就可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。该条款规定了当事人享有合同解除权队的法定情形，满足上述某一情形时不需经过对方同意也可以解除合同。
（二）关于开发商承担阶段性担保责任后的商品房买卖合同法定解除权
1、观点一：开发商不享有法定解除权
认定开发商不享有法定解除权是实践中的主流观点，主要理由是在按揭贷款方式买房的情况下，开发商与购房者之间存在两个不同的法律关系，即商品房买卖合同关系和基于银行贷款的借款担保合同关系。而购房人断供导致开发商承担阶段性担保责任系购房人违反借款担保合同约定义务，并未违反商品房买卖合同约定义务，即购房人已经通过按揭的方式向开发商支付了全部的购房款，履行了交付全部购房款的合同义务，并且开发商可以通过追偿的方式实现自身利益，所以开发商不享有法定解除权。
案例一：珠海市西海房地产投资有限公司与任超商品房预售合同纠纷
案号：（2019）粤04民终2128号
审判要旨：西海公司与任超签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，双方形成房屋买卖合同法律关系，任超依约支付首期款后与建行珠海分行签订借款合同，由建行珠海分行依据与任超签订的合同将购房余款付予西海公司，故任超已履行了向西海公司支付全部购房款的义务。西海公司在任超与建行珠海分行的借款合同法律关系中约定承担担保责任，与任超和西海公司形成的房屋买卖合同法律关系分属不同的法律关系，西海公司在任超与建行珠海分行的借款法律关系中承担担保责任后，主张解除与任超签订的房屋买卖合同、协助注销预购备案手续，没有事实和法律依据，一审判决驳回西海公司的诉讼请求并无不当。
案例二：宋金梅、河南宏光奥林匹克置业有限公司房屋买卖合同纠纷
案号：（2016）豫民终1343号
审判要旨：宏光公司依据其与宋金梅和交通银行郑州分行三方签订的个人住房抵押贷款合同代偿了全部到期应付款项后，因双方未就宏光公司代宋金梅偿还按揭款后能否行使商品房买卖合同解除权作出约定，宏光公司也只是基于其承担保证责任而对宋金梅取得了追偿权。就商品房买卖合同而言，在宋金梅完成房屋价款的支付义务后，宏光公司的合同目的就已实现，宏光公司以合同法第94条第四款主张行使法定解除权缺乏依据，本院亦不予采信。
2、观点二：开发商享有法定解除权
部分法院认为开发商享有法定解除权，是把商品房买卖合同和银行担保贷款合同视为合同联立，其中一份合同不成立、无效、撤销或解除，另一份合同应同其命运。即在开发商承担阶段性担保责任代购房人清偿贷款后，开发商销售商品房取得全部购房款的合同目的将无法实现，开发商有权解除商品房买卖合同。
案例三：福建兰峰房地产开发有限公司与林昌棕商品房预售合同纠纷
案号：(2018)闽0582民初14487号
审判要旨：商品房买卖合同中，卖方交付房屋和买方支付房款均是合同双方的主要义务。兰峰公司将诉争房产交付给林昌棕后，通过书面函件催促林昌棕办理产权登记及抵押登记手续，但林昌棕至今未履行上述义务，又未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致兰峰公司代林昌棕偿还贷款本息、罚息和复息等共计513810.03元。兰峰公司代偿上述款项后，其销售房产取得购房款的合同目的无法实现。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。故兰峰公司主张解除其与林昌棕的商品房买卖合同，并要求林昌棕返还诉争房屋，协助其办理撤销办理商品房买卖合同备案登记，本院予以支持。
（三）关于开发商承担阶段性担保责任后的商品房买卖合同约定解除权
商品房买卖合同中如约定购房人“断供”、开发商承担保证责任后有权解除合同的，开发商能否依该约定解除商品房买卖合同？实务中大部分判例持支持观点，少部分判例持否定观点。
1、观点一：开发商享有约定解除权
商品房买卖合同中约定开发商享有解除权的条款，是当事人的真实意思表示，并且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，开发商可以依据合同约定行使合同解除权。
案例四：苏州绿城御园房地产开发有限公司与火星商品房销售合同纠纷
案号：（2016）苏民终1283号
审判要旨：《补充协议》第三部分关于解除合同约定“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等）。出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款”，涉案房屋尚未过户至买受人名下，且自2015年1月起，买受方未按约偿还按揭贷款，导致绿城公司承担了保证责任。依据《补充协议》的约定，绿城公司有权单方解除涉案商品房买卖合同，收回涉案房屋。
案例五：黄钦华与清远市威鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷
案号：(2018)粤民申3907号
审判要旨：本案系房屋买卖合同纠纷，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效。双方签订《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第四款约定：“若出卖人代买受人偿还按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除买卖合同，收回房产，追偿代偿款项。”威鹏公司作为担保人先后累计代黄钦华代偿银行贷款本息61823.94元，超过了贷款本金10%。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同约定的解除条件已经成就，二审法院判决解除涉案合同，并无不当。
2、观点二：开发商不享有约定解除权
通过对检索案例的整理，认为开发商不享有约定解除权的理由主要有以下几种: (一)格式条款;(二)影响第三人合法权益;(三)综合开发商代偿款和总房款的比例，不公平或有违诚实信用。
案例六：河南捷宏置业有限公司诉唐晓耀合同纠纷
案号：（2017）豫01民终17308号
审判要旨：本案原被告订立补充协议采用的是格式条款，开发商作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。从《合同补充协议》第二条第四款第二项内容可以看出，原告在双方的《商品房买卖合同》已履行完毕后，在其承担担保责任期间，如因被告累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，原告有权单方通知买受人解除合同。截止2017年5月10日，原告代偿的贷款本息为427401.4元，被告的房屋2010年合同价值为3083792元，目前的房屋市场价值更高。如果因原告代偿贷款本息40余万元就解除双方已履行完毕价值达300余万元的房屋买卖合同，对被告来讲显失公平，该约定加重了被告的责任、排除被告的主要权利，故该格式条款应属无效。原告据此解除与原告的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，故其要求确认双方签订的《商品房买卖合同》予以解除的请求，不予支持。
五、小结
开发商承担阶段性担保责任后如何追回自身损失，本文结合具体情况进行了路径分析。实务中开发商多数采用的方式是行使合同解除权，但行使解除权是否还要考虑其他因素，开发商目的是否必然能实现，笔者将在下一篇文章中进行针对性分析。