商品房逾期交房违约金的调整方式

逾期交房是开发商在履行商品房买卖合同的过程中可能会出现的主要的违约行为之一。虽然在《商品房买卖合同》中都会对逾期交房的违约金进行约定，但如果上述违约金的金额较低，则购房者是否可以要求上调违约金呢？下面我们先通过一则案例来体会一下真实案件中逾期交房违约金的上调的情况。
评诉案例：
王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案上诉案
上诉人（原审原告）：王磊
被上诉人（原审被告）：抚顺乐活公司房地产开发有限公司（下称“乐活公司”或“开发商”）
案号：（2014）抚中民一终字第00379号
案情简介：原告王磊与被告乐活公司于2011年12月25日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于抚顺经济开发区杨帆路568庄园第106号楼3单元7层2号房，并于2012年2月12日支付向被告全部购房款359212元。根据合同的约定，被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。鉴于被告违约的事实，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金9219.77元。
一审法院判决：判决由被告乐活公司向原告支付违约金1796.06元（按合同约定的已支付购房款的0.5%）以及该违约金相应的利息，同时驳回了原告的其他诉讼请求。
二审法院判决：、二审进行了改判：判决上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）。
二审法院改判的主要理由如下，依法成立的合同受法律保护，当事人均应对按照合同约定，全面履行各自的义务，如当事人不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案上诉人王磊、乐活公司签订商品房买卖合同后，乐活公司未按合同约定履行交付房屋义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为，故王磊的上诉请求于法有据，本院对此予以调整。
从这个案件的两审的过程以及法院的判决可以看出该案主要涉及的问题是商品房买卖合同涉及的逾期交房违约金是否可以提高以及按何种标准进行提高这两个问题。
第一、关于违约金是否可以提高的问题。如要深入讨论这个问题，就必须从违约金的性质入手，即违约金属于补偿性质还惩罚性质？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，如当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从该司法解释可以看出，在我国法院中的违约金的性质原则上属于补偿性违约金，违约金的本质还是合同违约后的补救措施，是当事人承担违约责任的方式。除非在案件中违约方存在欺诈、恶意等故意违约的情况下，才可能考虑使用惩罚性违约金对违约方进行民事制裁。
第二、关于违约金的调高的范围问题。从上文论述的违约金的性质可以看出，既然违约金调整是为了补足违约行为造成的损失，故违约金调整的上限就是《合同法》第113条规定的违约后的赔偿范围，“包括合同履行后可以获得的利益”，这里的“合同履行后可以获得的利益”既包括直接损失，也包括间接损失。在确定“合同履行后可以获得的利益”时，必须遵从的一个原则，即该损失系“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。在本案中，由于被告乐活公司未能在合同约定的期限内交付房屋，导致原告依法解除了合同。因此在原告向被告支付了全部房款的情况下，被告占用了原告本可使用的资金，故原告资金的利息损失应是订立合同时可以预见的损失，也属于法律规定的违约损失的范围。因此，二审法院支持原告按照存款利息上调违约金的判决是正确的。
遗憾的是，违约金调整中最有争议的一个问题：即如果开发商违约时，房屋价格出现上涨的，则守约方能否按照房屋差价作为实际损失主张上调违约金的问题在本案中没有涉及。关于该问题我们将会在合适的时机继续和大家进行交流。