全装修商品房住宅买卖纠纷中关于返还装修差价的法律争议简析

摘要：在国家宏观政策的调整下，全装修住宅已经成为商品住宅的发展趋势，业主与开发商之间关于全装修的纠纷呈现出逐渐增长的趋势，装修不达标而要求开发商返还差价损失是业主的重要诉求之一，针对如何依法保障业主的合法权益，本文根据律师工作中的实务经验与近年来的相关裁判案例，就审判实务中关于装修差价损失争议进行深入分析并提出自己的思考和建议。
关键词：全装修住宅 合同约定 装修标准 格式条款 司法鉴定
一、全装修商品房住宅买卖纠纷背景调查
在国家宏观政策的调整下，全装修住宅已经成为商品住宅的发展趋势，2002年，建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，第一次明确“全装修住宅”概念；2017年，住房和城乡建设部出台《建筑业发展“十三五”规划》，提出定量指标：“到2020年，新开工全装修成品住宅面积达到30%”；2019年，住建部发布的《住宅项目规范》意见稿中，要求城镇新建住宅建筑应当全部采用全装修方式进行交付。该系列政策的目的在于规范装修市场，减少资源浪费和环境污染，提升建筑安全质量，优化居住环境和遏制炒房。

图1：历年出台政策文件
十几年来，各省、市、自治区的相关政策文件在不断落地，至2021年，共有31个省级单位相继出台管理规定，也推动了全装修商品房住宅市场的不断扩大，至2019年，我国全装修住宅装饰工程的数量约为340万。2020年全国全装修住宅开发量累计达到391.3万套。[1]
按照《商品住宅装修一次到位实施细则》所述，全装修是指新建城镇住宅中的集合式住宅，在竣工验收前套内必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，设备管线及开关插座安装完成，厨房和卫生间的基本设备安装完成。
这跟大众眼里的“精装修”还是有区别的，应该算是基础装修或者“简装”。实践中很多开发商在销售时会在简装基础上附加一些“升级装修”，保证业主可以在交房以后直接入住，为与判决书表述保持一致，本文叙述时将上述情况统称为“全装修”。
近几年来，一方面是因为政策推动导致全装修房的覆盖率逐年增加，另外一方面是因为各地政策不尽相同，部分地方虽然出台了文件，但原则性内容多，具体措施少，业主与开发商之间关于全装修的案件增多，据统计，自2018年以来相关案件整体呈现增长趋势，近5年全装修商品房买卖纠纷一审裁判数量共3302件。（数据来源：聚法案例）
该类型案件中，认为装修不达标而要求开发商返还差价损失是业主的重要诉求之一。本文整理了近年来的典型裁判案例，针对审判实务中关于装修差价损失的争议进行分析，根据律师工作中的实务经验提出自己的思考与观点。
二、审判实务争议焦点分析与思考
（一）争议焦点一：买卖合同中关于装修价格的约定是否明确
裁判观点1：“双方交易的是装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为882168元，双方对于案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，伊某主张返还装修差额款16万元无合同依据，且伊某亦未提供证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额。”【（2020）皖11民终2631号）】
裁判观点2：“虽然本案合同中约定了毛坯价款及装修费用，但这并不表明装修部分费用等同于装修材料及人工对应的市场价值。因为本案商品房买卖合同包含了装修部分内容在内，该全装修商品房是一个房屋与装修有机结合的整体，而合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品房交易市场在限价背景下的运行规律的。开发商响应绿色发展要求开发全装修商品房，根据政府行政主管部门标准合同要求明确商品房的价格中包含装修费用，并不能由此认定装修部分费用等于装修材料及人工实际对应的市场价值。”【（2020）皖0103民初9042号】
分析：裁判观点1中，双方在合同中仅约定了房屋的总价，没有明确约定单独的装修价格，因此业主无法充分地举证证明具体存在多少装修差价损失。
通常业主会收集一些关联证据，比如该房屋总价与相同地段毛坯商品房的差额，开发商在销售时进行宣传的一些广告、样板房的照片录像，但是基于这些证据的性质、关联性和证明力，法院并不会轻易认可其作为合同约定的一部分。
而裁判观点2中，虽然合同中单独约定了装修价格，业主认为属于明确约定，且该价格为装修材料及人工实际对应的市场价值。但开发商认为在限价调控的背景下，合同中约定的装修价格并不是真实的装修价格，而仅仅是为了符合政策的要求，实际上相当于只有总价没有单独的装修价格，显然该裁判观点采纳了这一说法。
作者认为：1.根据《民法典》第五百一十一条之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”该条规定说明，民法典尊重合同双方对价格的约定，是民法典意思自治原则的集中体现，如果没有例外的禁止性规定，双方约定的价格应当予以保护。当事人就有关合同内容约定明确，如果一方当事人认为其约定不是真实的意思表示，应就该观点进行举证证明，法院根据证据效力确定案件事实，不能仅因为限价政策判断装修价格不真实。
2.开发商未向业主告知装修真实价格，后果不应由不知情的合同相对方承担。况且行政管理部门制定法规、规范性文件时，要求开发商在商品房买卖合同中将毛坯价格与装修价格分开，目的本就是为了规范装修市场，推动市场价格公开透明，将该行政规定作为其不承认合同约定的理由，违背了规定出台的本意。
（二）争议焦点二：样板房、销售广告中装修标准性质的认定
裁判观点3：“合同补充条款明确约定滁州富力城公司的“展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方的合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以有最终核准权的政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准”，亦即双方交付的房屋的装修不应以样板房为准。” 【（2020）皖11民终876号 】
“对于装修差价，原告主张被告在销售宣传时承诺装修标准为3,000元/平方米并提供宣传资料作为证据，本院认为，根据合同补充条款2.1条约定“楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络资讯等广告宣传资料均属于要约邀请……《买卖合同》及本补充协议取代签署广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所作的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认”，故双方权利义务应以其后签订的商品房预售合同及补充协议为准，故原告诉请主张的装饰装修差价，于法无据，本院不予支持。”【（2021）沪0118民初6228号】
裁判观点4：“富逸湾公司在与黎劲涛签订案涉合同前，就案涉房屋的销售发放过宣传单，该宣传单明确均价6180元／㎡含2000元／㎡全屋品牌豪装，宣传单还附有房门、卫生间门、防火门、橱柜、灯饰、浴室、地砖、空调、地板的品牌及参考价。故虽然商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但富逸湾公司就案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，……将富逸湾公司在上述宣传单中关于房屋装修标准为2000元／㎡的承诺认定为涉案《商品房买卖合同》的应有内容妥当，本院予以维持”。【（2016）粤06民终2377号】
分析：裁判观点3第一个案件中的约定条款普遍存在于开发商提供的商品房买卖合同补充协议模板中，属于《民法典》第四百九十六条规定的为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。作者认为：
1.在业主购买预售房屋时，判断房屋的装修情况仅能依据开发商提供的样板房、宣传资料等去做判断，而不像开发资质、预售许可证等可以去行政部门进行查询核实。如果合同中并未明确约定装修价格，也未对装修标准进行其他明确性的约定，并且同时存在该条概括性的约定，该约定应根据《民法典》第四百九十七条的规定，并结合案件事实认定为无效格式条款。
2.在认定该约定无效的基础上，如开发商提供的销售广告中包含装修价格的宣传，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的，该宣传广告为合同约定的一部分，应当认为双方约定了明确的装修价格。
（三）争议焦点三：装修造价司法鉴定结果是否与装修价格具有关联性
裁判观点5：“关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价的问题。张丽单方委托非有资质的鉴定机构出具的评估结果，系针对涉案房屋装修的工程造价所做的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性，张丽据此认为康大公司装修没有达到约定标准，主张涉案房屋装修价值另外单算，要求康大公司返还装修差价款，不符合合同约定。”【（2021）鲁02民终5412号 】
“双方约定房屋的全装修价为￥803020元，是双方合意的结果，该价格在合同中约定为该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，并非仅毛坯房价值加上装修成本，不能以装修造价来核定其房屋上的装修价值。”【（2020）皖11民终876号】
裁判观点6：“因范某与保德信房地产公司签订的商品房买卖合同约定的每平方米3000元系装修价款，并非该商品房的价格，保德信房地产公司作为一个以房地产开发为盈利方式的公司，不应在装修工程上获取高额利润。在原审中经范南申请，法院委托评估机构对涉案房屋装修价值进行了评估，评估结论为装修重置价值共计399480元，而涉案房屋建筑面积为200.69平方米，平均每平方米的装修价值应为1990.53元，远远低于双方合同中约定的装修价款，保德信房地产公司理应将装修款差额部分退还给范某。”【(2016）陕01民终2077号】
分析：关于是否应当进行装修造价或者重置价的司法鉴定，开发商与业主也持有截然相反的观点。开发商认为该鉴定结果并不能等同于装修市场价格，与案件事实不具有关联性。业主却认为鉴定结果能从一定程度上体现装修市场价格，再通过对利润率的计算可以得出是否存在差价损失。审判实践中对于是否具有关联性也有不同意见，其中关键在于是否同意商品房这一特殊商品的利润率应该予以限制。
作者认为原则上宜认定为具有关联性。
首先，虽然合同自由原则是基本原则，但是“自由放任的合同自由会导致个人无序地追逐个人利益，并且在交易双方当事人地位实质不平等的情况下，损害弱势一方的利益”[2]，民法典及商品房的司法解释的众多条款都显示了现代合同法对于合同自由的限制，各地出台的管理规范也显示了国家公权力对全装修住宅装修价格的限制和调控。
其次，装修造价鉴定意见可以作为证据链的其中一环，结合开发商报备的利润率或税费等指标，最终综合判断装修标准是否达到合同约定，不宜直接以不具有关联性而拒绝，否则对负有举证责任但掌握证据有限的业主来说，便无从证明其主张，从而无法保障业主方的合法权益。
最后，是否应当进行司法鉴定，可以在举证责任分配上进行判断：
1.要看案件中业主是否尽到了初步的证明责任，证明开发商确实存在未按约定履行的行为，如单方装修造价鉴定，备案装修价、开发商虚假宣传的证据等等，如果所提供证据法院进行审查判断后，认为其证明力具有明显优势并初步达到了相应的证明标准，此时举证责任应转移至开发商。
2. 举证责任应转移至开发商后，由于有些证据如人工费、装修税费、施工资料等证据由开发商一方掌握，业主并不掌握也很难获取，因此开发商应通过证据证明其已经按照约定履行；
3. 如果通过双方的举证能够厘清事实则不需要进行司法鉴定，如果不是，那么原则上应该允许该鉴定申请，并且根据鉴定结果，结合案件其他证据综合判定是否存在装修差价以及差价金额。
（四）争议焦点四：房屋装修行政备案价、行政规定在民事裁判中的证明力
裁判观点7：“根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；”【（2017）苏01民再17号】
裁判观点8：“被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所做的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。”【（2021）苏01民终612号 】
分析：2017年，南京中院对裁判观点7中的系列案件作出支持业主装修差价损失的判决，引起广泛关注。2019年，江苏省高级人民法院发布《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，对此类案件的裁判规则作出统一解释，裁判观点8案件中的业主就是依据该指南第八条提出上诉。2022年，江苏省高级人民法院对此指南进行了进一步的完善、修订，明确规定了装修差价损失的确定和评估事宜。
指南规定：“……买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。”
该规定确定了备案装修价格的适用方式，符合民法典第510条、511条关于合同约定不明的规定，对案件裁判起到了良好的指导作用，而案件中业主并不认为合同有了设备清单就属于约定明确，在此因未看到实际证据内容无法作出判断，但显然这也是容易发生争议的焦点之一。
三、一些思考与建议
（一）在此类纠纷中，业主与开发商并非完全平等的市场主体，尤其是在期房市场，业主对其所购买的商品缺少足够的了解和可靠的信息获取渠道，同时又为各种虚假宣传所困扰，权益极易受到损害，根据公平原则与诚信原则，应着重地保护业主这一弱势群体的合法权益，实现合同中的实质正义。
（二）各地市对于此类纠纷出台了一些有利于定纷止争的具体规定。比如浙江省在2020年出台《关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》，规定：交付样板房的保留时间应自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。其他部分地市也有类似的措施，建议推广落实并统一行政法律法规对于全装修住宅的此类管理措施。
（三）此类纠纷涉及的人数众多，容易形成群体性诉讼，在案件审理中开发商也经常以此为由试图说服法官慎重裁判，上述裁判观点7的再审判决后，南京9家房地产开发商联名出具《关于依法维护精装修交易稳定避免恶意诉讼造成群体诉讼的紧急报告》“上书”江苏省高院院长，要求维护精装房交易稳定，在后续此类案件中慎重考虑判赔装修差价，避免恶意诉讼造成群体事件。
[5]但从裁判的社会效果看，正是因为涉及众多业主的利益，更应积极引导社会行为，从保护公平交易的目的出发，通过裁判有效规范交易市场，实现实质公平，利益均衡。
四、结论
在全装修商品住宅买卖纠纷中，关于是否存在装修差价损失，以及如何确定装修差价金额，从司法来讲，涉及合同条款的约定、格式条款的认定、样板房和销售广告性质的认定、装修价值鉴定、裁判的社会效果等问题；从立法来讲，涉及合同自由原则与公平交易原则、诚实信用原则的平衡；从执法来讲，涉及行政管理规范的完善等问题，需要得到重视和进一步研究。
参考文献：
[1]桑颖慧，《浅析全装修住宅工程质量控制》，山西建筑第47卷第4期，第153页。
[2]王立明，《合同法研究》第一卷，中国人民大学出版社2002年版，第104页。
3）王立明：《合同法研究》，中国人民大学出版社2002年版。
4）许成文、梁军：《精装修房不达标开发商赔偿装修差价纠纷法律评析》，德恒研究，2019.9.3。
[5]https://www.163.com/dy/article/EB9M9AP60515ES71.html开发商联名上书省高院 精装修不达标不该退款？2019-03-27。