民宿预订火爆，投资人蠢蠢欲动，但背后的风险你该怎样预防？

疫情三年限制了人们的出行。今年随着疫情防控稳中向好，以及国家促进文旅消费相关政策的出台，这个暑假迎来了旅游（特别是亲子游）的报复性消费。
这不，前几天有媒体报道《城里人涌向京郊民宿，1晚8500元的院子被抢空》。看得出，由于疫情的影响，大家对出行及住宿的观念发生了很多变化，避免封闭空间病毒传染，又能自由呼吸新鲜空气、满眼绿色的郊区农村休闲游，更受大家欢迎，随之而来，对乡村民宿需求也空前的旺盛。
但是，在对乡村民宿需求空前旺盛的背后，作为投资人，我们不要忽略由于文化、意识不同，造成投资人与村民在民房租赁合同关系期间的合同风险。
第一，无证租赁问题。很多农村村民在自己的宅基地上建房，由于法律观念淡薄、维权意识不强，房子建好居住了很多年，都没去办理相关的建房手续，更无从谈起有农村宅基地土地使用证和房屋产权证。虽然这种情况，由于历史原因在农村有一定的代表性，但是，存在不一定就代表合法。
如果投资人与村民签订了无证房屋租赁合同，或宅基地已经被划入了国家征收范围、冻结了流转，不管当地政府招商人员如何向你承诺，也无法避免在租赁期间，因出租方随时有权解除合同，给投资人带来的损失风险。因此，无证农房或已经冻结了流转的农房，千万不要抱着侥幸心态去投资租赁。
第二，租赁期限问题。民宿的投资人很多都是设计师、建筑师或有诗和远方的人。他们很多人不善于与村民沟通，但又担心村民中途随意提价或者任意终止租赁合同，有些投资人就将租赁合同的期限约定为永久或者长期。
这种永久或者长期合同，已经被相关法院的判决书认定为无效合同，理由是：宅基地所有权属于农民集体组织，经批准村民在其上面所盖的房屋连同宅基地，为该集体经济成员所专属，具有身份关联属性，它用于保障农民的生活居住权益，非集体经济组织的成员无权变相买卖宅基地，也无权永久取得宅基地使用权。因此，按照法律规定，合法的租赁期限最多不超过二十年。
第三，租赁房屋改建扩建问题。从农民手里租赁过来的房屋，面积一般都不能满足经营民宿的需要，投资人都需要对租赁房屋进行改建扩建。作为投资人必须要事先了解当地关于农房改建扩建，允许扩建面积及办理相关手续的规定。村民作为出租方必须要向其约定，有义务配合你向当地的村委会递交改建扩建房屋申请书，拿到乡村建设规划许可证，直到房屋开工、验收完毕。否则，你可能招来“坐地起价”的尴尬局面。
第四，租赁房屋补偿问题。由于农村宅基地及房屋对村民具有人身和福利属性，投资人扩建新建的房屋，按照法律规定，其所有权只能登记在村民个人头上，投资人仅取得租赁期限内该新建扩建房屋的使用权和经营权。在租赁期限内一旦发生国家征收农民宅基地或者村民提前终止租赁合同的情况，投资人将遭受重大的损失。因此，建议投资人对此种情况下的征收补偿、分配比例及违约赔偿，事先约定好计算公式及赔偿范围、金额等，以保护自己的合法权利。