债务到期后达成的以房抵债协议是否有效？（下）

实践中，因民间借贷等引发的“以房抵债”纠纷比较常见，涉及到民间借贷与房屋买卖法律关系交叉的问题。
2019年11月14日，最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》），明确了以物抵债协议在债务履行期前后的性质及效力认定。
笔者上篇已结合最新法规政策以及相关理论分析债务到期后达成的以房抵债协议应如何看待，其是否有效的问题。
本文将以实务案例导入，对债务到期后达成的以房抵债协议进行效力分析。
债务到期后达成的以房抵债协议效力分析
《最高人民法院公报》2020年第3期刊登了吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案之间的(2018)最高法民申1774号。
案件的裁判摘要中提出：人民法院依职权审查合同效力并予以释明，是引导当事人正确诉讼的基础。债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。
在该案中关于以房抵债协议的效力问题是案件的争议焦点
对此，法院认为：
“对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。本案系鑫城公司与汤东鹏基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。
鑫城公司主张一审法院认定《商品房买卖合同》有效超出其诉讼请求范围，没有法律依据。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
本案一审中，鑫城公司主张其因受汤东鹏胁迫签订案涉七份《商品房买卖合同》并办理备案登记，案涉七套房屋的市场价格明显高于《商品房买卖合同》中约定的价格，双方当事人订立的房屋买卖合同显失公平，请求解除案涉七份《商品房买卖合同》。鑫城公司以显失公平、受胁迫为由主张权利，而合同显失公平的法律救济渠道是仅能请求人民法院予以变更或撤销，而非解除合同。
因此，一审法院向鑫城公司释明应变更其解除合同的诉讼请求为撤销合同，程序并不违法。显失公平系指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合。
鑫城公司作为独立的商事主体，与自然人汤东鹏相比，并不明显处于劣势地位，且鑫城公司并无相关证据证明其与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，系因受汤东鹏欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出，虽然案涉七套房屋的评估价值高于抵债价格，但也不宜认定《商品房买卖合同》显失公平。
一审、二审判决认定《商品房买卖合同》不存在可撤销的法定情形，未支持鑫城公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
本案认为鑫城公司与汤东鹏签订的《商品房买卖合同》系借款债务履行期届满后双方真实意思表示之达成，在无其他合同效力瑕疵的情况下，应当认定为有效。其中采取的裁判观点与《九民纪要》第44条第1款关于债务履行期届满后达成的以房抵债协议效力认定的规定是一致的。
通过对相关案例以及法律法规的梳理，可以得知，对于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，如果房产已经交付债权人，相关物权变动手续已经达成， 一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，自然不会得到支持。
但对于房产尚未交付的，由于实践中通过以房抵债协议以损害第三方利益的行为常常发生，在司法实践中会慎重审查以房抵债协议是否构成恶意，
“人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生”，
如无如上事由，又无其他无效事由，以房抵债协议有效，双方应当按照协议约定履行义务。
当然同时需要看到，以房抵债协议毕竟并非房屋买卖合同，双方订立协议的意思表示是为债务人履行债务，而对债的履行方式达成的约定，在协议有效的情况下，亦不必然导致房屋物权的变动。
《九民纪要》关于该问题的阐述分析
《九民纪要》第三章合同纠纷第（二）节关于合同履行与救济中规定了履行期届满后达成的以物抵债协议的认定：
“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”
一方面原则上肯定以房抵债协议作为新债清偿协议的效力，另一方面要求严格审查协议是否存在恶意损害第三人合法权益的情形。如果经审查以房抵债协议存在恶意损害第三人合法权益的情形，相关法律赋予了第三人的救济途径。若第三人认为债务人与债权人恶意串通签订以房抵债协议，转移债务人财产，损害第三人权益的，可以请求以《合同法》第52条请求确认债权人与债务人之间签订的以房抵债协议无效，或者依据《合同法》74条自其知道或者应当知道以房抵债行为的撤销事由之日起请求人民法院撤销其已完成的以房抵债行为。
“当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。”
本条规定了对于以房抵债协议在诉讼过程中的处理，需要注意的是，本条提到法院不应许可当事人请求根据以物抵债协议制作调解书，在当事人履行完毕房产过户登记手续之前，以房抵债行为未完成，由于以房抵债法律关系属于选择之债、并存之债，以调解书来确认以房抵债协议效力没有必要。同时，依据关于严格审查各类虚假诉讼的相关规定，应当加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度。在当事人履行完毕过户登记手续之前，不当然认可其物权变动效力，不出具正式调解书予以确认，可以避免当事人滥用诉讼或者进行虚假诉讼或仲裁。
另外，对于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力，一般认为，其仅仅是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质上并非是对物权权属的变动，并不应因此认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。
总的来说，在债务已届清偿期之时，根据以房抵债协议的履行情况不同，以房抵债协议的效力不同。
1.对于已经达成以房抵债协议但并未履行的，以房抵债协议有效，由于以房抵债协议的成立并不当然导致原有债权债务的消灭，而是相当于原有之债和新的债权债务同时并存。债权人仍然可以请求债务人继续履行原合同。
主要表现在以下几个方面：
1、一是表现在以房抵债协议虽已达成但尚未履行的，债权人请求确认房产所有权归于其自身或者请求判决履行以房抵债协议的，人民法院不予支持。同时表现在在仲裁或者诉讼过程中就以房抵债协议制作调解书的，该调解书不发生物权效力。另外《九民纪要》第44条中也提到“当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许……当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理”。
2、二是表现在即使已签订以房抵债协议，但如果并没有就涉案房产办理过户登记手续，那么双方就涉案房产的转让并未产生物权变动效力，亦未在人民法院查封之前已合法占有涉案房产，不能排除法院执行行为。如(2018)最高法民申1382号案中提到“戴某都并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益”。
2.对于已经达成以房抵债协议并已经实际履行，以房抵债协议有效，并完成债的清偿。
以房抵债表现行为多样，理论与实践中的争议较大，本篇也仅涉及债务到期后的以房抵债协议效力问题，关于以房抵债协议的法律性质与效力的研究尚有更多值得探讨的地方，留待进一步探讨与研究。