疫情之下，开发商逾期交房责任承担

商品房买卖合同纠纷中，由于不可抗力导致的纠纷是其中一种常见的类型。2020年初，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称本次疫情）影响到全国人民的生活。在本次疫情之下，对于承担着按约交房义务的开发商，对于期待着能如期收房的购房者，双方由于所站的立场不同，对本次疫情能否构成开发商逾期交房免责事由的理解也不同，如何能站在法律的角度结合客观实际让买卖双方合法、合理行使各自的权益是本文的主旨。
本次疫情是否构成不可抗力
对不可抗力的界定
何谓不可抗力，我国《民法总则》 第一百八十条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见，指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见，因人的认知能力不同，科学技术的发展水平各异，预见能力必然有差别。因此，不可预见，应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服，表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况，指独立于当事人行为之外的客观情况。
不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件，我国法律没有具体规定，各国法律规定不尽相同，一般说来，以下情况被认为属于不可抗力：
1、自然灾害。自然灾害包括地震、水灾等因自然界的力量引发的灾害。自然灾害的发生，常常使合同的履行成为不必要或者不可能，需要解除合同。
2、战争。战争的爆发可能影响到一国以至于更多国家的经济秩序，使合同履行成为不必要。
3、社会异常事件。主要指一些偶发的阻碍合同履行的事件。比如罢工、骚乱，一些国家认为属于不可抗力。
4、政府行为。主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等，有些国家认为属于不可抗力。
本次疫情的性质
2003年，由于我国爆发了“非典”疫情，最高人民法院发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，以下简称72号通知），该通知第三条第三款规定：“由于'非典 '疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治'非典 '疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由'非典 '疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”最高人民法院在该通知中明确将“非典”疫情发生影响合同履行时的责任承担参照不可抗力的责任承担原则处理。
《突发卫生公共事件应急条例》第二条规定：“本条例所称突发公共卫生事件(以下简称突发事件)，是指突然发生，造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。” 虽现最高人民法院对于本次新型冠状病毒肺炎防治有关的审判工作、执行工作尚未作出工作通知，该72号通知亦在2013年4月8日被最高人民法院以“情况已变化，实际已失效”发布公告废止，但鉴于本次疫情与 “非典”疫情具有高度相似性，均为突发公共卫生事件，均属于乙类传染病范畴，72号通知中对“非典”疫情的定性对本次疫情的定性具有借鉴意义，结合对不可抗力概念、特征的分析，笔者认为，从法律性质上可认定本次新型冠状病毒肺炎属于不可抗力事件。
本次疫情之下开发商逾期交房责任的认定
通常情况下，疫情可作为开发商逾期交房的免责事由

不可抗力是法定免责事由，我国《民法总则》、《合同法》均规定，除非法律另有规定，因不可抗力不能履行合同的，可全部或部分免除责任。在住建部及各地出台的《商品房买卖合同（预售）》示范文本中，也将不可抗力作为免除开发商逾期交房责任的事由在合同中进行明确约定，如西安市于2019年5月28日起启用的新版《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十二条“逾期交付责任”中即规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理：……” 不可抗力是独立于人的行为之外，不受当事人意志所支配的现象，是人力所不可抗拒的力量。行为人完全因为不可抗力不能履行民事义务，表明行为人的行为与不履行民事义务之间不存在因果关系，同时也表明行为人没有过错，如果让行为人对自己无法控制的情形承担责任，对行为人来说是不公平的。故在通常情况下，发生不可抗力后，遭受不可抗力的一方可以此作为全部或部分免除责任的理由。
司法实践中，笔者查阅＂非典＂疫情期间购房者起诉开发商承担逾期交房违约责任相关案例，当开发商以非典疫情构成不成抗力抗辩时，如在殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，三亚市中级人民法院认为：由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责 【案号：（2005）三亚民一终字第79号 】。在王立新等与河南省西华县礼堂清算组房屋买卖合同纠纷一案中， 周口市中级人民法院认为：因2002年11月，中国出现非典疫情，属不可抗力事件，故起始期应从非典疫情结束后即2003年6月24日开始计算违约金，至2006年3月21日三原告实际支配该房屋止【案号：（2009）周民终字第1004号】。
开发商以疫情作为逾期交房责任的免责事由也非必然合理
虽然本次疫情在法律上属不可抗力，但是针对本次疫情持续的期间、地域、对所涉及行业影响的不同程度等因素，其适用的情形相对而言也是不同的。并不是任何主体都能以不可抗力主张免责，要视不可抗力事件对合同实际履行的影响而定。只有在影响合同正常履行的情况下，才可被视为不可抗力。同样以非典期间的案例为例，在张晓薇与沈阳新中城房产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中， 沈阳市中级人民法院认为：新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持【案号：（2005）沈民（2）房终字第802号 】。
另外，在以本次疫情作为抗辩事由时，还应考虑到，合同约定的交房日期系在本次疫情之前且无其它免责事宜导致交房逾期，在此情况下，根据《合同法》第一百一十七条规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”开发商亦不能将本次疫情作为免责的事由。
疫情作为免责事由时，开发商仍应履行的义务
告知义务
《合同法》第一百一十七条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。” 当不可抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务及时通告对方当事人，以使对方当事人采取有效措施，避免或减少损失。如开发商因本次疫情影响，可能导致逾期交房的后果，应及时采取电话、短信或发函的方式告知购房者，以使购房者有所准备，避免或减轻由此可能带来的损失。
积极补救义务
交房义务是开发商在房屋买卖合同中的主要义务，当因受疫情影响导致不得不延期交房时，开发商亦有义务采取一切可能的有效方法和举措，尽量避免或减少因为疫情造成的影响，并非是疫情发生即认为有免除责任的事由，而放任损失扩大。
举证义务
受到不可抗力影响不能履行合同义务的一方当事人应该在不能避免、不能预见的情形发生后将相应的证据通过材料的形式固定下来。如政府出台的不可复工的政策，因防疫需要对施工现场进行隔离无法施工的相关资料等。否则，一旦合同双方发生争议，因不可抗力提出免除责任的一方又无法提出相对应的证据材料，那就可能要承担败诉的法律后果。
结语：
本次疫情发生，大家同处战“疫”之路，新型冠状病毒肺炎作为法律上的不可抗力，应是为战“疫”路上合法经营的开发商和善意购房者共同的“保护伞”，而不应成为逃避责任、滥用权利者的“便车”。本文谨以律师视角，为房地产开发企业、购房者在面对疫情影响到交房时，提供一些解决问题的参考思路。望战“疫”早日胜利，望我们皆平安渡过。